【摘要】2016年房地產估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產估價師《理論與方法》考試，環球網校編輯為您搜集整理了"2016年房地產估價師《理論與方法》訓練題四"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　1、 某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發成本為1500元/㎡，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/㎡，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)直接成本利潤率為6%，則開發后的地價為( )元/㎡。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　標準答案：D

　　2、 某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月l日對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月l日)該房地產的評估價值為( )萬元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　E.4454.54

　　標準答案：E

　　3、 某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為( )萬元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　標準答案：B

　　4、 某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為( )年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　標準答案：C

　　5、 某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500㎡，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產報酬率為7%，則評估該項目續建完成時的總價值為( )萬元。

　　A.3758.57

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.4769.85

　　標準答案：D

　　6、 已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/㎡;若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于( )元/㎡。

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　標準答案：D

　　7、 某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為( )萬元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　標準答案：A

　　8、 已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　標準答案：C

　　9、 運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是( )。

　　A.待開發房地產開發建設開始時的具體日期

　　B.待開發房地產建設發包日期

　　C.取得待開發房地產的日期

　　D.房地產開發完成并投入使用的日期

　　標準答案：C

　　10、 下列關于假設開發法的表述中，不正確的是( )。

　　A.假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法

　　B.運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用

　　C.假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房

　　D.假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余

　　標準答案：C

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　　11、 現有某待開發項目建筑面積為3850㎡，從當前開始開發期為2年。根據市場調查分析，該項目建成時可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為28507元/㎡，若折現率為15%，則該項目開發完成后的總價值的當前現值為( )萬元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　E.1007.9

　　標準答案：E

　　12、 在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用( )方法進行測算。

　　A.平均增減量法

　　B.平均發展速度法

　　C.移動平均法

　　D.指數修勻法

　　標準答案：A

　　13、 在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是( )。

　　A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在

　　B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料

　　C.房地產市場在過去無明顯的季節變動

　　D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

　　標準答案：A

　　14、 一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)其前街路線價為5000元/㎡，后街路線價為3800元/㎡。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為( )m。

　　A.22

　　B.28

　　C.38

　　D.50

　　標準答案：B

　　15、 某塊臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為( )萬元。

　　A.23.4

　　B.28.6

　　C.33.4

　　D.46.8

　　E.50.14

　　標準答案：E

　　16、 某居民樓總建筑面積為5000 ㎡，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150 ㎡，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為( )。

　　A.3%

　　B.3.5%

　　C.7%

　　D.4%

　　標準答案：D

　　17、 下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是( )。

　　A.房地產投機

　　B.物價變動

　　C.財政收支狀況

　　D.居民收入水平

　　標準答案：A

　　18、 隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是( )。

　　A.單獨深度價格修正率

　　B.累計深度價格修正率

　　C.平均深度價格修正率

　　D.加權深度價格修正率

　　標準答案：B

　　19、 確定估價對象及其范圍和內容時，應根據( )，依據法律法規：并征求委托人同意后綜合確定。

　　A.估價原則

　　B.估價目的

　　C.估價方法

　　D.估價程序

　　標準答案：B

　　20、 某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于( )年。

　　A.15

　　B.16

　　C.17

　　D.20

　　標準答案：B

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　　21、目前，我國土地使用權出讓不正確的方式是( )。

　　A、招標

　　B、拍賣

　　C、掛牌和協議

　　D、自由買賣

　　標準答案：D

　　22、在我國招標出讓土地使用權的出讓人可以是( )。

　　A、市、縣人民政府辦公室

　　B、鄉人民政府土地行政主管部門

　　C、市、縣人民政府土地行政主管部

　　D、村委會

　　標準答案：C

　　23、在房地產抵押過程中，債務人或者第三人( )房地產的占有。

　　A、不轉移

　　B、轉移

　　C、暫不轉移

　　D、暫時轉移

　　標準答案：A

　　24、房地產作為財產抵押后，該房地產的價值( )所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

　　A、大于

　　B、小于

　　C、等于

　　D、小于或者等于

　　標準答案：A

　　25、實行房屋產權調換補償方式的某拆遷房屋，經測算調換房屋的房地產市場價值為4500元/平方米，被拆遷房屋的房地產市場價值為3000元/平方米。下列最接近產權調換差價的是( ) 元/平方米。

　　A、7500

　　B、3750

　　C、1500

　　D、-1500

　　標準答案：C

　　26、同一因素在不同地區對房地產價格的影響可能是( )不同的

　　A、不同

　　B、相同

　　C、有時相同，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)有時不同

　　D、不確定

　　標準答案：A

　　27、不屬于房地產自身因素的是( )。

　　A、區位

　　B、實物

　　C、權益

　　D、經濟

　　標準答案：D

　　28、不屬于房地產外部因素的是( )。

　　A、人口

　　B、制度政策

　　C、社會因素

　　D、區位

　　標準答案：D

　　29、商業房地產的區位優劣主要看( )。

　　A、繁華程度

　　B、臨街狀況

　　C、交通條件

　　D、商務環境

　　標準答案：D

　　30、在城市租金支付能力由高到低排序正確的是( )。

　　A、零售業、專業服務業、輕工業、批發業、高密度多層住宅

　　B、專業服務業、零售業、輕工業、批發業、高密度多層住宅

　　C、批發業、零售業、專業服務業、輕工業、高密度多層住宅

　　D、輕工業、零售業、專業服務業、批發業、高密度多層住宅

　　標準答案：A

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