2014土地估價(jià)高端套餐

　　征地補(bǔ)償，一直是維護(hù)被征地農(nóng)民權(quán)益的核心問(wèn)題。征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、方式，在國(guó)家作出明確規(guī)定的情況下，地方仍有許多根據(jù)自身情況進(jìn)行安排和調(diào)整的空間。其中，不少地方特別是在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，普遍存在以長(zhǎng)期或分期方式支付征地補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象，違法違規(guī)。

　　此類做法以“分期”搏“長(zhǎng)期”，相當(dāng)于用時(shí)間換空間，盡管解決了地方財(cái)政的暫時(shí)困難，也為一些被征地農(nóng)民所接受，但給將來(lái)的財(cái)政造成了巨大負(fù)擔(dān)，被征地農(nóng)民的合法權(quán)益也往往得不到有效保障。但鑒于一些地方和農(nóng)民的意愿，國(guó)家土地督察濟(jì)南局在督察和調(diào)研中，形成了一些操作和規(guī)范的建議。

　　期限延長(zhǎng) 標(biāo)準(zhǔn)改變

　　濟(jì)南督察局在調(diào)研中了解到，征地分期補(bǔ)償主要是征地的地方政府根據(jù)有關(guān)年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)、人均耕地面積和征收土地的面積，或是按土地平均收益，或按以小麥作價(jià)，或按應(yīng)付補(bǔ)償款銀行利息，計(jì)算出每年的征收土地補(bǔ)償安置費(fèi)用總額，對(duì)被征地單位進(jìn)行逐年、分期或長(zhǎng)期補(bǔ)償。各地具體操作方法和模式各有不同，但均與國(guó)家規(guī)定的一次性補(bǔ)償方式有明顯差異。

　　一是補(bǔ)償期限的長(zhǎng)期性。主要表現(xiàn)形式為：有期限的長(zhǎng)期補(bǔ)償，由縣與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)與村、村與被征地農(nóng)戶簽訂協(xié)議，按照30年、40年、50年等不同年期支付征地補(bǔ)償。無(wú)限期補(bǔ)償，只約定補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)，不約定補(bǔ)償年期或約定年期為“長(zhǎng)期”、“永久”，“入股分紅”、“租賃”等補(bǔ)償方式也歸屬此類。上述兩種補(bǔ)償方式均不符合國(guó)家規(guī)定的一次性補(bǔ)償?shù)囊�求�?/P>

　　二是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的單一性。國(guó)家規(guī)定，按照區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施征地補(bǔ)償。但實(shí)行分期補(bǔ)償?shù)牡貐^(qū)，均按照一定標(biāo)準(zhǔn)分期支付補(bǔ)償。有些地區(qū)以某個(gè)時(shí)間點(diǎn)的貨幣數(shù)量確定基期補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)時(shí)間段按照國(guó)家公布利息率調(diào)整補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。有些地區(qū)以某個(gè)時(shí)間點(diǎn)的糧食市場(chǎng)價(jià)格折算基期補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)時(shí)間段按照糧食市場(chǎng)價(jià)格變化調(diào)整補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。分期補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)盡管能在一定程度上反映被征地價(jià)值，但難以像區(qū)片綜合地價(jià)、統(tǒng)一年產(chǎn)值等方式那樣，體現(xiàn)被征地區(qū)位的差異。

　　短期省錢(qián) 長(zhǎng)期隱患

　　征地分期補(bǔ)償方式與國(guó)家規(guī)定不符，卻能在一些地方普遍存在，主要與能緩解當(dāng)屆政府的財(cái)政壓力、降低企業(yè)建設(shè)投入成本有關(guān)。

　　以山東省為例，近幾年來(lái)該省平均每縣每年征地在1000畝以上，以每畝區(qū)片綜合地價(jià)為4.5萬(wàn)元計(jì)算，如按照一次性方式支付，當(dāng)年財(cái)政需支付4500萬(wàn)元;如按照30年分期支付，每年每畝只需支付1500元補(bǔ)償款，當(dāng)年只需支付150萬(wàn)元，僅為一次性補(bǔ)償?shù)?/30。企業(yè)作為使用征收土地的大戶和征地補(bǔ)償款的實(shí)際支付者，可以減少前期投入。根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)律，大部分企業(yè)單位的良性經(jīng)營(yíng)在10~20年，拿了使用土地50年的錢(qián)卻只能有效使用10~20年，不符合企業(yè)追求效益最大化的原則，因此在政府的支持下，企業(yè)更趨向于分期支付征地補(bǔ)償。

　　政府、企業(yè)省了錢(qián)，但侵害了農(nóng)民合法權(quán)益，不僅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際較低，而且轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期隱患。由于與國(guó)家規(guī)定不符，一旦因此引起爭(zhēng)議和征地糾紛，地方政府會(huì)因與國(guó)家規(guī)定不符而造成行政行為敗訴。

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，分期補(bǔ)償?shù)陀谝?guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。盡管一些地方分期補(bǔ)償農(nóng)民所得高于種地收益，但嚴(yán)格按照應(yīng)補(bǔ)償金額存款利息計(jì)算，每年農(nóng)民所得補(bǔ)償金額并不高，甚至低于同期存款利息，更何況最后還不兌付征地補(bǔ)償?shù)谋窘�，致使一些分期補(bǔ)償遠(yuǎn)低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　同時(shí)，部分被征地農(nóng)民社會(huì)保障未落實(shí)。部分群眾認(rèn)為，土地是租賃的，到期還要退還，對(duì)享受被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障的安置途徑不一定知曉;有些基層干部認(rèn)為，被征地農(nóng)民既然按土地租賃得到了補(bǔ)償，就不應(yīng)該按照征地規(guī)定獲得社會(huì)保障，致使相當(dāng)比例的被征地農(nóng)民未享受到社會(huì)保障。

　　此外，監(jiān)管難度大。長(zhǎng)期補(bǔ)償?shù)臅r(shí)間跨度較長(zhǎng)，長(zhǎng)期補(bǔ)償款的來(lái)源不穩(wěn)定，一旦資金不能及時(shí)撥付，必將進(jìn)一步侵害群眾合法權(quán)益，影響社會(huì)穩(wěn)定。目前，對(duì)此做法的有效監(jiān)管制度尚未建立，監(jiān)管難度較大。

　　分期補(bǔ)償還會(huì)給政府遺留巨大的財(cái)政隱患。從眼前來(lái)看，分期補(bǔ)償緩解了當(dāng)屆政府征地補(bǔ)償?shù)膲毫Γ�但長(zhǎng)期累積，今后每年需支付的補(bǔ)償款額度逐年增加，數(shù)量迅速上升，后屆政府財(cái)政壓力將會(huì)非常大。以一個(gè)縣2003年采取分期補(bǔ)償進(jìn)行征地1000畝來(lái)計(jì)算，一開(kāi)始每畝每年補(bǔ)償1500元，到2013年每年將需支付征地長(zhǎng)期補(bǔ)償1500萬(wàn)元，10年后每年將需支付征地長(zhǎng)期補(bǔ)償3000萬(wàn)元，這對(duì)地方財(cái)政增長(zhǎng)幅度的要求是不低的。

　　及時(shí)規(guī)范 興利除弊

　　征地分期補(bǔ)償問(wèn)題多，在被征地農(nóng)民和集體中也具有一定的接受度，主要是將一次性補(bǔ)償變?yōu)殚L(zhǎng)期補(bǔ)償，村里認(rèn)為有利于避免“坐吃山空”，有一份長(zhǎng)期的生活來(lái)源。對(duì)這一方式加以系統(tǒng)研究，及時(shí)規(guī)范完善，或可作為一種征地補(bǔ)償方式創(chuàng)新，與現(xiàn)有補(bǔ)償方式一道，由被征地集體組織根據(jù)實(shí)際情況、征求群眾代表或全體群眾的意見(jiàn)后自行選擇。

　　首先，要以嚴(yán)格執(zhí)行征地預(yù)存款制度為前提。對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，一次性補(bǔ)償和分期補(bǔ)償?shù)牟顒e在于是否一次性準(zhǔn)備補(bǔ)償款，為確保補(bǔ)償能夠及時(shí)足額到位，無(wú)論采取哪種補(bǔ)償方式，均應(yīng)提前足額準(zhǔn)備好征地補(bǔ)償款，避免補(bǔ)償款來(lái)源不穩(wěn)定和增加下屆政府財(cái)政壓力的問(wèn)題。建議嚴(yán)格實(shí)行征地預(yù)存款制度，由地方政府按照本轄區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，提前籌備征地補(bǔ)償費(fèi)和被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，并在征地補(bǔ)償時(shí)，按照《征收土地公告辦法》的規(guī)定，將費(fèi)用提前存入政府指定專戶，確保被征地農(nóng)民合法權(quán)益，并加強(qiáng)監(jiān)管。

　　其次，盡管?chē)?guó)家尚未出臺(tái)有關(guān)規(guī)定，但是確有一些地方已長(zhǎng)時(shí)間實(shí)行分期補(bǔ)償，所造成的財(cái)政壓力大、違背群眾意愿、侵害群眾利益等問(wèn)題，應(yīng)予妥善處理。

　　再次，建立健全長(zhǎng)期補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算模式。安置補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，實(shí)質(zhì)上是利益分配問(wèn)題。能否兼顧國(guó)家和被征地農(nóng)民的雙方利益，找到一個(gè)雙方都能接受的平衡點(diǎn)，達(dá)到雙贏的效果，是分期補(bǔ)償方式成功與否的關(guān)鍵。目前，各地的分期補(bǔ)償做法不一，標(biāo)準(zhǔn)參差，關(guān)鍵是對(duì)分期補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有一套科學(xué)、統(tǒng)一的測(cè)算模式。分期補(bǔ)償方式如研究認(rèn)為可行，建議盡快研究制定分期補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算模式，確保補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性。

　　鏈接

　　山東:據(jù)《大眾日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2013年下半年，沂南縣界湖街道辦事處后中疃村的村民，在300多畝土地被征用后,拿到的不是征地補(bǔ)償協(xié)議,而是用地單位的借款協(xié)議;到手的不是征地補(bǔ)償款,而是用地單位分期支付的借款利息。在未經(jīng)村民同意的情況下,本應(yīng)支付給農(nóng)民的征地補(bǔ)償款被借給了用地單位;而農(nóng)民到底能拿到多少補(bǔ)償款卻成了一筆“糊涂賬”。

　　江蘇：據(jù)西楚網(wǎng)報(bào)道，宿遷市宿豫區(qū)陸集鎮(zhèn)長(zhǎng)勝村村民反映，2012年5月左右，陸集鎮(zhèn)第一次征了長(zhǎng)勝村18畝左右土地，按每畝3萬(wàn)元補(bǔ)償，規(guī)定補(bǔ)償款在5年內(nèi)分10次付清。2013年5月，政府又在河堤外靠近運(yùn)河的一側(cè)征了19畝左右的地，只給了8000元一畝的補(bǔ)償款，村民們查閱了相關(guān)文件后，認(rèn)為這是違規(guī)的。

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