2014年房地產估價師《經營與管理》考點歸納24

更新時間：2014-05-19 09:03:19 來源：|0

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摘要 2014年房產估價師正在備考,環球網校整理"2014年房地產估價師《經營與管理》復習資料"供大家參考學習!祝您馬到成功!

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　　房價畸高的政策根源是國家土地緊縮政策

　　【需求劇增反映的扭曲】

　　房價上漲的另一面是需求增加。在不斷增長的購房需求中，既包括居住需求，又包括投資需求，這是理解中國房地產問題的關鍵。我們可以從一組數字來看房價上漲的內在邏輯：近年來，高校畢業生在大中城市就業人數占總數的80.8%，來自縣、鎮和農村的畢業生也有約70%選擇在大中城市就業;而在京、滬、津、魯、蘇、浙、閩、粵8個經濟較發達地區就業的畢業生，占了總數的57.6%。這反映了整個中國人口流動和城市化發展的取向。

　　在大量人口從農村及中小城鎮流向少數大城市的情況下，這些城市的房價上漲是不可避免的。很多人認為，炒房是房價上漲的主要原因。但實際上，如果市場中不存在價格上升的客觀趨勢，炒房者就不會把資金投入這個市場。如果逆勢而行，最終一定會賠本，沒有人會故意那么做。而順勢而行的炒房投資，一方面給城市的住房建設提供了資金，另一方面迅速把各地的住房供求形勢揭示出來，起到了提前反映其房地產價值的作用。

　　所謂“非理性”的炒房行為，其實是經濟中存在某種扭曲的反映。例如，在炒房投資中，大量資金集中于北京、上海、深圳等重點城市，似乎不太正常。但追根究底，這些資金還是沖著巨大的人口流入及房價上升趨勢而來的。

　　一份由“前程無憂”網發布的《2006全國畢業生就業調查報告》顯示，2006年的畢業生中有53.6%選取了上海、北京和廣東三個地區中的兩個作為最愿意工作的地區―這很能說明問題。如果單從就業競爭和房價負擔來看，沒有人愿意到這些地方工作;但是，如果從政府投入的財政資源以及由此形成的公共福利來看，這些城市對全國的流動人口具有巨大的吸引力。這也是炒房者源源不斷將資金投入其中的根本原因。

　　不斷升級的炒房現象還反映出投資體制的扭曲。不管是實力雄厚的“溫州炒房團”，還是略有積蓄的普通市民，都傾向于把個人儲蓄用于購房，結果在大中城市，一個家庭擁有多套住房的情況越來越多。從價格泡沫的形成機理看，這是危險的。但從整個經濟的投資環境來看，卻很容易理解。

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