單項選擇題

　　第 1 題 對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

　　B.在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間

　　C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間

　　D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間

　　【正確答案】： B

　　第 2 題 某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為(　　)萬元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　【正確答案】： D

　　第 3 題 某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為(　　)萬元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　【正確答案】： D

　　第 4 題 某房地產開發商開發一幢建筑面積10000┫的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/┫，已知取得土地時樓面地價為1000元/┫，開發成本和管理費用為1200元/┫，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發期為 1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　【正確答案】： B

　　第 5 題 某成片荒地面積1k┫，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是(　　)元/┫

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　【正確答案】： C

　　第 6 題 某寫字樓的建筑面積為4000┫，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/┫。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率為 90%，月租金為40元/┫，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為(　　)萬元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　【正確答案】： D

　　第 7 題 在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完成后的價值對應的時間一般是(　　)。

　　A.取得待開發房地產的時間

　　B.開發期間的某個時間

　　C.開發完成后的時間

　　D.開發完成之后的某個時間

　　【正確答案】： B

　　第 8 題 現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/┫，其中主體工程900元/┫，安裝及裝飾裝修工程費為600元 /┫。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15%，則在估價時點的續建費用為(　　)元/┫。

　　A.486.52

　　B.521.74

　　C.559.50

　　D.1398.76

　　【正確答案】： B

　　第 9 題 直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由(　　)決定的。

　　A.房地產的歷史價格資料

　　B.房地產的未來價格資料

　　C.房地產的現實價格資料

　　D.估價師選取的現時和未來的價格資料

　　【正確答案】： A

　　第 10 題 某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/┫、6300元/┫、6678元/┫、7212元/┫、7645元/┫。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為(　　)元/┫。

　　A.7974.00

　　B.8023.00

　　C.8056.25

　　D.8078.00

　　【正確答案】： C

　　編輯推薦：

　　2014年房地產估價師考試報考指南 

　　房地產估計師歷年真題(2003-2012)匯總 

　　2014年房地產估價師vip套餐搶先報名，不過免費重學 

　　2014年房地產估價師精品vip套餐震撼推出，終身免費重學 

　　環球網校友情提示：如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環球網校房地產估價師頻道及論壇，歡迎加入考試交流群：331909053，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　1.甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于1999年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2004年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則(　　)。

　　A.甲大于乙

　　B.甲小于乙

　　C.甲等于乙

　　D.難以判斷

　　2.抵押貸款剩余技術是已知自有資金數量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術，它適合于對已設定特定抵押的房地產進行估價。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　3.在市場法估價種，用于作為比較的可比實例的房地產價格可以用單價也可以用總價來進行如實比較，而并不是一定要化為單價。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　4.用成本法估價房地產時，房屋現值=(　　)。

　　A.房屋重置價格-房屋年折舊額

　　B.房屋重置價×房屋成新度

　　C.房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

　　D.房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限

　　5.建筑物的物質折舊包括(　　)。

　　A.功能衰退

　　B.正常使用的磨損

　　C.環境惡化

　　D.意外的破壞損毀

　　6.房地產的交易類型有(　　)。

　　A.土地使用權協議出讓

　　B.一般買賣

　　C.租賃

　　D.征用

　　7.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為(　　)。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　8.房屋拆遷管理費以城市拆遷規模大小，按照不超過房屋拆遷補償的安置費用的0.3%～0.5%收取。具體收費標準，由各省、自治區、直轄市物價、財政部門制定。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　9.某市于2005年對市中心一平房區進行改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區為4000元/m2，并且一直沒有變動;2005年該區同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2，重新規劃后，開發商開發的該區商品房售價預計為 9000元/m2，則最合理的拆遷補償價格應以(　　)元/m2為基礎進行修正。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.9000

　　10.為評估出公平合理的價值，估價人員應當遵循(　　)。

　　A.具有良好的職業道德

　　B.假設各方當事人都是理性的、精明的

　　C.“換位思考”

　　D.以老師的身份反復、精細的權衡評估價值

　　答案:

　　1.B　2.B　3.B　4.B　5.BD　6.ABC　7.C　8.B　9.D　10.ABCD

　　編輯推薦：

　　2014年房地產估價師考試報考指南 

　　房地產估計師歷年真題(2003-2012)匯總 

　　2014年房地產估價師vip套餐搶先報名，不過免費重學 

　　2014年房地產估價師精品vip套餐震撼推出，終身免費重學 

　　環球網校友情提示：如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環球網校房地產估價師頻道及論壇，歡迎加入考試交流群：331909053，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　單項選擇題

　　1、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為(　　)元/平方米

　　A.2390

　　B.2410

　　C.2430

　　D.2450

　　答案：B

　　解析：逐年上漲額的平均數d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米

　　2、在凈收益每年不變且持續無限年的凈收益流模式下，資本化率(　　)

　　A.等于報酬率

　　B.大于報酬率

　　C.小于報酬率

　　D.無法知道

　　答案：A

　　解析：根據V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。

　　3、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產的資本化率為(　　)%

　　A.6

　　B.6.9

　　C.8.8

　　D.9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　4、與報酬率性質不同的名詞有(　　)

　　A.利息率

　　B.折現率

　　C.內部收益率

　　D.空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地產房間空置的百分率，與報酬率的性質不同。

　　5、基本完好房的成新率為(　　)

　　A.十、九成新

　　B.九、八成新

　　C.八、七成新

　　D.七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新舊程度的判定標準是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般損壞房：五、四成;

　　4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。

　　6、直線趨勢法公式y=a+bx中，x表示(　　)。

　　A、價格

　　B、常數

　　C、價格變動率

　　D、時間

　　答案：D

　　7、在市場法中，土地使用權年限調整屬于(　　)調整。

　　A、權益狀況

　　B、區位狀況

　　C、實物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　8、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為(　　)。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　9、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產稅等，其收益價格估算可采用(　　)。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

　　10、某宗房地產采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當的差異，其最終估價結果應(　　)。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。