2014年房地產估價師考試:房地產經營與管理資料5
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房地產他物權
1.地役權
傳統的地役權是指"為自己土地的便利在他人土地上所設定的權利"，擔負和提供便利的土地稱供役地，利用和享受便利的土地稱需役地，地役權關系的當事人分別為供役地人和需役地人。
在我國，土地屬于國家或集體所有，其使用權分屬于不同的使用者。一般認為，地役權是按設定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的權利，其中，為便利自己土地使用而利用的他人土地稱之為供役地，屬于自己使用的土地稱之為需役地，需役地的使用者為需役地人，供役地的使用者為供役地人。
地役權具有以下特征：
(1)地役權是存在于他人土地上的物權。
(2)地役權以利用他人土地供自己土地便利為內容。
(3)地役權的設定須有明確的目的，并按此目的行使。
(4)地役權具有從屬性和不可分性。
2.地上權
地上權是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附著物或培植竹木的權利。
地上權人對其建筑物享有使用、出租、轉讓、繼承、抵押、設定役權等權利，但地上權人也應支付土地的一切賦稅，向土地所有人支付租金，并對土地盡合理使用之義務。
在我國，地上權一詞被土地使用權取代，具體包括國有土地使用權、集體建設用地使用權、土地承包權和土地開發經營權。
3.典權
典權是指支付典價、占有他人不動產而為使用收益的權利。其中，占有他人不動產而享有使用收益權利的一方為典權人，收取典價而將自己的不動產交典權人占有、使用、收益的一方為出典人;作為典權客體的不動產稱為典物;典權人為占有、使用、收益他人不動產而付出的代價稱為典價。典權的取得，有兩種方式，一種為基于法律行為取得，包括依典權的設定取得和依典權的讓與取得。依設定取得典權是指雙方當事人達成設定典權的協議而成立典權，依讓與取得典權是指典權人將典權讓與他人，該他人因此讓與行為而取得典權。另一種方式為基于其他事實的取得，主要為基于繼承而取得典權。典權的期限，又稱典期，是阻止出典人回贖典物的期限。在典期內，出典人不得回贖，在典期屆滿后，出典人行使回贖權，則典權歸于消滅。典權的期限有約定和未約定兩種。約定期限即當事人自行約定典期，在此期限內典權人不得回贖。典權的約定期限不宜過長或過短，一般規定最長為三十年;約定期限不滿十五年的，不得附有到期不贖即做絕賣的條款。未約定期限則出典人可以隨時行使回贖權依原典價回贖典物。但是，未約定期限并非無期限，出典后三十年不回贖的則為絕賣，即典權人取得典物的所有權。
4.房地產抵押權
《城市房地產抵押管理辦法》(建設部98號令，2001年8月15日)明確，房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
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