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         土地估價師歷年真題匯總

　　(一)估價方法

　　選擇根據《城鎮土地估價規程》(以下簡稱《規程》)，宗地地價的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設開發法)、成本逼近法、基準地價系數修正法、路線價估價法等多種方法，估價方法的選擇應按照《規程》，根據當地地產市場狀況，并結合估價對象的特點，選取適宜的方法。

　　待估宗地位于xxxx路以南，在《xxxx市城區土地定級與基準地價更新》范圍內;屬于商業三級地，采用基準地價系數修正法切實可行;且宗地作為商業用地，同類區域市場交易資料較豐富，可采用市場比較法作為第二種估價方法。故依據《規程》并結合評估對象的特點及項目的實際情況，確定采用基準地價系數修正法和市場比較法測算地價，并將兩種方法測算結果進行綜合分析調整，從而得到待估商業用地的地價。

　　建筑物現值采用重置價格折舊法計算。

　　(二)估價過程

　　1.基準地價系數修正法

　　1)基準地價是某一級別或均質區域內分用途的土地使用權平均價格;基準地價系數修 正法是依估價對象所處土地級別的基準地價，結合區域因素、個別因素等修正系數的調整，得到估價對象土地價格的一種方法。

　　2)《xxxx市城區土地定級與基準地價更新》測算區范圍是xxxx，面積xxxxkm.共分為商業、住宅、工業三類用地，其中商業分為xx級，住宅為xx級，工業為xx級。該《xxxx市城區土地定級與基準地價更新》于xxxx年xxxx月通過xxxx省國土資源廳組織的鑒定驗收并經xxxx市人民政府公布實行。

　　3)xxxx市商業用地基準地價是指土地用途為商業，土地使用年限為40年，容積率設定為城區商業平均容積率1.8，土地開發程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內場地平整條件下的級別內的土地使用權平均價格。

　　采用基準地價計算商業用地宗地地價的公式為，pi=p×(1+k)×y×t×kij×f式中 pi――待估宗地地價p――待估宗地對應的基準地價k、y、t、kij、f――宗地地價修正系數和年期、期日、容積率、基礎設施條件修正系數。

　　估價對象設定用途為商業用地，處于xxxx市商業用地三級地內，其基準地價水平1200～1600元/┫.

　　4)編制估價對象各因素條件說明、優劣度及修正系數表

　　①在評估中，根據《xxxx市城區土地定級與基準地價更新》及估價對象的具體條件，我們選擇了以下因素：(略)，并進行了期日、使用年期、容積率、基礎設施條件等項修正。

　�、诟鶕�《xxxx市城區土地定級與基準地價更新》，商業用地二級地地價修正幅度說明表和宗地地價影響因素修正幅度表(略)，根據影響估價對象地價的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說明、優劣度及修正系數表。(略)

　　5)確定宗地地價評估的修正系數k k=∑ki i=(1…n)

　　式中

　　k――某一宗地所有地價影響因素總修正幅度(%)

　　ki――宗地第i個因素條件下修正幅度(%)

　　n――修正因素個數，根據上表可得k=8.44% 6)確定土地使用年期修正系y y=[1-(1+r)m]/ [1-(1+r)n]式中

　　y――宗地使用年期修正系數;

　　m――待估宗地設定使用年期;

　　n――基準地價內涵確定的土地使用年期;

　　r――土地還原利率，9%。

　　經計算，待估宗地年期修正系數y=0.9622. 7)確定期日修正系數t根據調查分析和測算，2002年1月至2003年6月20日，x x x x市地價指數上漲10.8%，故期日修正系數t=1.108. 8)確定容積率修正系數根據《xxxx市城市土地定級與基準地價更新》成果，當宗地容積率為1.4～1.6時，其修正系數為0.98.