房地產估計師歷年真題(2003-2012)匯總

　　點擊查看：2014年房地產估價師《理論與方法》考點公式匯總

　　1.房地產的概念

　　?建筑密度%= 建筑基底總面積 ×100%

　　建筑用地面積

　　?容積率=總建筑面積

　　建筑用地面積

　　?總建筑面積=土地總面積×建筑密度×建筑層數

　　?容積率=建筑密度×建筑層數

　　?套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺面積

　　?建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積

　　2.房地產的供求與價格

　　?供給量=存量―拆毀量―轉換為其它種類的房地產量+其它種類房地產轉換為該種房地產量+新開發量

　　?彈性= 作為因變量的經濟變量的相對變化

　　作為自變量的經濟變量的相對變化

　　?房地產需求的價格彈性= 房地產需求量變化的百分比

　　房地產價格變化的百分比

　　?房地產需求的收入彈性= 房地產需求量變化的百分比

　　消費者收入量變化的百分比

　　?房地產需求的人口彈性= 房地產需求量變化的百分比

　　人口數量變化的百分比

　　?房地產需求的交叉價格彈性= 一種房地產需求量變化的百分比

　　另一種房地產或商品價格變化的百分比

　　?房地產需求的價格預期彈性= 房地產需求量變化的百分比

　　預期的房地產價格變化的百分比

　　?房地產供給的價格彈性= 房地產供給量變化的百分比

　　房地產價格變化的百分比

　　?房地產供給的要素成本彈性= 房地產供給量變化的百分比

　　要素價格變化的百分比

　　3.房地產價值和價格的種類

　　?一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格

　　?基準地價：在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區域平均價格。

　　?標定價格：政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價期日的土地使用權價格，它是該類土地在該區域的標準指導價格。

　　?房屋重置價格：某一基準日期，不同區域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費用、稅金及應獲得的利潤。

　　?房地價格=土地價格+建筑物價格

　　?土地價格=房地價格―建筑物價格

　　?建筑物價格=房地價格―土地價格

　　?樓面地價= 土地總價

　　總建筑面積

　　?樓面地價= 土地總價 × 土地總面積 = 土地單價

　　總建筑面積 土地總面積 容積率

　　?期房目前的價格=現房價格―(預計從期房達到現房期間)現房出租的凈收益的折現值―風險補償

　　?補地價=改變后的地價―改變前的地價

　　?補地價(單價)= 現樓面地價×現容積率―原樓面地價×原容積率

　　?補地價(總價)=補地價(單價)×土地總面積

　　?補地價(單價)=原樓面地價×(現容積率―原容積率)

　　?補地價(單價)= 原容積率下的土地單價 ×(現容積率―原容積率)

　　原容積率

　　4.建立價格可比基礎

　　?建筑面積下的價格=套內建筑面積下的價格× 套內建筑面積

　　建筑面積

　　?建筑面積下的價格=使用面積下的價格× 使用面積

　　建筑面積

　　?套內建筑面積下的價格=使用面積下的價格× 使用面積

　　套內使用面積

　　?1公頃=10 000平方米

　　?1畝=666.67平方米

　　?1平方英尺=0.09290304平方米

　　?1坪=3.30579平方米

　　?平方米下的價格=公頃下的價格÷10 000

　　?平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

　　?平方米下的價格=平方英尺下的價格÷0.09290304

　　?平方米下的價格=坪下的價格÷3.30579

　　5.交易情況修正

　　?采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：

　　可比實例成交價格×交易情況修正系數=可比實例正常市場價格

　　可比實例成交價格× 1 =可比實例正常市場價格

　　1±S % 或者：

　　可比實例成交價格× 100 =可比實例正常市場價格

　　100±S %

　　上式中, 1 或 100 是交易情況修正系數

　　1±S % 100±S %

　　?采用差額法進行交易情況修正的一般公式為:可比實例成交價格±交易情況修正數額=可比實例正常市場價格

　　?正常成交價格―應有賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格

　　?正常成交價格+應有買方繳納的稅費=買方實際付出的價格

　　?應有賣方繳納的稅費=正常成交價格×賣方繳納稅率

　　?應有買方繳納的稅費=正常成交價格×買方繳納稅率

　　?正常成交價格= 賣方實際得到的價格

　　1―賣方繳納稅率

　　?正常成交價格= 買方實際付出的價格

　　1+買方繳納稅率

　　6.交易日期調整

　　?可比實例在成交日期時的價格×(1±T%)=可比實例在估價時點時的價格

　　?可比實例在成交日期時的價格× (100±T)/100=可比實例在估價時點時的價格

　　?采用定基價格指數進行交易日期調整的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×估價時點時的價格指數 =可比實例在估價時點時的價格

　　成交日期時的價格指數

　　?采用環比價格指數進行交易日期調整的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的價格指數×再下一時期的價格指數×…×估價時點時的價格指數=可比實例在估價時點時的價格

　　?采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期調整的公式為:

　　可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數=可比實例在估價時點時的價格

　　?采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期調整的公式為:

　　可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率×期數)=可比實例在估價時點時的價格

　　7.房地產狀況調整

　　?房地產狀況調整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法

　　?可比實例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況調整系數=可比實例在估價對象房地產狀況下的價格

　　或者∶

　　可比實例在其房地產狀況下的價格× 1 =可比實例在估價對象房地產狀況下的價格

　　1±R %

　　可比實例在其房地產狀況下的價格× 100 =可比實例在估價對象房地產狀況下的價格

　　100±R

　　?可比實例在其房地產狀況下的價格×100/()=可比實例在估價對象房地產狀況下的價格

　　?可比實例在其房地產狀況下的價格×100/()×()/100=可比實例在估價對象房地產狀況下的價格

　　注∶上式()為估價對象房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分