房地產估計師歷年真題(2003-2012)匯總

　　點擊查看：2014年房地產估價師《理論與方法》考點公式匯總

　　1.求取比準價格

　　?百分率法下的修正、調整系數連乘公式∶

　　估價對象價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數×交易日期調整系數×房地產狀況調整系數

　　估價對象價格×(1±S %)×(1±R %)=可比實例成交價格×(1±T %)或者∶

　　估價對象價格=可比實例成交價格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶

　　1±S % 1±R %

　　估價對象價格=可比實例成交價格× 100 × 100±T × 100

　　100±S 100 100±R

　　?百分率法下的修正、調整系數累加公式∶

　　估價對象價格=可比實例成交價格×(1+交易情況修正系數+交易日期調整系數+房地產狀況調整系數)

　　估價對象價格×(1±S %±R %)=可比實例成交價格×(1±T %)或者∶

　　估價對象價格=可比實例成交價格× 1±T % 或者∶

　　1±S %±R %

　　估價對象價格=可比實例成交價格× 100±T

　　100±S±R

　　?差額法下的公式∶

　　估價對象價格=可比實例成交價格±交易情況修正系數±交易日期調整系數±房地產狀況調整數額

　　2.房地產價格的構成

　　?開發利潤=開發完成后的房地產價值―土地取得成本―開發成本―管理費用―投資利息―銷售費用―銷售稅費

　　?計算基數=土地取得成本+開發成本，即：直接成本利潤率=開發利潤/(土地取得成本+開發成本)

　　?計算基數=土地取得成本+開發成本+管理費用：投資利潤率=開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費用)

　　?計算基數=土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用,相應的利潤率可稱為成本利潤率，即：

　　成本利潤率=開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

　　?計算基數=開發完成后的房地產價值(售價)，相應的利潤率可稱為銷售利潤率,即: 銷售利潤率=開發利潤/開發完成后的房地產價值

　　3.成本法的基本公式

　　?成本法最基本的公式為：房地產價格=重新購建價格一折舊

　　?新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發利潤

　　上式中：

　　?開發完成后可轉讓土地面積的比率=開發完成后可轉讓土地面積的總面積/開發區用地總面積×100%

　　?新開發區某宗土地的單價=(取得該用地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發利潤)/(用地總面積×開發完成后可轉讓面積的比率)×用途、區位等因素調整系數

　　?求取該荒地開發完成后可轉讓熟地平均單價的過程如下：

　　該荒地開發完成后可轉讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發總成本 十總管理費用十總投資利息+

　　總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發利潤

　　=取得該荒地的總代價十土地開發總成本 十總管理費用十總投資利息+可轉讓熟地的總價×銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率得出：

　　?該荒地開發完成后可轉讓熟地的總價= (取得該荒地的總代價 十土地開發總成本十總管理費用十總投資利息)

　　1―銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率

　　?該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價=取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息

　　(1―銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率)×可轉讓熟地面積

　　= (取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用十總投資利息)

　　(1―銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率)×可轉讓熟地面積比率×該荒地總面積

　　?新建房地價格=土地得成本+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤

　　?新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發利潤

　　?舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新購建價格―建筑物重新購建價格

　　?舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格―建筑物的折舊

　　4.建筑物的折舊

　　?建筑物的折舊=建筑物重新購建價格一建筑物市場價值

　　?剩余經濟壽命=經濟壽命一有效經過年數

　　?直線法的年折舊計算公式：

　　Di=D=C―S/N

　　=C (1―R) /N

　　上式中：Di――第i年的折舊額。D是一個常數;C――建筑物的重新購建價格;S――建筑物的凈殘值

　　N――建筑物的經濟壽命;R――建筑物的凈殘值率;(C―S) ――稱為折舊基數;

　　?年折舊率d=D/C×100% =(C―S)/(C×N) ×100%=(1―R)/N×100%

　　?有效經過年數為t年的建筑物折舊總額Et=D×t=(C―S)t/N=C(1―R) t/N

　　?直線法折舊下的建筑物現值的計算公式為：V=C―Et=C―(C―S)t/N=c[1―(1―R)t/N]

　　上式中：Et――建筑物的折舊總額;V――建筑物的現值;(C―S) ――稱為折舊基數;

　　?成新折扣法

　　V=C+q 式中：V――建筑物的現值;C――建筑物的重新購建價格;q――建筑物的成新率(%);

　　?用直線法計算成新率的公式為：

　　q=[1―(1―R)t/N] ×100% 當R=0時，q=(1―t/N)×100%

　　=[1―(1―R) N―n/N]×100% =t/N×100%

　　=[1―(1―R) t/ t+n]×100% =n/ t+n×100%

　　?建筑物經濟壽命=1/年折舊率

　　?修復所必需的費用≤修復后的房地產價值―修復前的房地產價值

　　?扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本―超額持有成本

　　?扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本―(無效成本+超額持有成本)

　　5.成本應用中涉及的有關規定

　　?年折舊額=原價×(1―殘值率)/耐用年限

　　6.收益法的基本原理

　　?地價=年地租×購買年 ?地價=地租/利息率

　　?某筆資金×利率=房地產的凈收益

　　?房地產價格=房地產的凈收益/利率

　　7.報酬資本化法的公式

　　?V=A1/1+Y1+ A2/(1+Y1)×(1+Y2)+…+An/(1+Y1)×(1+Y2)…×(1+Yn)]

　　?V=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)n

　　?A末=A初(1+Y)

　　?V=A/Y[1―1/(1+Y)n]

　　?V=A/Y

　　?Kn=1―1/(1+Y)n =(1+Y)n―1/(1+Y)n

　　?V70=V∞×K70

　　?V50=V∞×K50

　　?V∞=V50/K50

　　?V40=V40×K40/K50

　　?Vn= VN×Kn/ KN

　　=VN×(1+Y ×[(1+Y)n―1] / (1+Y ―1

　　?Vn= A/Yn〔1―1/(1+Yn)n〕或VN= A/YN〔1―1/(1+YN)N〕

　　以上幾個公式中：V―房地產收益價格又稱現值;n―收益年限;A1，A2…An――第n期凈收益;

　　Y1，Y2…Yn――第Y期報酬率(折現率)

　　?收益期限為有限年的公式: 式中t為凈收益有變化的期限

　　?收益期限為無限年的公式:

　　?凈收益按一定數額遞增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1―1/(1+ Y)n]―b/Y×n/(1+Y)n 未來第n年為 [A十(n―1)b]收益年限為無限年V=A/Y+b/ Y2

　　?凈收益按一定數額遞減 有限年V=(A/Y―b/Y2)×[1―1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n 未來第n年為 [A―(n―1)b]

　　n≤A/b+1

　　?凈收益按一定比率遞增 有限年 V=A/(Y―g)×[1― (1+g)/(1+Y) n ] 未來第n年為 A(1+g)n―1

　　無限年 V=A/(Y―g)

　　?凈收益按一定比率遞減 有限年 V=A/(Y+g)×[1― (1―g)/(1+Y) n] 未來第n年為A(1―g)n―1

　　無限年 V=A/Y+g

　　以上幾個公式中：V―房地產收益價格又稱現值;b―凈收益逐年遞增(減)的數額;g―凈收益逐年遞減的比率;

　　?凈收益為有效毛收入減運營費用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運營費用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為:V=I/(Y―gI)×[1― (1+gI)/(1+Y) n]―E/Y―gE×[1― (1+gE)/(1+Y) n ]

　　上式中：I―有效毛收入;E―運營費用;gI―逐年遞增的比率;gE―逐年遞增的比率;

　　?預知未來若干年后的價格的公式：

　　?如果凈收益每年不變為A,則公式為: V=A/Y[1― (1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

　　?如果凈收益按一定數額遞增,則公式為: V=(A/Y+b/Y2) [1―1/(1+Y) t] ―b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

　　?如果凈收益按一定數額遞減,則公式為: V=A/Y―g [1― (1+g/1+Y) t]+b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

　　?如果凈收益按一定比率遞增,則公式為: V=A/Y―g [1― (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

　　?如果凈收益按一定比率遞減,則公式為: V=A/Y+g [1― (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

　　?如果難以預測未來的價格公式為:V=A[ (1+Y) t―1] /Y[(1+Y) t― (1+△) ]

　　=A/ Y―△×Y/(1+Y) t―1=A/ Y ―△a

　　上式中：a―償債基金系數;A―凈收益;V―房地產收益價格又稱現值;Y―報酬率(折現率) ;△―增值率;

　　8.凈收益

　　?潛在毛收入(PGI) ;?有效毛收入(EGI) ;?凈運營收益(NOI) ;?稅前現金流量(PTCF) ;?運營費用率(OER)

　　?稅后現金流量(ATCF) ;?凈收益率(NIR)

　　?凈收益率=1―運營費用率

　　?凈收益=潛在毛收入―空置等造成的收入損失―運營費用

　　=有效毛收入―運營費用(運營費用，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅)

　　?有租約限制下的價值=無租約限制下的價值 ― 承租人權益的價值