特別推薦：房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總

　　影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大因素

　　房?jī)r(jià)瘋漲的根本原因

　　房?jī)r(jià)瘋漲的根本原因是壟斷。包括三個(gè)方面的壟斷：一是政府對(duì)于土地市場(chǎng)的壟斷。目前中國(guó)的土地市場(chǎng)由政府一手包辦。無(wú)論是土地的流入還是流出，都必須經(jīng)過(guò)政府出讓。土地流動(dòng)性的的缺乏使得通過(guò)土地流動(dòng)性和自由競(jìng)爭(zhēng)的來(lái)降低土地成本的途徑被徹底封閉。在一輪又一輪的拍賣中，開發(fā)商有時(shí)明知價(jià)格過(guò)高但還是得拼命吃進(jìn)來(lái)因?yàn)椤Ｍ恋爻鲎屩淮艘患覄e無(wú)分店，不吃連玩的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。開發(fā)商前期所獲得的超額利潤(rùn)很大一部分被不斷高漲屢創(chuàng)新高的地價(jià)所吞噬，這迫使開發(fā)商又不斷追求更大的利潤(rùn)。另一方面也使得開發(fā)商更熱衷于囤積土地。因?yàn)樵谀壳皦艛嗟耐恋厥袌?chǎng)體制下。土地的時(shí)間價(jià)值被無(wú)限放大。目前在已經(jīng)出讓的土地中有近60%處于閑置狀態(tài)，并集中造成了樓市的供應(yīng)緊張，拉升了房?jī)r(jià)。而且政府還可以獲得土地閑置費(fèi)甚至無(wú)償收回土地使用權(quán)的額外收益。

　　第二個(gè)壟斷是開發(fā)商對(duì)商品房市場(chǎng)的壟斷。鑒于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度和政策，能合法銷售的商品房只有兩種。經(jīng)濟(jì)適用房和商品房。而商品房居于絕對(duì)的主體地位。這就使得開發(fā)商在市場(chǎng)供應(yīng)體系中居于絕對(duì)的主體和強(qiáng)勢(shì)地位。因?yàn)槠渌墓?yīng)形式如集資房、小產(chǎn)權(quán)房等都被視為非法，而受到種種制約和打擊。

　　另一方面隨著市場(chǎng)體制的完善和市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻的不斷提高，使得市場(chǎng)資源不斷向大開發(fā)商集中。從而令這些開發(fā)商在市場(chǎng)價(jià)格上更容易進(jìn)行勾結(jié)，并進(jìn)一步控制市場(chǎng)節(jié)奏。

　　但值得欣慰的是，現(xiàn)在政府已經(jīng)在放松和拓寬市場(chǎng)的供應(yīng)形式和渠道，減少市場(chǎng)供應(yīng)對(duì)開發(fā)商的依賴。近期國(guó)務(wù)院為集資建房松綁就是一個(gè)很好的舉措。

　　第三個(gè)壟斷是政府銀行對(duì)于資金的壟斷。目前無(wú)論是開發(fā)領(lǐng)域還是消費(fèi)領(lǐng)域，近70%的資金都由各銀行提供。房貸是各銀行爭(zhēng)奪的優(yōu)質(zhì)貸款，為銀行帶來(lái)了巨大的壟斷收益。盡管也有相當(dāng)?shù)拈_發(fā)商采取上市、拆借、聯(lián)合開發(fā)等手段直接融資，但比例并不大。巨大的間接融資成本被轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中。銀行對(duì)于資金壟斷的副作用也是巨大的。首先是巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，在資金壟斷的前提下。房?jī)r(jià)下跌所帶來(lái)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是銀行和政府無(wú)法承受的，這也是政府和銀行阻止房?jī)r(jià)下調(diào)的一個(gè)根本原因。另一個(gè)巨大的副作用便是流動(dòng)性過(guò)剩和資產(chǎn)價(jià)格的飛速上漲以及通貨膨脹的加大，然后政府再下大力氣出臺(tái)緊縮政策，進(jìn)入新的惡性循環(huán)。

　　由此可見(jiàn)。房?jī)r(jià)瘋漲的根本原因是壟斷。只要這種壟斷格局不出現(xiàn)較大的改變。指望房?jī)r(jià)穩(wěn)定是不可能的。