2016年房地產估價師《制度與政策》模擬試卷一

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　　【摘要】2016年房地產估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生更好的參加房地產估價師《制度與政策》考試，環球網校小編為您搜集整理了"2016年房地產估價師《制度與政策》模擬試卷一"，現整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　11、根據業主大會的授權，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的 ( )。

　　A.物業管理合同

　　B.物業服務合同

　　C.前期物業服務合同

　　D.后期物業服務合同

　　標準答案： B

　　解　　析：根據業主大會的授權，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

　　12、業主共同決定改建、重建建筑物及其附屬設施，需要經( )同意。

　　A.業主委員會

　　B.專有部分占建筑物總面積過半數的業主

　　C.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主

　　D.專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主

　　標準答案： C

　　解　　析：《物權法》規定，業主共同決定改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　13、下列關于住宅專項維修資金，說法不正確的是( )。

　　A.住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位.共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金

　　B.業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有

　　C.從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于全體業主所有

　　D.業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門代管

　　標準答案： C

　　解　　析：從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　14、業主大會會議決定改建、重建建筑物及其附屬設施事項，應當經( )以上的業主同意。

　　A.專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一

　　B.專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業主且占總人數三分之一

　　C.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二

　　D.專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業主且占總人數四分之三

　　標準答案： C

　　解　　析：根據《物權法》第七十六條規定：決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　15、《住宅專項維修資金管理辦法》規定，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的 ( )。

　　A.1%至2%

　　B.3%至5%

　　C.5%至8%

　　D.8%至10%

　　標準答案： C

　　解　　析：商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

　　16、《住宅專項維修資金管理辦法》規定，出售的公有住房交存住宅專項維修資金的標準為：業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的 ( )。

　　A.1%

　　B.2%

　　C.3%

　　D.4%

　　標準答案： B

　　解　　析：出售的公有住房交存住宅專項維修資金的標準為：業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

　　17、 ( )不是減輕納稅人負擔的措施。

　　A.附加

　　B.規定起征點和免征額

　　C.減稅

　　D.免稅

　　標準答案： A

　　解　　析：附加和加成是加重納稅人負擔的措施。減稅、免稅，以及規定起征點和免征額是減輕納稅人負擔的措施。

　　18、某單位自用辦公房產原值為1000萬元，其房產稅稅基可能為( )萬元。

　　A.600

　　B.800

　　C.1000

　　D.1100

　　標準答案： B

　　解　　析：稅基是課稅基礎的簡稱，有兩層涵義：稅基的質，即課稅的具體對象，有實物量和價值量兩類;稅基的量，即課稅對象中，有多少可以作為計算應課稅的基數。對于非出租的房產，以房產原值一次減除l0一30%后的余值為計稅依據。具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。

　　19、契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對( )征收的一種稅。

　　A.交易的任何一方

　　B.交易雙方

　　C.產權承受人

　　D.出售方

　　標準答案： C

　　解　　析：契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權承受人征收的一種稅。

　　20、下列有關中國現行房地產稅各稅種的稅率，表述不正確的是( )。

　　A.房產稅實行比例稅率，按房產余值計征，為1.2%;按房產租金收入計征：為12%。

　　B.城鎮土地使用稅實行差別稅率，具體適用稅率為0%、5%、10%、15%、30%五個檔次

　　C.土地增值稅實行四級超額累進稅率：30%、40%、50%、60%

　　D.耕地占用稅實行定額稅率，具體分4個檔次

　　標準答案： B

　　解　　析：城鎮土地使用稅實行分類分級的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個檔次

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　　21.政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供(　 )。

　　A.商品住房

　　B.限價商品住房

　　C.經濟適用住房

　　D.廉租住房

　　答案：D

　　解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。

　　22.某宗以房產為主的房地產評估價格為1200萬元人民幣，根據國家關于估價收費標準的一般規定，該房地產估價最高收費額為(　 )萬元。

　　A.1.80

　　B.2.80

　　C.3.05

　　D.5.00

　　答案：C

　　解析：房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。根據以房產為主的房地產估價收費標準，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬元。

　　23.下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中，正確的是(　 )。

　　A.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期

　　B.住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期

　　C.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前6個月申請續期

　　D.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前2年申請續期

　　答案：B

　　解析：《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。

　　24.城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋(　 )而評估其房地產市場價格。

　　A.與產權調換房屋結算差價

　　B.價值

　　C.貨幣補償金額

　　D.重置價格

　　答案：C

　　解析：拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。

　　25.房地產估價師執業資格延續注冊的許可機關是(　 )。

　　A.國務院人事主管部門

　　B.國務院建設主管部門

　　C.省級人事主管部門

　　D.省級房地產主管部門

　　答案：B

　　解析：國務院建設主管部門為房地產估價師注冊管理部門。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門為房地產估價師注冊初審部門。

　　26.根據《房產測量規范》，不計算房屋建筑面積的是(　 )。

　　A.屬永久性建筑有柱的貨棚

　　B.有頂蓋不卦閉的永久性架空通廊

　　C.無頂蓋的室外樓梯

　　D.與室內不相通的類似于陽臺的建筑

　　答案：D

　　解析：屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算全部建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

　　27.房地產估價報告應有至少(　 )名專職注冊房地產估價師簽字。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　答案：B

　　解析：《房地產估價機構管理辦法》規定，房地產估價報告由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。

　　28.大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員取得房地產估價師執業資格的，申請注冊時，需要提供(　 )。

　　A.人才服務中心托管人事檔案的證明

　　B.社會保險繳納憑證復印件

　　C.所在單位同意其注冊的書面意見

　　D.所取得的房地產估價科研成果

　　答案：C

　　解析：《注冊房地產估價師管理辦法》規定，離退休人員，大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員，外國人和臺港澳人員，在房地產估價師注冊中不需要提供聘用單位委托人才服務中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復印件，但應分別提供勞動、人事部門頒發的離退休證復印件，所在大專院校、科研院所同意其在房地產估價機構注冊的書面意見。

　　29.《房地產估價機構管理辦法》規定，二級資質房地產估價機構不得從事(　 )估價業務。

　　A.城市房屋拆遷

　　B.課稅

　　C.企業清算

　　D.司法鑒定

　　答案：C

　　解析：《房地產估價機構管理辦法》規定，二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。

　　30.某房地產估價師于2004年8月初始注冊在甲房地產估價機構，后于2006年2月變更注冊至乙房地產估價機構，則該房地產估價師的注冊有效期至(　 )。

　　A.2006年8月

　　B.2007年8月

　　C.2008年2月

　　D.2009年2月

　　答案：B

　　解析：《房地產估價機構管理辦法》規定，房地產估價師注冊有效期為3年。注冊有效期滿需繼續執業的，應在注冊有效期滿30日前，申請辦理延續注冊。

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　　31.資產負債表中應在資產方反映的項目是(　 )。

　　A.預收賬款

　　B.應付賬款

　　C.應收票據

　　D.預提費用

　　答案：C

　　解析：預收賬款、應付賬款、預提費用，屬于在資產負債表中負債及權益方反映的項目。

　　32.下列與城市規劃管理有關的工作中，屬于城市規劃保障系統主要內容的是(　 )。

　　A.城市規劃的制定

　　B.城市規劃的實施和管理

　　C.城市規劃的監督檢查

　　D.城市規劃法律法規的制定

　　答案：D

　　解析：城市規劃法律規范的制定，構成了城市規劃管理系統中保障系統的主要內容。

　　33.某城市居住生活聚居地的人口規模約為12000戶，配套建設有一套較完善的、能滿足該區居民物資與文化生活所需的公共服務設施，則該區域最可能是城市規劃意義上的(　 )。

　　A.居住區

　　B.居住小區

　　C.居住組團

　　D.居住社區

　　答案：B

　　解析：居住小區，一般稱小區，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規模(10000—15000人、3000~5000戶)相對應，配套建設有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

　　34.下列關于建筑制圖有關要求的表述中，錯誤的是(　 )。

　　A.圖紙幅面內應有標題欄和會簽欄

　　B.結構施工圖一般不注比例，允許一個圖形使用兩種比例

　　C.凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫上軸線并編上軸線號

　　D.標高的單位用毫米計

　　答案：D

　　解析：標高的單位用米記，按“國標”規定，標高數字準確到毫米，即注到小數點后面第三位。

　　35.某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸，且與該建筑物長軸方向一致，則該墻體(　 )。

　　A.既是外墻也是縱墻

　　B.既是外墻也是橫墻

　　C.既是山墻也是縱墻

　　D.既是山墻也是橫墻

　　答案：A

　　解析：墻體的類型中，按所處位置不同，墻可分為外墻和內墻。外墻指建筑四周與室外接觸的墻;內墻是位于建筑內部的墻。按其方向不同，墻可分為縱墻與橫墻。縱墻指與建筑長軸方向一致的墻;橫墻是與建筑短軸方向一致的墻。

　　36.某市擬建一大型展覽館，根據工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是(　 )。

　　A.單項工程

　　B.單位工程

　　C.分部工程

　　D.分項工程

　　答案：B

　　解析：單位工程是工程項目的組成部分。它是指具有獨立設計的施工圖和相應的概(預)算書，能夠單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產能力或發揮使用效益的工程。如：土建工程，電氣安裝工程，工業管道工程，暖衛工程，通風工程等。

　　37.全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖是(　 )。

　　A.宗地圖

　　B.房產分幅圖

　　C.房產分丘圖

　　D.房產分戶圖

　　答案：B

　　解析：房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分產圖的基礎資料，也是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料。

　　38.房產用地面積測算時，需計入用地面積的是(　 )。

　　A.公共使用的排水溝

　　B.市政道路

　　C.權屬不明的巷道

　　D.房屋占地面積

　　答案：D

　　解析：房產用地面積測算時，不計入用地面積的有：無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地;市政管轄的道路、街道等公共用地;公共使用的河涌、水溝、排水溝;已征收、劃撥或者屬于原房產證記載范圍，經規劃部門核定需要作為市政建設的用地;其他按規定不計入用地面積的面積。

　　39.省、直轄市、自治區人民政府根據法律、行政法規制定的規范性法文件是(　 )。

　　A.地方性法規

　　B.政府規章

　　C.部門規章

　　D.自治條例

　　答案：B

　　解析：地方性法規是由省、自治區、直轄市的人民代表大會及其常務委員會根據本行政區域的具體情況和實際需要，在不同法律、行政法規相抵觸的前提下，效力不超出本行政區域范圍，作為地方司法依據之一的規范性文件的總稱。政府規章是有權制定地方性法規的地方的人民政府根據法律、行政法規，制定的規范性法文件，也稱為地方政府規章。

　　40.下列關于質權特征的表述中，錯誤的是(　 )。

　　A.質權是一種擔保物權

　　B.質權的標的物只能是不動產權利

　　C.質權需轉移質物的占有

　　D.質權是就質物優先受償的權利

　　答案：B

　　解析：質權特征為：①質權是一種擔保物權;②質權的標的物只能是動產或財產權利;③質權須轉移質物的占有;④質權是就質物優先受償的權利。

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　　41.業主選聘和解聘物業服務企業，需要經(　 )同意。

　　A.業主委員會

　　B.專有部分占建筑物總面積過半數的業主

　　C.占總人數過半數的業主

　　D.專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主

　　答案：D

　　解析：《物權法》規定，下列事項由業主共同決定：(1)制定和修改業主大會議事規則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定第⑤項和第⑥項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　42.對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在(　 )以上的，應進行土地增值稅的清算。

　　A.55%

　　B.65%

　　C.75%

　　D.85%

　　答案：D

　　解析：《關于土地增值稅若干問題的通知》規定，對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。

　　43.某房地產開發企業銷售房地產的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應繳土地增值稅為(　 )萬元。

　　A.450

　　B.525

　　C.600

　　D.900

　　答案：B

　　解析：(1)土地增值額=3000萬元-1500萬元=1500萬元。

　　(2)適用公式：土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應納稅額=土地增值額×50%一扣除項目×15%=1500×50%一1500×15%=525萬元。

　　44.2007年某市職工上一年度月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一年度月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個人所得稅的最高額度為(　 )元。

　　A.125

　　B.250

　　C.300

　　D.375

　　答案：C

　　解析：根據財政部、國家稅務總局《關于基本醫療保險費失業保險費住房公積金有關個人所得稅政策的通知》(財稅[2006]10號)單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應納稅所得額中扣除。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設區城市上一年度職工平均工資的3倍，具體標準按照各地有關規定執行。

　　45.王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費，當增加對住房的消費后，其他生活用品消費對王某的邊際效用(　 )。

　　A.會減少

　　B.會增加

　　C.保持不變

　　D.可能增加也可能減少

　　答案：B

　　解析：根據邊際效用遞減規律，當增加商品X的消費時，X的邊際效用逐漸減少;而商品Y的消費量因商品X的增加而減少，故y的邊際效用增加，所以X替代Y的邊際替代率(絕對值)呈逐漸遞減的趨勢，因而無差異曲線是一條凸向原點的曲線。

　　46.商業銀行為房地產開發公司提供貸款屬于其銀行業務中的(　 )。

　　A.負債業務

　　B.資產業務

　　C.中間業務

　　D.代理業務

　　答案：B

　　解析：商業銀行資產業務是指銀行將其資金通過各種途徑運用出去以獲得收益的業務。商業銀行資產業務主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類。

　　47.結合保險的本質，屬于保險基本職能的是(　 )職能。

　　A.分散危險

　　B.融通資金

　　C.防災防損

　　D.分配

　　答案：A

　　解析：保險的基本職能是指保險在一切經濟條件下均具有的職能，包括分散風險職能、組織經濟補償職能。保險的派生職能是指隨著社會生產力的發展而逐漸具有的職能，包括融通資金職能、防災防損職能和分配職能。

　　48.某種有價證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業經營收益的分配，又能通過市場轉讓獲取交易差價，這種證券是(　 )。

　　A.股份

　　B.股單

　　C.股票

　　D.公司債券

　　答案：C

　　解析：股票持有者不僅可以獲得股息、紅利等收益，還可通過在股票市場上轉讓其持有的股票而獲得交易差價收益。

　　49.下列關于拍賣行為的表述中，錯誤的是(　 )。

　　A.拍賣人應公開展示拍賣標的，允許競買人查看、檢驗標的物

　　B.除法律、法規務有規定外，拍賣人不得拒絕競買人的申請

　　C.委托人可以派人參與競買自身所委托的拍賣標的

　　D.委托人與拍賣人是平等的民事主體

　　答案：C

　　解析：禁止拍賣人參與竟買即拍賣人不得參與自己主持的拍賣會的競買。

　　50.下列統計指標中屬于變異指標的是(　 )。

　　A.眾數

　　B.調和平均數

　　C.中位數

　　D.標準差

　　答案：D

　　解析：變異指標又稱變動度，包括全距、平均差、標準差、變異系數等。眾數、調和平均數、中位數屬于平均指標。

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