7.2 假設開發法的基本公式

　　7.2.1 假設開發法最基本的公式

　　假設開發法最基本的公式為：待開發房地產的價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費對于公式中具體應減去的項目，掌握的基本原則是設想得到估價對象后，往后至開發完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應取得的利潤。所以，如果是已經投入的費用，則它就包含在待開發房地產的價值內，不應作為扣除項。例如，評估毛地的價值，即該土地尚未完成拆遷補償安置，這時減去的項目中還應包括拆遷補償安置費;如果評估的是已完成拆遷補償安置后的土地價值，則就不應扣除拆遷補償安置費?！冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》第22條規定：“房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。”

　　運用上述公式估價，一是要把握待開發房地產在投資開發前后的狀況，二是要把握投資開發后的房地產經營方式。待開發房地產在投資開發前的狀況，即估價對象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等;在投資開發后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設;②估價對象為生地，將生地開發成熟地;③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設;④估價對象為毛地，將毛地開發成熟地;⑤估價對象為熟地，在熟地進行房屋建設;⑥估價對象為在建工程，將在建工程續建成房屋;⑥估價對象為舊房，將舊房裝修改造成新房。

　　投資開發后的房地產經營方式，有出售(包括預售、建成后出售)、出租(包括預租，但比較少見，多為建成后出租)和營業(如商店、旅館、餐館、游樂場)等。

　　7.2.2 按估價對象細化的公式

　　上述假設開發法最基本的公式，按估價對象狀況可具體細化如下：7.2.2.1 求生地價值的公式(1)適用于在生地上進行房屋建設的公式：生地價值=開發完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-買方購買生地應負擔的稅費(2)適用于將生地開發成熟地的公式：生地價值=開發完成后的熟地價值-由生地開發成熟地的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發利潤-買方購買生地應負擔的稅費

　　求毛地價值的公式(1)適用于在毛地上進行房屋建設的公式：毛地價值=開發完成后的房地產價值-由毛地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-買方購買毛地應負擔的稅費(2)適用于將毛地開發成熟地的公式：毛地價值=開發完成后的熟地價值-由毛地開發成熟地的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發利潤-買方購買毛地應負擔的稅費

　　7.2.2.3 求熟地價值的公式

　　熟地價值=開發完成后的房地產價值-由熟地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-買方購買熟地應負擔的稅費

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