不同類型房地產估價

　　一、影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況(掌握)

　　1.外觀形象

　　2.內部裝修

　　3.設備、設施

　　4.智能化程度

　　5.物業服務水平

　　6.租戶類型

　　二、商務辦公房地產估價的常用方法(掌握)

　　商務房地產的估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。

　　(一)收益法

　　由于商務辦公房地產通常采用出租經營，因此收益法是商務辦公房地產估價最為常用的方法之一，其主要的工作是測算商務辦公房地產的凈租金和收益率。凈租金的測算與出租型商業房地產類似。收益率的確定應區分不同類型、檔次的商務房地產，如甲級寫字樓的收益水平會高于乙級、丙級寫字樓。

　　(二)市場法

　　商務辦公房地產的轉售轉租也比較頻繁，因此較易獲得可比實例，所以市場法也是商務房地產估價的一種常用方法。市場法不僅用于商務辦公房地產轉讓價格的測算，很多情況下用于租金的估算。

　　(三)成本法

　　在商務辦公房地產的抵押估價時，出于安全、保守的考慮也會用到成本法作為輔助估價，此外在建工程的評估往往應用成本法。

　　三、旅館房地產及其估價特點(熟悉)

　　1.轉讓少且一般為整體轉讓

　　2.功能多樣

　　3.一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大

　　4.價值主要體現在接待客戶的類型及其能力

　　四、影響旅館房地產價格的主要區位狀況(熟悉)

　　1.交通條件

　　2.周圍環境

　　五、影響旅館房地產價格的主要實物狀況(熟悉)

　　1.設備設施和用具

　　2.經營管理

　　六、旅館房地產估價方法的選用(熟悉)

　　旅館房地產的估價通常可以選擇收益法、市場法等。

　　(一)收益法

　　酒店類房地產具有一次性投資較大、經營風險相對較大及投資回收期較長的特點，其通用性、可分割轉讓性較差，因此市場整體轉讓成交的實例較少，而且其有經營收益，因此對酒店房地產進行估價時，一般選用收益法。收益法是旅館房地產估價最為常用的方法之一，其主要的工作是測算旅館房地產的經營凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據不同類型、檔次、功能而區別對待。

　　(二)市場法

　　由于旅館房地產一般較少在市場上轉讓，因此較難獲取交易實例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房租金的估算。

　　七、餐飲房地產及其估價特點(熟悉)

　　其估價特點及其價格影響因素與商業房地產基本類似，有關要點參閱本章第二節。

　　但餐飲房地產在某些方面也有其特殊性。主要體現在：

　　(一)地段選擇的差異性

　　(二)營業收入的差異性

　　八、工業房地產及其估價特點(熟悉)

　　(一)涉及的行業多

　　(二)非標準廠房多，建筑工程造價相差大

　　(三)要區分設備和建筑物的造價

　　(四)廠房使用壽命受腐蝕性影響大

　　九、工業房地產估價的常用方法(熟悉)

　　(一)成本法

　　工業房地產估價時采用較多的是成本法。其中，標準廠房的建造費用宜采用重置價格的思路，如可以制定當地統一的廠房建筑重置價格表，非標準廠房建造費用的確定有兩個主要途徑：一是依據建設工程計價定額，結合工程圖紙、材料價格、取費標準等測算;二是參照類似非標準廠房的工程造價，結合跨度、柱距、高度等修正，修正參數由經驗得出。

　　(二)市場法

　　工業房地產通常缺少同類房地產的交易實例，特別是非標準廠房，更不易在同一供需圈內找到符合條件的可比實例，所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業地帶，往往有較多的標準廠房，這些標準廠房的租售實例(特別是出租實例)通常較多，可以考慮采用市場法估價。

　　(三)收益法

　　如果可以從企業的總收益中剝離出房地產的收益，則可以考慮采用收益法估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準確區分廠房和設備各自產生的收益。

　　況描述與分析;④市場背景描述與分析;⑤最高最佳利用分析;⑥估價方法適用性分析;⑦估價測算過程;⑧估價結果確定。