2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點:收益法適用的估價對象和條件

更新時間：2014-09-24 11:00:50 來源：|0

瀏覽

房地產(chǎn)估價師報名、考試、查分時間免費短信提醒

地區(qū)

獲取驗證立即預(yù)約

請?zhí)顚憟D片驗證碼后獲取短信驗證碼

看不清楚，換張圖片

免費獲取短信驗證碼

摘要 2014年房產(chǎn)估價師正在備考,環(huán)球網(wǎng)校整理"2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)資料,供大家參考學(xué)習(xí)!祝您馬到成功!

　　特別推薦：2014年房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總　

　　收益法適用的估價對象和條件

　　(一)收益法適用的估價對象：

　　收益法適用的估價對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，例如住宅(特別是公寓、)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實際收益，但卻具有潛在收益，因為類似住宅以出租方式獲取收益的情況很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運用收益法估價，即先根據(jù)同一市場上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用類似于市場法的方法求出該住宅的租賃收入、運營費用或者凈收益等，再利用收益法來估價。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法一般不適用。

　　(二)收益法估價需要具備的條件

　　收益法評估出的價值取決于估價師對未來的預(yù)期，那么錯誤和非理性的預(yù)期就會得出錯誤的評估價值。因此，收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化(預(yù)測)。對未來的預(yù)期通常是基于過去的經(jīng)驗和對現(xiàn)實的認(rèn)識作出的，必須以廣泛、深入的市場調(diào)查和市場分析為基礎(chǔ)。

　　收益法估價的操作步驟

　　運用收益法估價一般分為以下4個步驟：①確定未來收益期限;②求取未來凈收益;③求取報酬率;④選用恰當(dāng)?shù)膱蟪曩Y本化法公式計算收益價格。運用直接資本化法估價一般分為一下3個步驟：①求取未來某一年的某種收益;②求取資本化率或收益乘數(shù);③選用恰當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化法公式計算收益價格。

　　編輯推薦：

　　2014年房地產(chǎn)估價師考試報考指南

　　房地產(chǎn)估計師歷年真題(2003-2012)匯總

　　2014年房地產(chǎn)估價師vip套餐搶先報名，不過免費重學(xué)