概述

　　房地產開發是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的 物質環境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公共配 套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸方面。隨著社會經濟的發展，房地產開發活 動變得越來越復雜。它不僅需要開發商的戰略眼光和操作技巧，而且還要求開發商具有 市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及其部門的規章、 經濟合同、財政金融、城市規劃、建筑設計、建造技術、風險控制與管理、項目管理、 市場營銷以及資產管理等方面的知識。 二、房地產開發的主要程序 開發商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業管 理，大都遵循一個合乎邏輯和開發規律的程序。一般說來，這個程序包括八個步驟，即 投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權、規劃設計與方案報批、 簽署有關合作協議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業管理。這八個步驟又可以劃

　　分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析，前期工作、建設階段和租售階段。當然， 房地產開發的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。 只有開發工作是遵循這一個理論的程序，即項目建設完畢后才去找買家或租客時，開發 的程序才按上述的順序進行。但如果開發項目在建設前或建設中就預售或預租給置業投 資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進行。不過無論順序怎樣變 化，這些階段基本上概括了大多數居住物業、商業物業及工業物業開發項目的主要實施 步驟。 [例題] 房地產開發的程序主要分為( )四個階段。

　　A.投資機會選擇、決策分析、建設、物業管理 B.投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業管理 C.決策分析、前期工作、施工與竣工、租售 D、投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設、租售 答案：D (一)投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析，是整個開發過程中最為重要的一個環節，類似于我們通常所 說的項目可行性研究。有關這方面的內容，將在本書第五章中詳細介紹。 所謂投資機會選擇，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。 在機會尋找過程中，開發商往往根據自己對某地房地產市場供求關系的認識，尋找投資 的可能性，亦即通常所說的“看地”。此時，開發商面對的可能有幾十種投資可能性， 對每一種可能性都要根據自己的經驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。 在緊接的機會篩選過程中，開發商就將其投資設想落實到一個具體的地塊上，進一步分 析其客觀條件是否具備，通過與土地當前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己 的合作伙伴以及專業人士接觸，提出一個初步的方案，如認為可行，就可以草簽購買土 地使用權或有關合作的意向書。 投資決策分析主要包括市場分析和項目財務評價兩部分工作。前者主要分析市場的供求 關系、競爭環境、目標市場及其可支付的價格水平，后者則是根據市場分析的結果，就 項目的經營收入與費用進行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協議之前進行。這樣， 開發商可有充分的時間和自由度來考慮有關問題。從我國房地產開發企業的工作實踐來 看，對房地產開發項目進行財務評估的方法已經比較成熟，但人們對至關重要的市場研 究卻很少予以充分的重視。應當注意到，市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發目 標與方案、進行目標市場定位起著舉足輕重的作用，它往往關系到一個項目的成敗。

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