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　　一、商品房預售的概念(熟悉)

　　商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預售實行預售許可。建設部第131號令《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理的有關(guān)問題進一步作了細化。

　　例題：(　)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。

　　A、商品房銷售

　　B.商品房預售

　　C.商品房轉(zhuǎn)讓

　　D.商品房買賣

　　答案：B

　　解析：這是商品房預售的概念。

　　二、商品房預售的條件(掌握)

　　(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

　　(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　例題：商品房預售的條件包括(　)

　　A、取得土地使用權(quán)證書

　　B.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證

　　C.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期

　　D.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期E、取得《商品房預售許可證》

　　答案：ABDE

　　解析：C項“按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”是錯誤的，應在25%以上。

　　三、商品房預售許可

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售時，應當向求購人出示《商品房預售許可證》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，應當向城市，縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：

　　(1)商品房預售許可申請書;

　　(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

　　(3)土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證

　　(4)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

　　(5)工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明

　　(6)商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、面積竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附商品房預售分層平面圖。

　　例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得(　)方能預售商品房。

　　A.《商品房銷售許可證》

　　B.《商品房預售許可證》

　　C.《商品房經(jīng)營許可證》

　　D.《商品房買賣許可證》

　　答案：B

　　解析：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

　　四、商品房預售合同登記備案(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預售許可證后，就可以向社會預售其商品房，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再轉(zhuǎn)讓。

　　例題：商品房預售人應當在簽約之日起(　)日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　A.10

　　B.20

　　C.30

　　D.60

　　答案：C

　　解析：商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

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