單項選擇題

　　第 1 題 對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

　　B.在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間

　　C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間

　　D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間

　　【正確答案】： B

　　第 2 題 某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為(　　)萬元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　【正確答案】： D

　　第 3 題 某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為(　　)萬元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　【正確答案】： D

　　第 4 題 某房地產開發商開發一幢建筑面積10000┫的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/┫，已知取得土地時樓面地價為1000元/┫，開發成本和管理費用為1200元/┫，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發期為 1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　【正確答案】： B

　　第 5 題 某成片荒地面積1k┫，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是(　　)元/┫

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　【正確答案】： C

　　第 6 題 某寫字樓的建筑面積為4000┫，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/┫。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率為 90%，月租金為40元/┫，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為(　　)萬元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　【正確答案】： D

　　第 7 題 在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完成后的價值對應的時間一般是(　　)。

　　A.取得待開發房地產的時間

　　B.開發期間的某個時間

　　C.開發完成后的時間

　　D.開發完成之后的某個時間

　　【正確答案】： B

　　第 8 題 現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/┫，其中主體工程900元/┫，安裝及裝飾裝修工程費為600元 /┫。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15%，則在估價時點的續建費用為(　　)元/┫。

　　A.486.52

　　B.521.74

　　C.559.50

　　D.1398.76

　　【正確答案】： B

　　第 9 題 直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由(　　)決定的。

　　A.房地產的歷史價格資料

　　B.房地產的未來價格資料

　　C.房地產的現實價格資料

　　D.估價師選取的現時和未來的價格資料

　　【正確答案】： A

　　第 10 題 某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/┫、6300元/┫、6678元/┫、7212元/┫、7645元/┫。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為(　　)元/┫。

　　A.7974.00

　　B.8023.00

　　C.8056.25

　　D.8078.00

　　【正確答案】： C

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　　多項選擇題

　　1.下列屬于土地使用管制的事項有(　)。

　　A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

　　B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施

　　C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0(建設工程教育網提供)

　　D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商業房地產開發

　　2.某宗房地產是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有(　)。

　　A.該房地產的實際價格等于名義價格

　　B.該房地產的名義價格為50萬元

　　C.該房地產的實際價格高于50萬元

　　D.該房地產的實際價格為50萬元

　　E.該房地產不存在名義價格

　　3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現的價格(　)。

　　A.賣方和買方掌握必要的市場信息

　　B.賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象

　　C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

　　D.賣方和買方追求各自利益的最大化

　　E.賣方和買方急于完成交易

　　4根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(　)時，便為最高最佳使用。

　　A.與外部環境最協調

　　B.達到規模遞增

　　C.內部構成要素的組合最適當

　　D.外部環境與內部因素相關聯

　　E.外部環境要素為最適當的組合

　　5市場法中實物狀況比較和調整的內容包括(　)。

　　A.環境

　　B.地形地勢

　　C.外部配套設施

　　D.內部基礎設施完備程度

　　E.裝飾裝修

　　6.在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于(　)。

　　A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)

　　B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

　　C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

　　D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率

　　E.買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)

　　7.下列關于重新購建價格的說法中，正確的有(　)。

　　A.重新購建價格是指重新開發建設全新狀況的估價對象所必需的支出

　　B.重新購建價格是在估價時點的價格

　　C.重新購建價格是客觀的價格

　　D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

　　E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

　　8.在運用成本法時最主要的有(　)。

　　A.區分計劃成本和實際成本

　　B.區分實際成本和客觀成本

　　C.結合實際成本來確定評估價值

　　D.結合實際開發利潤來確定評估價值

　　E.結合市場供求分析來確定評估價值

　　9.建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有(　)。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.環境污染

　　D.交通擁擠

　　E.正常使用的磨損

　　10.根據凈收益求取的不同，收益法可分為(　)。

　　A.直接資本化法

　　B.投資法

　　C.收益乘數法

　　D.利潤法

　　E.現金流量折現法

　　答案：1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.