不同目的房地產估價

　　一、建設用地使用權出讓價格評估的特點(掌握)

　　(一)建設用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準

　　(二)估價時點一般為估價作業日期以后某一時點

　　(三)不同出讓方式可側重采用不同的估價方法

　　(四)搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性

　　二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇(掌握)

　　建設用地使用權出讓價格評估可采用市場法、假設開發法、成本法、基準地價修正法等。

　　(一)市場法

　　市場法是土地使用權市場交易較為活躍，可比實例較多時普遍采用的一種方法。評估國有土地使用權出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實例。所謂可比性，表現在土地規劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區位狀況、實物狀況等方面予以調整，得出估價對象土地使用權價格。

　　(二)假設開發法

　　假設開發法是評估建設用地使用權出讓價格的常用方法之一。其方法運用的前提條件是估價對象土地規劃設計條件已經規劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發的具體規劃設計方案，才能據此規劃方案假設得到開發建設后剔去建筑物部分的剩余土地價格。

　　(三)成本法

　　成本法是在估價對象土地使用權價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法。《房地產估價規范>規定，土地取得費用包括三部分：一是征地和房屋征收安置補償費;二是土地使用權出讓金或者地價款;三是有關土地取得的手續費和稅金。征用耕地和其他土地的補償費和安置補助費標準，在《土地管理法》等法律、法規中已作規定。

　　(四)基準地價修正法

　　基準地價修正法是以該區域或級別的基準地價為依據，再根據實際情況進行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關鍵是確定土地的基準地價。土地的基準地價是在一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區段，然后調查測算出各區段在估價時點的平均價值水平。基準地價修正法的估價過程為：利用政府已經確定公布的基準地價，依據替代原理，通過對交易日期、區位狀況和實物狀況(包括土地使用權使用年限、剩余年限等)的比較修正，由基準地價調整得出估價對象出讓土地價格。

　　三、房地產轉讓價格評估的特點(掌握)

　　房地產轉讓估價特點主要表現為：

　　(1)從估價時點上看，房地產轉讓估價多數是在轉讓前進行，估價時點則在估價作業日期之后。

　　(2)從委托人和評估主體上講，房地產轉讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構評估，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

　　(3)從估價目的和要求上講，房地產轉讓評估只是為了了解、掌握房地產交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購買一宗房地產時，可能實現的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產時可能實現的最高價格。作為評估機構，對該宗房地產進行評估時，其評估結果可能是有一定擺動幅度的價格區間,估價人只對估價信息和結論合乎估價技術規范和職業規范負責，而對房地產轉讓定價決策不負直接責任。

　　四、房地產轉讓價格評估的常用方法(掌握)

　　房地產轉讓價格評估可采用市場法、假設開發法、成本法、收益法、基準地價修正法等。

　　(一)市場法

　　由于房地產市場轉讓實例比較多，市場非常活躍，因此市場法是房地產轉讓價格評估普遍采用的一種方法。對于單純國有土地使用權轉讓價格估價時，選取的市場交易實例必須具有可比性，即表現在土地規劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規劃條件的同一 (或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。

　　(二)假設開發法

　　對于單純土地轉讓以及在建工程轉讓價格進行估價時，假設開發法往往是首選方法之一。假設開發法運用的前提條件是估價對象土地規劃設計條件已經規劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發的具體規劃設計方案，才能據此規劃方案假設得到開發建設后的房地產價值，通過剔去建筑物部分或續建設部分價值，得到土地或在建工程價格。

　　(三)成本法

　　當市場交易實例難以獲取，估價對象土地使用權及地上建筑物價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。

　　(四)收益法

　　對于有收益的房地產如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉讓價格估價時，常常采用收益法進行估價。

　　(五)基準地價修正法

　　基準地價修正法主要是針對單純土地轉讓估價或成本法估價時的土地估價。基準地價修正法的關鍵是確定土地的基準地價。