2014房地產估價師《案例與分析》復習指導(11)

更新時間：2013-10-17 10:12:41 來源：|0

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摘要 2014房地產估價師《案例與分析》

　　7.4.4 投資利息

　　投資利息測算只有在傳統方法中才需要。在傳統方法中，正確地測算投資利息需要把握下列6個方面：

　　(1)應計息的項目。應計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發房地產的價值;②投資者購買待開發房地產應負擔的稅費;③開發成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息。

　　(2)計息期的長短。計息期是某項費用應計息的時間長度。其起點是該項費用發生的時間點，終點通常是開發期結束的時間點，不考慮預售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開發房地產的價值是假設在估價時點一次付清，所以，其計息的起點是估價時點。有些費用不是發生在一個時間點，而是在一段時間(如開發期或建造期)內連續發生，但計息時通常將其假設為在所發生的時間段內均勻發生，具體視為發生在該時間段的期中。發生的時間段通常按年來劃分，精確的測算也可按半年、季、月來劃分。

　　(3)計息的方式。有單利計息和復利計息兩種。

　　(4)利率的高低。有單利利率和復利利率兩種。選用不同的利率，應選用相對應的計息方式，反過來，選用不同的計息方式，應選用相對應的利率，不能混淆。

　　(5)計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。

　　(6)名義利率和實際利率。在復利計息的情形下，當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率(又稱有效利率)的概念。例如，利率的時間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等。

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