2014房地產(chǎn)估價師《案例與分析》復習指導(7)
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7.2.2.4 求在建工程價值的公式
在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程應負擔的稅費
7.2.2.5 求舊房價值的公式
舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值-裝修改造成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-裝修改造投資利潤-買方購買舊房應負擔的稅費
7.2.3 按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細化的公式
7.2.3.1 適用于開發(fā)完成后出售的公式
V=Vp-C式中V―待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;Vp―用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;C―應扣除項目。
7.2.3.2 適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式
V=VR-C式中VR――用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。
7.3 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法
7.3.1 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義
房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長的特點，其開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值等實際發(fā)生的時間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值可有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法;②采用計算利息的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。
現(xiàn)金流量是指一個項目(方案或企業(yè))在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流入，相應的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量。現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負現(xiàn)金流量。
凈現(xiàn)金流量是指某一時點的正現(xiàn)金流量與負現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量
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