熱點專題：2014經濟師真題答案及解析專題|2014經濟師有獎征文活動|在線估分

　　一、單項選擇題

　　1、農產品的銷售價格為V，生產成本為E，運輸成本為T，農業經營利潤P可表示為( )。

　　A.P=V+E+T

　　B.P=V-E+T

　　C. P=V-E-T

　　D. P=V+E-T

　　答案：C

　　解析：杜能區位理論的基本經濟分析

　　P=V-(E+T) 市場價格--成本--費用=利潤

　　P+T=V-E=K 利潤加運費等于市場價格--成本等于一個常數。

　　2、城市土地利用從中心到郊區依次是( )用途。

　　A.居住、 商業、工業和農業

　　B. 商業、居住、工業和農業

　　C.商業、工業、農業和居住

　　D. 農業、工業、商業和居住

　　答案：B

　　解析：城市土地利用從中心到郊區依次是商業、居住、工業和農業用途。

　　3、房地產價格與房地產( )負相關。(2012試題-4)

　　A.需求

　　B.供給

　　C.開發成本

　　D.價值

　　答案：B

　　解析：房地產價格與房地產需求正相關，與房地產供給負相關：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降;需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。

　　4、一塊土地上連續追加投資，由于每次投入資本的生產率不同而產生的超額利潤轉化的地租形態是( )。

　　A.級差地租I

　　B.級差地租II

　　C.絕對地租

　　D壟斷地租

　　答案：B

　　解析：級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續追加投資，每次投人資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租形態。

　　5、按城市人口規模，城市分為( )。

　　A.直轄市、地級市、縣級市

　　B.單中心城市、多中心城市

　　C.棋盤形城市、放射形城市、不規則形城市

　　D.大城市、中等城市、小城市

　　答案：D

　　解析：按城市人口規模，將城市分為大城市、中等城市和小城市。

　　6、房地產征收的主體是(　　)

　　A.國家

　　B.行政主管部門

　　C.拆遷主管部門

　　D.政府

　　答案：A

　　解析：房地產征收的主體是國家。通常是政府以執行人的身份出現。

　　7、關于不動產征收中公共利益特點的說法，錯誤的是( )

　　A.公共利益具有客觀性

　　B.公共利益具有共享性

　　C.公共利益具有不確定性

　　D.公共利益具有與被征收人利益的一致性

　　答案：D

　　解析：公共利益的特點

　　(1)公共利益是客觀的。 (2)公共利益是共享的。(3)公共利益是不確定的。利益內容的不確定性和受益對象的不確定性。(4)公共利益不同于國家利益或政府利益。

　　8、征收基本農田以外的30公頃耕地，需經( )批準。

　　A.國務院

　　B.省級人民政府

　　C.市級人民政府

　　D.縣級人民政府

　　答案：B

　　解析：必須經國務院批準方可征收的土地：①所有的基本農田。②基本農田以外的耕地超過35 公頃的。③其他土地超過70公頃的。

　　9、關于集體土地征收或農用地轉為建設用地的說法，錯誤的是( )。

　　A.集體土地必須經過征收轉為國有土地后，方可用于出讓

　　B.征收農用地須先辦理農用地轉用審批，再辦理征地審批

　　C.農用地轉為建設用地，必須由國務院批準

　　D.集體土地征收實行由國務院和省級人民政府兩級審批

　　答案：C

　　10、關于國有建設用地租賃范圍的說法，正確的是( )。

　　A.對土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，不可實行租賃

　　B.對使用者申請建設用地進行經營性房地產開發的，必須實行出讓，不實行租賃

　　C.對使用者申請建設用地進行非經營性開發、依法應當有償使用的，只能采用租賃

　　D.國有企業破產或出售時所涉及的劃拔建設用地使用權，既可采取出讓方式處置，也可實行租賃

　　答案：B

　　11、下列關于建設用地使用權互換的說法中，正確的是( )。

　　A.互換的標的物必須都是建設用地使用權

　　B.互換的標的物必須之一是建設用地使用權

　　C.互換后的建設用地使用權人不發生變化

　　D.互換的建設用地使用權應當是等值的

　　答案：A

　　解析：建設用地使用權互換是指當事人雙方約定互相轉移建設用地使用權的行為。

　　12、關于建設用地使用權出租的說法，正確的是( )。

　　A.建設用地使用權出租的主體是國家

　　B.建設用地使用權出租的主體是建設用地使用權人

　　C.建設用地使用權出租時，建設用地使用權人發生改變

　　D.建設用地使用權出租期間，出租人的建設用地使用權消滅

　　答案：B

　　解析：建設用地使用權出租的主體是建設用地使用權人。

　　13、建設用地使用權抵押后，下列關于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是( )。A.新增建筑物屬于抵押財產

　　B.在建設用地使用權實現抵押權時，新增建筑物應與建設用地使用權一并處分

　　C.新增建筑物轉讓時，建設用地使用權不隨之轉讓

　　D.實現抵押權時處分所得的價款，抵押權人有權優先受償

　　答案：B

　　解析：《物權法》第二百條規定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償?！?/p>

　　14、已動工開發建設、但已投資額占總投資額不足( )且未經批準中止開發建設連續滿一年的土地，可以認定為閑置土地。

　　A.25%

　　B.30%

　　C.33%

　　D.50%

　　答案：A

　　解析：已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可認定為閑置土地。

　　15、在房地產市場調研類型中，因果性調研主要是分析問題的( )。

　　A.性質

　　B.現狀特征

　　C.原因

　　D.發展趨勢

　　答案：C

　　解析：因果性調研主要找出事情的原因和結果。

　　16、房地產市場調研現場踩盤法優點不包括( )。

　　A可以獲取樓盤的某些直接信息，信息可靠性較高

　　B調研人員掌握調研主動權，對調研問題具有較強靈活性

　　C有較強的針對性和實用性。D 具有全面性、準確性、可操作性的特點

　　答案：D

　　解析：現場踩盤法優點：1)可以獲取樓盤的某些直接信息，信息可靠性較高。2)調研人員掌握調研主動權，對調研問題具有較強靈活性。3)有較強的針對性和實用性

　　17、房地產市場調研問卷設計的原則不包括( )。

　　A針對性原則

　　B 可行性原則

　　C簡明性原則

　　D邏輯性原則

　　答案：B

　　解析：房地產市場調研問卷設計的原則:針對性原則、簡明性原則、邏輯性原則、程序性原則。

　　18、( )是基于觀察與陳述，對調研對象質的規定性進行科學抽象和理論分析的方法。

　　A文案調研法

　　B定性調研法

　　C定量調研法

　　D比較調研法

　　答案：B

　　解析：定性調研法：是基于觀察與陳述，對調研對象質的規定性進行科學抽象和理論分析的方法

　　19、房地產市場調研報告的基本形式組成不包括()。

　　A封面、目錄

　　B摘要、正文

　　C結論和建議

　　D情況說明

　　答案：D

　　解析：房地產市場調研報告的基本形式組成：封面、目錄、摘要、正文、結論和建議、附錄等部分。

　　20、一般說來，隨著人們收入水平的提高，人們的住宅需求從生存型向發展型乃至享受型發展。追求居室面積大小的需求屬于( )。

　　A.生存型

　　B發展型

　　C.享受型

　　D.豪華型

　　答案：A

　　解析：生存型追求居室面積大小;發展型追求能滿足家居生活多方面需求的室內環境;享受型全方位追求居室寬敞、功能齊全、設備高檔、裝修精致、環境優美。

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熱點專題：2014經濟師真題答案及解析專題|2014經濟師有獎征文活動|在線估分

　　21、某房地產開發企業通過對同類物業和相鄰物業特點的分析，有針對性地對自己的項目進行了產品定位。該產品定位策略是( )。

　　A.屬性定位策略

　　B.性能定位策略

　　C.獨立定位策略

　　D.競爭對手定位策略

　　答案：D

　　解析：產品定位策略包括屬性、利益定位策略;價格、性能定位策略;目標客戶需求定位策略;競爭對手定位策略;復合定位策略。

　　22、下列某房地產開發項目SWOT分析列出的事項中，屬于項目威脅的是( )

　　A.地塊面積較小

　　B.周邊企事業單位較少

　　C.城市化進程加快

　　D.周邊同類房地產開發項目增多

　　答案：D

　　解析：A、B屬于劣勢，C屬于機會，D屬于威脅。

　　23、房地產開發項目前期策劃的工作的核心是( )。

　　A可行

　　B調適

　　C 效益

　　D創新

　　答案：D

　　解析：房地產開發項目前期策劃的原則：可行性原則、調適性原則、創新性原則。創新是前期策劃工作的核心。

　　24、在我國，目前還不能成為房地產開發投資主體的是( )。

　　A.政府投資機構

　　B.國有企業

　　C.私營企業

　　D.自然人

　　答案：D

　　解析：個人作為房地產投資主體一般只能從事房地產買賣，也就是房地產置業投資。不能從事房地產開發投資。

　　25、某家庭向銀行申請了總額為30萬元、年利率為6%、貸款期限為30年、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款。該家庭的月還款額是( )元。

　　A.1798.65

　　B.2333.33

　　C.4786.25

　　D.5018.81

　　答案：A

　　解析：公式計算，A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]

　　26、下列住宅小區開發項目的成本費用中，屬于公共配套設施建設費的是( )

　　A.供水系統工程費

　　B.綠化建設費

　　C.公寓的建安工程費

　　D.托兒所的建設費

　　答案：D

　　解析：公共配套設施建設費：主要包括不能有償轉讓的小區內的公共配套設施支出，如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。

　　27、下列資金中，不在房地產投資項目現金流量表中列出的是( )。

　　A.開發建設投資

　　B.經營資金

　　C.應收款

　　D.銷售收入

　　答案：C

　　解析：應收款、折舊費、應付款屬于非現金收支，不在房地產投資項目現金流量表中列出。

　　28、房地產開發項目的成本利潤率是( )的比率。

　　A.年利潤總額與項目總投資

　　B.年利潤總額與資本金

　　C.年稅后利潤總額與資本金

　　D.總開發利潤與總開發建設成本

　　答案：D

　　解析：房地產開發項目的成本利潤率是總開發利潤與總開發建設成本的比率。

　　29、房地產投資項目的動態投資回收期為自投資起始點起至( )等于零時的年份。

　　A.凈現金流量

　　B.累計凈現金流量

　　C.現金流入減去現金流出

　　D.累計凈現值

　　答案：D

　　解析：動態投資回收期(Pb)：自投資起始點算起，累計凈現值等于零的年份。

　　30、在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關系是( )。

　　A.樓面地價隨容積率的增高而降低

　　B.容積率隨樓面地價的增高而升高

　　C.樓面地價不受容積率變化的影響

　　D.容積率間接地受到樓面地價變化的影響

　　答案：A

　　解析：在土地總價一定的情況下，容積率越大，樓面地價越小。

　　31、下列風險中，屬于房地產投資系統風險的是( )。

　　A.變現風險

　　B.比較風險

　　C.時間風險

　　D.持有期風險

　　答案：A

　　解析：房地產投資的系統風險：(1)通貨膨脹風險、(2)市場供求風險、 (3)周期風險、(4)變現風險、(5)利率風險、(6)政策風險、(7)政治風險、(8)或然損失風險：是指如火災、風災或其他偶然發生的自然災害對房地產投資者造成的損失。

　　32、甲、乙、丙三個計算期相同的互斥方案，若有△IRR(乙-甲)>Ic，△IRR(丙-乙)Ic，則各方案從優到劣的排列順序是( )。(2010年試題-28)

　　A.甲、乙、丙

　　B.乙、丙、甲

　　C.丙、乙、甲

　　D.乙、甲、丙

　　答案：B

　　解析：因△IRR(乙-甲)>Ic，所以乙方案優于甲方案。因△IRR(丙-乙)Ic，所以丙優于甲。所以選B.

　　33、下列內容中，不屬于房地產投資項目可行性研究報告摘要內容的是( )。

　　A.項目的主要經濟指標結果

　　B.可行性研究的結論

　　C.項目的基本情況

　　D.項目經濟指標的測算過程

　　答案：D

　　解析：摘要包括內容：投資項目所處地區的市場情況、項目本身的情況和特點、主要經濟指標的計算結果、可行性研究的結論和建議。

　　34、某房地產開發企業擬開發建設一個由十幢住宅、一幢幼兒園和一幢物業服務中心組成的住宅小區。該住宅小區包括( )。

　　A.3個建設項目

　　B.10個單項工程

　　C.12個單項工程

　　D.12個單位工程

　　答案：C

　　解析：分別屬于單項工程，可獨立發揮效益(使用)。

　　35、關于工程設計單位資質及資質管理的說法，錯誤的是( )。

　　A.工程設計綜合資質只設甲、乙兩級

　　B.取得工程設計綜合資質的企業，可以承接各行業、各等級的建設工程設計業務

　　C.未受聘于建設工程設計單位的設計人員，不得從事建設工程設計活動

　　D.禁止建設工程設計單位允許其他單位以本單位的名義承接建設工程設計業務

　　答案：A

　　解析：工程設計綜合資質只設甲級

　　36、下列工作中，不屬于房地產開發項目工程招標程序的是( )。

　　A.發出招標公告或邀請函

　　B.工程投標詢價和現場考察

　　C.開標、評標和授標

　　D.簽訂工程承包合同

　　答案：B

　　解析：房地產開發項目工程招標的程序：①招標前的準備工作;②發出招標公告或邀請書;③投標人資格預審;④發售招標文件;⑤開標、評標和授標;⑥簽訂工程承包合同。

　　37、下列合同中，工程量增減風險由承包人承擔的是( )。

　　A.成本加固定額酬金合同

　　B.成本加比例酬金合同

　　C.單價合同

　　D.總價合同

　　答案：D

　　解析：總價合同需要投標人按照招標文件的要求，對建設項目報一個總價，合同履行后，工程款的結算以總價作為依據。工程量的風險、物價上漲的風險由承包人承擔，因此，它只適用于工程規模小、工期短和風險不大的房地產開發項目。

　　38、房地產開發項目的實施控制是對項目投資、質量和( )三個目標進行有效控制。

　　A.成本

　　B.效益

　　C.進度

　　D.環境

　　答案：C

　　解析：房地產開發項目的實施控制是對項目投資、質量和進度三個目標進行有效控制。

　　39、下列措施中，在房地產開發項目投資控制時，發現實際投資值偏離目標投資值，應采取的糾偏措施不包括( )。

　　A.司法措施

　　B.組織措施

　　C.經濟措施

　　D.技術措施

　　答案：A

　　解析：如果發現項目的實際投資數額偏離計劃投資目標值，就應采取組織措施、經濟措施、技術措施、合同措施和信息措施等糾偏措施，糾正投資偏差，保證投資目標實現。

　　40、房地產開發項目施工實施階段可分為( )、施工和竣工驗收三個環節。

　　A.前期策劃

　　B.規劃設計

　　C.可行性研究

　　D.施工準備

　　答案：D

　　解析：房地產開發項目施工實施階段可分為施工準備、施工和竣工驗收三個環節。

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熱點專題：2014經濟師真題答案及解析專題|2014經濟師有獎征文活動|在線估分

　　41、某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的6%和2%。某宗房地產的成交價格為3000元/平方米，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為(　)元/平方米。

　　A.2830.19

　　B.2941.18

　　C.3061.22

　　D.3191.49

　　答案：D

　　解析：正常成交價格=賣方實得金額÷(1-應由賣方繳納的稅費比率).

　　3000/(1-6%)=3191.49

　　42、基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=( )一運營費用。

　　A.總收入

　　B.有效毛收入

　　C.潛在毛收入

　　D.毛利潤

　　答案：B

　　解析：基于租賃收入測算凈收益的公式為：

　　凈收益=潛在毛租金收入―空置和收租損失+其他收入―運營費用

　　=有效毛收入―運營費用

　　43、建筑物因房地產市場不景氣而造成的價值損失，屬于( )折舊。

　　A.功能

　　B.經濟

　　C.物質

　　D.快速

　　答案：B

　　解析：經濟折舊也稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。

　　44、評估一片區位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價值，適宜采用( 　)。

　　A.成本法

　　B.收益法

　　C.投資法

　　D.假設開發法

　　答案：D

　　解析：假設開發法適用于評估:具有開發或再開發潛力的房地產價值，例如可供開發建設的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。

　　45、熟地價值=開發完成后的房地產價值一( )一管理費用一投資利息一銷售稅一開發利潤一買方購買熟地應負擔的稅費。

　　A.將生地開發成熟地的成本

　　B.由生地建成房屋的開發成本

　　C.由毛地建成房屋的開發成本

　　D.由熟地建成房屋的開發成本

　　答案：D

　　解析：熟地價值=開發完成后的房地產價值一 由熟地建成房屋的開發成本一管理費用一投資利息一銷售稅一開發利潤一買方購買熟地應負擔的稅費。

　　46、相對于自行銷售方式，房地產開發企業選擇商品房委托代理銷售方式的不利之處是銷售渠道的( )。

　　A.經濟性差

　　B.適應性差

　　C.可控性差

　　D.程序性差

　　答案：C

　　解析：相對于自行銷售方式，房地產開發企業選擇商品房委托代理銷售方式的不利之處是銷售渠道的可控性差。

　　47、根據動態控制原理，關于房地產開發項目營銷方案調整的說法，正確的是( )。

　　A.方案的目標、計劃可調整，但實施手段不應調整

　　B.方案的目標不應調整，但計劃和實施手段應根據需要調整

　　C.方案的目標和計劃不應調整，但實施手段應根據需要調整

　　D.方案的目標、計劃和實施手段均應根據情況適時調整

　　答案：D

　　48、.某房地產項目價格策略如下：一次性付款優惠2%，申請抵押貸款價格優惠0.5%，分期付款不予優惠。這是一種( 　)。

　　A.現金折扣定價策略

　　B.數量折扣定價策略

　　C.定價策略

　　D.變動價格策略

　　答案：A

　　解析：現金折扣是指購房者如能及時付現或提早付現，賣方給予購房人一定的折扣。

　　49、房地產公共關系促銷的實質是( )。

　　A.通過給予顧客優惠促進銷售

　　B.通過公關獲取潛在顧客的信息從而促進銷售

　　C. 在擴大企業影響的基礎上促進銷售

　　D.在完成銷售目標的同時履行有關社會責任

　　答案：C

　　50、某房地產開發企業對潛在消費者的戶型需求進行了調研，并將調研結果作為開發項目規劃沒計的依據之一，這表明該企業開發經營遵循的觀念是( )。

　　A.生產觀念

　　B.推銷觀念

　　C.市場營銷觀念

　　D.產品觀念

　　答案：C

　　解析：市場營銷觀念的基本內容是：消費者需要什么房地產產品，企業就應當開發和銷售什么房地產產品。企業考慮問題是從反映市場的需求出發，按照目標客戶的需求去組織開發和銷售。

　　51、某住宅小區業主委員會共有11名委員，出席該小區某次業主委員會會議的委員有9人。如果該次會議所作出的決定有效，至少須經( )名委員同意通過。

　　A.5

　　B.6

　　C.7

　　D.8

　　答案：B

　　解析：業主委員會會議應當有過半數委員出席方為有效，所作出的決定必須經全體委員人數半數以上同意。

　　52、制定物業管理規約的主體是( )。

　　A.全體業主

　　B.業主委員會

　　C.社區居委會

　　D.物業建設單位

　　答案：A

　　解析：管理規約由全體業主共同制定，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范。

　　53、某三級資質物業服務企業，物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員中，具有中級以上職稱的有6人。該企業若要申請二級資質，在其他條件滿足的情況下，至少須增加相關專業中級以上職稱的人員 ( )人。

　　A.4

　　B.5

　　C.9

　　D.14

　　答案：A

　　解析：二級資質企業的條件：①注冊資本為人民幣300萬元以上;②物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱;③物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;④管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米、高層住宅50萬平方米;獨立式住宅(別墅)8萬平方米、辦公樓、工業廠房及其他物業20萬平方米。⑤建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。

　　54、下列組織中，負責主持物業管理評標工作的是( )。

　　A.建設單位

　　B.業主委員會

　　C.評標委員會

　　D.居民委員會

　　答案：C

　　55、下列原則中，不屬于物業服務收費原則的是( )。

　　A.合理原則

　　B.費用與服務水平相適應原則

　　C.公開原則

　　D.費用與業主承受能力相適應原則

　　答案：D

　　解析：物業服務費的收費原則：合理原則、公開原則、費用與服務水平相適應原則。

　　56、在美國，房地產抵押估價是( )。

　　A.州政府的直屬機構完成

　　B.銀行委托經紀公司完成

　　C.銀行房地產信貸員完成

　　D.法律規定的強制性措施

　　答案：D

　　解析：在美國抵押物估價是法律規定的強制性措施。

　　57、貸款總額為50萬元，貸款年利率為5%,貸款期限為15年采用按月等額本息還款方式，月還款額是( )元。

　　A.2777.4

　　B.3954.0

　　C.4553.5

　　D.4953.3

　　答案：B

　　解析：利用等額本息還款公式月還款額

　　58、土地儲備貸款的借款人是( )

　　A.負責土地一級開發的機構

　　B.房地產行政管理部門

　　C.城市規劃行政管理部門

　　D.土地行政管理部門

　　答案：A

　　解析：土地儲備貸款是指銀行向借款人發放的用于土地收購、整理和儲備的貸款。

　　59、個人住房組合貸款是指由( )形成的特定貸款組合。

　　A.等額本息貸款和等額本金貸款

　　B.一手房貸款和二手房貸款

　　C.固定利率貸款和浮動利率貸款

　　D.住房公積金貸款和商業性貸款

　　答案：D

　　解析：個人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和商業性帶貸款形成的特定貸款組合。

　　60、張某貸款10萬元，貸款年利率5%，貸款期限5年，每年還息，第5年末還款額( )萬元。

　　A.10.1

　　B.10.3

　　C. 10.5

　　D.10.7

　　答案：C

　　解析：每期還息，到期一次性還本。每期還款額：A=P×i

　　最后一期還款額： A = P×i+P=10×5%+10=10.5萬元

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熱點專題：2014經濟師真題答案及解析專題|2014經濟師有獎征文活動|在線估分

　　二、多項選擇題

　　61、城市空間結構是人們在城市發展過程中對土地利用的結果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和，其代表性理論有( )。

　　A.多核心理論

　　B.扇形理論

　　C.級差地租理論

　　D.中心商務區土地利用模式

　　E.同心圓理論

　　答案：ABDE

　　62、導致房地產供給缺乏彈性的原因有( )。

　　A.房地產需求的難測性

　　B.土地總量不可增加

　　C.房地產開發期長

　　D.房地產不可移動

　　E.城鎮化速度加快

　　答案：BCD

　　解析：由于土地總量不可增加、建設用地使用權出讓市場政府獨家壟斷以及房地產開發期長、不可移動等，導致房地產供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產需求和價格的變動及時作出調整，房地產供給缺乏彈性。

　　63、房地產征收作為一種被許可的以取得他人合法財產所有權為目的的行為，其法定的限制條件包括( )。

　　A以滿足公共需求利益為主，商業利益為輔

　　B.征收必須嚴格依照法律規定的權限和程序

　　C.政府以征收的執行人出現

　　D.按被征收房地產的客觀市場價值對被征收人的損失予以公正補償

　　E.征收的權限和程序由各地方政府根據實際情況擬定

　　答案：BCD

　　解析：房地產征收的限制條件

　?、僬魇罩荒苁且园l展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對禁止以商業用途為目的的征收;②征收必須嚴格依照法律規定的權限和程序;③政府以征收的執行人身份出現，以被征收房地產的價值對被征收人的損失予以公平補償。

　　64、征收與征用相同點包括(　　)

　　A. 移轉所有權

　　B.不移轉所有權

　　C.強制性

　　D.補償性

　　E. 前提條件是發生搶險、救災等緊急情況

　　答案：CD

　　解析：移轉所有權是征收的特征，發生搶險、救災等緊急情況是征用的限制條件，

　　65、下列建設用地中，屬于按建設用地服務的產業類型分類的有( )。

　　A.農業建設用地

　　B.非農業建設用地

　　C.工業建設用地

　　D.民用建設用地

　　E.軍事建設用地

　　答案：AB

　　解析： 按建設用地服務的產業類型，分為農業建設用地和非農業建設用地。

　　66、關于建設用地使用權出售和互換的說法錯誤的有( )。

　　A.兩者都是根據市場中的供求狀況決定成交價格的

　　B.市場經濟中兩者的性質是相同的

　　C.從法律性質看，兩者的合同均為雙方有償合同，雙方當事人的法律地位是相當的

　　D.兩者均可以以金錢為標的物

　　E.兩者均是建設用地使用權出讓的主要形式

　　答案：DE

　　67、房地產市場營銷活動調研主要包括( )。

　　A 競爭對手狀況調研

　　B 房地產營銷調研

　　C 市場推廣調研

　　D 房地產價格調研

　　E房地產供給調研

　　答案：ABD

　　解析：房地產市場營銷活動調研主要包括競爭對手狀況調研、房地產價格調研、房地產營銷調研。

　　68、房地產開發項目前期策劃的作用包括( )。

　　A 為企業科學決策提供保障

　　B 為企業獲得利潤提供保障

　　C有助于增強項目競爭能力

　　D有利于實現與開發商優勢互補

　　E能有效整合項目資源

　　答案：ACDE

　　解析：房地產開發項目前期策劃的作用：為企業科學決策提供保障、有助于增強項目競爭能力、有利于實現與開發商優勢互補、能有效整合項目資源。

　　69、房地產開發項目項目定位目標市場選擇應重點關注( )因素。

　　A市場規模

　　B 資源條件

　　C 客戶群體

　　D 環境條件

　　E盈利性

　　答案：ABDE

　　解析：房地產開發項目項目定位目標市場選擇

　　目標市場是企業決定進入的細分市場，以相應商品和服務去滿足其需要和服務的消費者群。重點關注下列因素:市場規模、資源條件、環境條件、盈利性、風險性、政策性。

　　70、從投資者的角度看，資金產生時間價值的主要原因有( )。

　　A.政策變化

　　B.投資收益

　　C.價格波動

　　D.通貨膨脹

　　E.時間風險

　　答案：BDE

　　解析：資金的時間價值產生的原因： ①投資收益。②通貨膨脹。③時間風險。

　　71、下列房地產投資項目經濟評價使用的財務報表中，屬于輔助報表的有( )。

　　A。投資各方現金流量表

　　B.總投資估算表

　　C.財務計劃現金流量表

　　D.借款還本付息計劃表

　　E.資產負債表

　　答案：BD

　　解析：基本報表主要有：現金流量表、財務計劃現金流量表、利潤與利潤分配表、資產負債表。

　　輔助報表主要有：項目總投資估算表、項目經營收入估算表、借款還本付息計劃表、經營稅金及附加估算表等。

　　72、在房地產投資項目線性盈虧平衡分析中，主要的假設條件有( )。

　　A.房地產開發量在預期內全部售出

　　B.房地產銷售均價在預期內保持不變

　　C.房地產產品的單位變動成本在預期內保持不變

　　D.房地產開發企業在預期內沒有新的投資項目

　　E.土地出讓價格在預期內不受市場變化的影響

　　答案：ABC

　　解析：線性盈虧平衡分析的假設條件

　?、佼a量等于銷售量。②產量變化，單位變動成本不變。③產量變化，產品售價不變。④在所分析的產量范圍內，總固定成本保持不變。⑤按單一產品計算。⑥所采用的數據均為正常年份(即達到設計能力生產期)的數據。

　　73、關于招標人在招標文件中要求投標人提交投標保證金的說法，錯誤的有( )。

　　A.投保證金可以使用支票

　　B.投保證金不得使用銀行匯票

　　C.投保證金不得低于80萬元

　　D.投保證金應超過投標總價的2%

　　E.投保證金應在規定的時間內提交給招標人

　　答案：BCD

　　解析：投標擔?？梢圆捎猛稑撕蛲稑吮ＷC金的方式。投標保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標總價的2%，最高不得超過50萬元。

　　74、房地產開發項目的全壽命周期包括( )等階段。

　　A.項目前期策劃

　　B.規劃設計

　　C.物業管理

　　D.施工實施

　　E.使用

　　答案：ABDE

　　解析：一個完整的房地產開發項目的全壽命周期，包括項目前期策劃、規劃設計、施工實施和使用四個階段。

　　75、房地產估價報告通常由八大部分組成，包括( )等。

　　A.估價委托書

　　B.致估價委托人函

　　C.估價委托合同

　　D.估價結果報告

　　E.估價技術報告

　　答案：BDE

　　解析：房地產估價報告由八大部分組成：①封面;②目錄;③致估價委托人函;④注冊房地產估價師聲明;⑤估價的假設和限制條件;⑥估價結果報告;⑦估價技術報告;⑧附件。

　　76、采用收益法評估出的某宗房地產價值偏高，其原因可能有( )。

　　A.選取的報酬率偏低

　　B.預測的未來凈收益偏大

　　C.估計的收益年限偏短

　　D.估計的運營費用偏大

　　E.計算使用的空置率偏高

　　答案：AB

　　解析：報酬率偏低評估出的價值偏高。預測的未來凈收益偏大評估出的價值偏高。估計的收益年限偏短評估出的價值偏低。估計的運營費用偏大評估出的價值偏低。計算使用的空置率偏高評估出的價值偏低。

　　77、根據《房地產廣告發現暫行規定》，屬于不得發布廣告的房地產有( )。

　　A.在未經國家征收的集體所有土地上建設的房地產

　　B.已經辦理預售許可證但尚未具體實施預售的房地產

　　C.工程質量驗收不合格的房地產

　　D.已經依法獲取各項前期建設手續但尚未完成基礎施工的房地產

　　E.開發建設過程正常進行但尚未組織竣工驗收的房地產

　　答案：AC

　　解析：不得發布廣告的房地產：在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的;在未經國家征用的集體所有的土地上建設的;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封限制房地產權利的;預售房地產未取得項目證的;權屬有爭議的;違反國家有關規定建設的;不符合工程質量標準，經驗收不合格的。

　　78、關于物業服務合同的說法，正確的有( )。

　　A.物業服務合同是有名合同

　　B.物業服務合同是無償合同

　　C.物業服務合同是勞務合同

　　D.物業服務合同是要式合同

　　E.物業服務合同是雙務合同

　　答案：CDE

　　解析：物業服務合同的特征

　　(1)物業服務合同屬無名合同。又稱非典型合同。不能將物業服務合同歸屬委托合同。

　　(2)物業服務合同既是諾成性合同，又是要式合同。諾成性合同是指合同自雙方達成協議時成立;物業服務合同應當采用書面形式訂立，故屬于要式合同。

　　(3)物業服務合同既是雙務合同又是有償合同。

　　(4)物業服務合同屬于勞務合同。

　　(5)物業服務合同通常屬于集體合同。

　　(6)物業服務合同受到較多的國家干預。

　　79、招標人在物業管理招投標中，按照誠實信用原則，不得( )。

　　A.事先預定中標單位

　　B.設定不公平條件

　　C.以言行影響評標委員會委員

　　D.在招標書發出后5日內，提出補充條款

　　E違反規定拒絕與中標人簽訂合同

　　答案：ABCE

　　解析：誠實信用原則具體表現：(1)招標方不得事先預定中標單位，或設定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協助某一投標單位獲得競爭優勢。(2)招標方不得違反規定拒絕與中標人簽訂合同。(3)投標方不得與招標方或其他投標方串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。(4)投標方不得向招標方或者評標委員會成員行賄或以其他不正當手段謀取中標。

　　80、關于房地產保險的說法，正確的是( )。

　　A.保險金額超過保險價值時，保險人應退還相應的保險費

　　B.損失較大時，賠償金額可以高于保險金額

　　C.保險人可以采取修復房屋至原狀的方法來補償被保險人的損失

　　D.危險建筑物不在財產保險基本險的標的范圍內

　　E.被保險房屋發生保險事故是由“第三者”而造成的，保險人不負責賠償

　　答案：ACD

　　解析：賠償金額不可以高于保險金額。被保險房屋發生保險事故是由“第三者”而造成的，保險人可以先按合同向被保險人賠償，然后代表被保險人向“第三者”行使索賠權，這種權利稱為代位求償權。

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　　三、案例分析題

　　(一)

　　某投資者以500萬元的總價購買了一店鋪用于出租經營，首付款為60%,余款為銀行提供的年利率為7%.期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的經營期為20年，投資者要求的目標收益率不低于10%。

　　81.該投資者的年還款額為( )萬元。

　　A.21.40

　　B.27.00

　　C.28.48

　　D.32.10

　　答案：C

　　解析：利用等額分付資本回收公式 (已知現值求年值)

　　A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]

　　P=500×40%=200萬元，n=10年，i=7%

　　82.該投資項目的現金流出為( )。

　　A.土地取得成本

　　B.購房款

　　C.經營成本

　　D.租金收入

　　答案：BC

　　解析：購買店鋪用于出租經營，現金流出為購房款、經營成本。沒有土地取得成本。租金收入為現金流入。

　　83.在該投資項目動態分析中，表明可以接受最高貸款利率的盈利性指標為 )。

　　A.財務內部收益率

　　B.資本金利潤率

　　C.投資利潤率

　　D.成本利潤率

　　答案：A

　　解析：財務內部收益率是可以接受的最高貸款利率。

　　84.影響投資項目預期目標實現的因素為( )。

　　A.貸款利率上升

　　B租金價格下降

　　C.經營成本增加

　　D.土地價格上漲

　　答案：ABC

　　解析：土地價格上漲對經營此項目沒有影響。

　　(二)

　　某商品住宅在建工程，土地總面積為15000┫，容積率為2.5，已正常開發建設18個月。同類商品住宅開發項目的建設期為24個月，相似商品住宅的市場價格為8000元 /┫。

　　85.該商品住宅在建工程的后續建設期為( )個月。

　　A.6

　　B.18

　　C.24

　　D.42

　　答案：A

　　解析：24-18=6

　　86.該房地產開發項目開發完成后的價值為( )億元。

　　A.1.2

　　B.2.0

　　C.3.0

　　D.3.2

　　答案：C

　　解析：15000 X2.5 X8000=300000000元=3億元

　　87.按假設開發法計算時，該商品住宅在建工程后續開發的必要支出包括( )。

　　A.土地取得成本

　　B.續建成本

　　C.銷售稅費

　　D.取得該在建工程的稅費

　　答案：BCD

　　解析：后續開發不需再支付土地取得成本。

　　88.該商品住宅在建工程的價值等于開發完成后的價值減去( )。

　　A.征地拆遷費用

　　B.后續開發的必要支出

　　C.商品住宅建筑安裝工程費

　　D.后續開發的必要支出及應得利潤

　　答案：D

　　解析：該商品住宅在建工程的價值等于開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤。

　　(三)

　　甲房地產開發企業將其開發的某住宅小區項目委托乙房地產經紀機構代理銷售簽訂了委托銷售合同，合同約定另外三家房地產經紀機構也可以銷售該項目，但直接與甲房地產開發企業簽訂委托銷售合同。乙房地產經紀機構給甲房產開發企提交的營銷方案中，關于銷售價格的部分內容為：按估算的開發成本和25%預期利潤測算的價格為5600元/平方米，開盤時確定的均價為5800元/平方米，開盤以后原則上每個季度調升一次價格，每次調升的幅度不超過3%;當地同類房地產5%市場均價為8000元/平方米。對于整層、整單元、整棟購買的消費者，價格優惠5%;對于一次性付款的消費者，價格優惠3%;對抵押貸款的消費者，價格優惠1%。

　　89.乙房地產經紀機構向甲房地產開發企業提交的營銷方案中運用的價格策略為 ( )。

　　A.數量折扣策略

　　B.現金折扣策略

　　C.低開高走策略

　　D.高價策略

　　答案：ABC

　　90.從甲房地產開發企業的角度分析，該項目代理銷售的類型為( )。

　　A.獨家代理

　　B.共同代理

　　C.參與代理

　　D.轉代理

　　答案：A

　　91.若按照加權平均法確定該項目開盤時的銷售均價，成本加成定價法和競爭導向定價法的權重分別為0.4和0.6，則項目開盤的銷售均價應為( )元/平方米。

　　A.6560

　　B.6829

　　C.7040

　　D.7120

　　答案：C

　　解析：5600×0.4+8000×0.6=7040

　　92.乙房地產經紀機構向甲房地產開發企業提交營銷方案之前應完成的工作為( )。

　　A.與甲房地產開發企業簽訂委托銷售合同

　　B.向甲房地產開發企業索取相關資料

　　C.進行租售準備

　　D.與甲房地產開發企業進行項目結算

　　答案：AB

　　解析：商品房銷售代理工作流程

　　(1)尋找可能的銷售代理機構。

　　(2)選擇銷售代理機構，協商委托代理事項，簽署委托代理合同。

　　(3)委托人提交有關資料。包括：①反映項目特征的資料，如規模、結構形式等;②反映開發項目合法性的資料，如土地使用權證、建設工程規劃許可證等;③委托書;④商品房預售許可證(當預售商品房時)。

　　(4)銷售代理機構進行營銷策劃。

　　(5)銷售代理機構進行銷售準備。

　　(6)銷售代理機構銷售執行。

　　(7)委托人與銷售代理機構進行項目結算。

　　(四)

　　甲建設單位開發建設的某住宅小區總建筑面積為60萬平方米，其中專有面積為50萬平方米。2009年10月1日業主入住選舉產生了業主委員會。經業主大會授權2011年2月1日召開首次業主大會會議，業主委員會采用公開招標方式選聘物業服務企業，并于2011年3月1日發出招標文件，其內容包括小區物業項目簡介、物業服務內容及要求、招標活動方案、評標方法和評標標準、物業管理實施方案、物業服務合同簽訂說明等。之后選聘了乙物業服務企業，并與其簽訂了物業服務合同，在該合同中說明了物業服務質量并約定物業服務計費方式采用包干制。

　　93.該小區召開首次業主大會會議的前提條件是，截至2011年2月1日該小區已交付的專有部分面積應超過( )萬平方米。

　　A.15

　　B.20

　　C.25

　　D.30

　　答案：D

　　解析：應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加?？偨ㄖ娣e為60萬平方米，一半為30萬平方米。

　　94.該小區業主委員會發出的招標文件中，不屬于應有內容的為( )。

　　A.招標活動方案

　　B.評標方法和評標標準

　　C.物業管理方案

　　D.物業服務內容及要求

　　答案：C

　　解析：編制招標文件內容：招標人及項目簡介、物業服務內容即要求、對投標人及投標書的要求、評標標準和辦法、招標活動方案、開標時間地點、物業服務合同簽訂事宜。

　　95.簽訂的物業服務合同中有有關物業服務質量的提法，錯誤的是( )。

　　A.物業服務質量是指法律規定的各項具體服務應達到的標準

　　B.業主與物業服務企業可協商確定物業服務標準與質量

　　C.物業服務企業制定的服務細則不應作為物業服務質量的組成部分

　　D.物業服務企業公開作出的服務承諾應當作為物業服務質量的組成部分

　　答案：AC

　　96. 包干制下的物業服務費構成不包括( )。

　　A. 住宅專項維修資金

　　B.物業服務成本

　　C.法定稅費

　　D.物業服務企業的利潤

　　答案：A

　　解析：包干制下的物業服務費構成包括：物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　(五)

　　張某欲購買一總價為180萬元的店鋪用于出租經營，首付款為總價的60%，其余為銀行提供的貸款年利率為8%、貸款期限為8年、按季等額還本付息的抵押貸款。

　　97.張某的貸款屬于( )。

　　A.房地產開發投資

　　B.房地產間接投資

　　C.房地產置業投資

　　D.房地產直接投資

　　答案：CD

　　98.張某購買該店鋪的首付款為( )萬元。

　　A.72

　　B.108

　　C.117

　　D.180

　　答案：B

　　解析：總價為180萬元，首付款為總價的60%，180×60%=108萬元

　　99.銀行提供的抵押貸款的實際年利率為( )。

　　A.8.00%

　　B.8.16%

　　C.8.24%

　　D.8.30%

　　答案：C

　　解析：i=(1+r/n)n-1 名義年利率r=8% 一年當中的計息期數為n =4次

　　代入公式計算，得i=8.24%

　　100.張某每季歸還銀行貸款的還本付息額為( )萬元。

　　A.2.250

　　B.2.295

　　C.3.068

　　D.5.625

　　答案：C

　　解析：利用 等額本息還款公式計算。貸款額=180-108=72萬元，

　　季利率=8%/4=2% ， 還款期數=8×4=32，每季歸還銀行貸款的還本付息額為3.068萬元

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