房地產

　　一、概念

　　房地產系指通過人類勞動建造的房屋和與房屋相關的土地，也就是說，房地產是房屋(含與房屋相關的其他建筑物、構筑物)財產和房屋相關的土地財產的總和。

　　房地產概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎設施、水和礦藏等自然資源;狹義的房地產概念僅指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的所有權。

　　二、基本特性

　　1.不可移動性

　　2.房產、地產的不可分割性

　　3.構成實體的二元性

　　4.區域性和單一性(差異性、異質性，效益級差性)

　　5.使用耐久性和經濟效益可靠性

　　6.投資規模大，開發建設周期長

　　7.投資、消費雙重性

　　8.高價值

　　9.保值、增值(供給有限性)

　　房地產產權

　　一、產權與物權

　　1.產權及其內涵演變(產權物權化)

　　"產權"一詞源于西方的產權理論，我國對"產權"尚無經典性的解釋，法學界對此爭議頗大，大體有四種觀點：

　　第一種觀點認為，產權就是所有權。第二種觀點認為，產權即財產權。第三種觀點認為，產權有廣義和狹義之分。第四種觀點認為，產權是指所有權之外的財產權利，與所有權對立。對土地來說，所有權主要解決土地的歸屬問題，土地產權主要是指土地使用、流轉與轉讓的權利。

　　事實上，產權早已不僅僅限于所有權范圍，內涵早已擴展，不僅包括財產所有權，也包括財產他物權內容。

　　2.物權的概念及其分類

　　物權是指民事權利主體依法直接管理支配其財產并享受利益、排斥他人干涉的權利，具體包括所有權、用益權、使用權及居住權、地役權(或役權)、永佃權、典權、質權、抵押權、留置權等，并且可進一步分為自物權和他物權。

　　自物權是指權利主體對自己所有的財產依法享有的物權，即財產所有權，又稱為完全物權;他物權是指權利主體對他人所有的財產依法享有的權利，包括所有權以外的各種權利，如用益權、使用權、地役權、抵押權等。

　　他物權與自物權雖然都是物權、絕對權，可以對抗任何第三人，但他物權是所有權派生的，屬于限制物權，并且可以根據設立目的的不同，分為用益物權和擔保物權，前者包括役權、地上權和永佃權，后者包括典質權和抵押權。比如，抵押權人只有對抵押物的依約處分權，而無占有權、使用權和收益權，抵押權的行使只有在債務人到期不履債務時由抵押權人將抵押物折價或者變賣以優先受償。相反，自物權即所有權，具有對物的一切支配權，凡物所需要的一切權能它都具備，是一種最完全的物權。房地產產權是將房地產這一不動產作為一種重要的特殊的財產而形成的物權，依照國家法律對其所有的房地產享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權利，包括房地產所有權和房地產他物權。

　　二、房地產所有權

　　1.概念

　　房地產所有權是房地產所有人在法律限定的范圍內，對其所有的房地產享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權利，換句話說，房地產所有權就是房地產所有人對其所有的房地產享有完全的、排他的控制和支配權。

　　2.法律特征

　　(1)房地產所有權是一種最充分的物權。

　　(2)房地產所有權是一種絕對權。

　　(3)房地產所有權是一種壟斷權。

　　(4)房地產所有權的標的即權利和義務，共同指向的對象是特定的房地產。

　　3.房屋所有權的種類

　　(1)國有房屋所有權

　　(2)集體房屋所有權

　　(3)公民個人所有房屋所有權

　　(4)外產所有權

　　(5)中外合資房產所有權

　　4.土地所有權

　　在我國，土地所有權具有如下特征：

　　(1)我國的土地所有權依法屬于國家和集體所有。

　　(2)土地所有權受國家法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

　　(3)國家依法實行國有土地有償使用制度。

　　(4)土地所有權依法實行單向變更，由集體所有的土地變更為國家所有的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。

　　5.關于部分產權問題

　　部分產權概念是《國務院關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》(國發[1991]30號文件，1991年6月7日)提出的關于房屋產權的新概念。該通知規定，"出售公有住宅。今后，凡按市場價購買的公房，購買后擁有全部產權。

　　職工購買公有住宅，在國家規定住房面積內實行標準價，購買后擁有部分產權，可以繼承和出售;超過國家規定住房標準面積部分，按市場價計價。"

　　部分產權是相對于完全產權而言的，完全產權即住房購買人對住宅享有法律規定的完整所有權，包括占有、使用、收益和處分四項權能，部分產權則指購買人與國家或集體單位對住宅共同享有法律規定的財產所有權，雙方依國家特別規定分享住宅所有權的四項權能。

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