特別推薦：房地產估計師歷年真題(2003-2012)匯總

　　點擊查看：2014年房地產估計師《案例分析》考點輔導匯總

　　影響商業房地產價格的主要區位狀況(掌握)

　　1.地段繁華程度

　　影響商業房地產價格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業房地產的價值越高。

　　2.交通條件

　　交通的通達度對商業房地產的價格具有很大影響，商業房地產估價時要從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，二是經營者方面。

　　3.臨街狀況

　　商業房地產一般都應該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對其價值產生較大影響，在一條路上相距數米范圍內的不同分布，將可能呈現不同的價格或租金水平。一般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認為有利于商業房地產價值的提高。

　　4.樓層

　　通常情況下位于底層的商業用房的價值要高于其他樓層的商業用房，一般來說，如沒有電梯，首層商業用房與二層商業用房價格相差較大，二層商業用房與其他層商業用房的價格差距將大大縮小。

　　影響商業房地產價格的主要實物狀況(掌握)

　　1.建筑品質及內部格局

　　2.凈高

　　3.面積

　　4.裝飾裝修

　　5.無形價值

　　商業房地產估價的常用方法(掌握)

　　根據《房地產估價規范》，商業房地產估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。

　　為準確評估商業房地產市場價值，基于商業房地產的收益性特點，在商業房地產交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場法。對于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。

　　(一)收益法

　　商業房地產的價值體現在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業房地產估價最為常用的方法之一，它是以預期收益原理為基礎，其主要的工作是測算商業房地產的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過程中要根據不同商業業態、類型區別對待。

　　(二)市場法

　　商業房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較實例，所以在商業房地產估價時，市場法也可以是一種常用方法。另外，在用收益法評估商業房地產的客觀租金時，也可用市場法進行租金的估算。

　　(三)成本法

　　在有些估價業務中，例如商業房地產的抵押估價，或是對將要轉變用途的房地產進行估價時，也會用到成本法作為輔助方法。

　　商務辦公房地產及其特點(掌握)

　　1.所處區位好，規模大寫字樓多建在以經濟、金融、貿易、信息為中心的大中城市，同時，有相當規模的面積，辦公單位集中，人口密度大，寫字樓集聚的區域往往是城市的經濟活動頻繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引眾多知名企業及其國內外辦事機構進駐的區域。因此估價對象是否處于城市寫字樓集聚的區域對其價值會產生很大影響。

　　2.多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善寫字樓特別是甲級寫字樓大多為高檔次高層建筑，有良好的建筑和現代化的設備，不僅外部有自己獨特的線條、格局、色彩和裝飾裝修等建筑風格，而且內部一般都配有先進的設備，如中央空調、高速電梯、高靈敏的系統化通訊等。此外，現代寫字樓還提供各種功能，如前臺服務、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等。因此對寫字樓估價時，應對寫字樓的建筑、功能、設施配套進行詳細查看。

　　3.出租經營為主，多由專業物業服務企業管理大多數寫字樓是以出租為主，出租率或占有率的高低是該寫字樓的生命線，而出租率的高低與物業服務的好壞休戚相關，因此很多寫字樓業主委托專業物業服務企業管理和代理出租。

　　影響商務辦公房地產價格的主要區位狀況(掌握)

　　1.集聚程度

　　2.交通條件

　　3.周邊環境

　　4.樓層