2014年房地產估價師《案例分析》專題訓練13

更新時間：2014-03-25 13:05:53 來源：|0

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摘要 2014年房產估價師正在備考,環球網校整理"2014年房地產估價師《案例分析》模擬題"供大家參考學習!祝您馬到成功!

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　　案例：

　　某大廈坐落地點為一級用地，屬公建集中區，四周環路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結構，地上1~3層整體設計為商場;塔樓A座為28層，設計為大戶型公寓。大廈總面積為83 594.27m2。大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內裝飾裝修和設備設施安裝未完成。

　　問題：

　　1、2005年對該大廈進行估價是否可采用成本法?為什么?

　　2、寫出估價技術路線。

　　答案：

　　1、一般不考慮使用成本法進行評估：因為該大廈閑置了10年，物質折舊的存在是明顯

　　的，也是比較容易計算的，但是由于結構上的缺陷，大廈也明顯存在功能折舊，一般認為對設計缺陷造成的功能折舊盡管計算理論是完善的，但是要想準確的落實在數額的估算上還是比較困難的，所以應該舍棄成本法。

　　2、依據大廈的現狀，一般認為就是采取從估價對象續建完成后可實現市場價值中扣除續建成本、費用，也就是在整體上采取假設開發法中的現金流量折現法進行評估，首先要確定估價對象的未來狀態，因此在分析估價對象現狀以及市場環境的基礎上，對改造方案做出了設定，并在此基礎上對項目改造完成后的價格進行評估，具體采用市場法進行，是對成本開發期間費用進行估算。

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