第一節 居住房地產的估價

　　二、影響居住房地產價格的因素

　　眾所周知，不同城市、城市中不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產在價格上存在較大差異，因此要準確、客觀評估估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產生影響，在實地查看時必須把握好這些因素。影響居住房地產價格的因素很多，既包括城市經濟發展水平、城市規劃、產業政策與導向、住宅市場供求狀況等宏觀因素，也包括住宅的區位狀況、實物狀況等微觀因素。但就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應關注住宅的區位狀況和實物狀況對住宅價格的影響。

　　(一)影響居住房地產價格的主要區位狀況

　　1.交通條件

　　交通條件對于不同類型的房地產含義不同，對于居住房地產而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。特別是隨著城市規模的不斷擴大、人口的增多、交通堵塞越來越嚴重的大城市，住宅附近是否擁有地鐵，對其價格的影響很大。

　　2.生活服務設施

　　生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務設施;因而對住宅的價格產生較大影響。住宅周邊的生活服務設施主要包括商店、超市、菜市場、銀行、郵局等。

　　3.教育配套設施

　　教育配套設施是影響居住房地產價格的主要因素之一，教育配套設施對住宅價格的影響一方面體現在住宅周邊是否有中、小學和幼兒園、托兒所，而另一方面體現在住宅附近是否有名校，住宅周邊有名校的，其價格會因名校效應而明顯高于其他區域住宅。因此在考察估價對象教育配套設施時，是否有名校應該是實地查看的重要內容之一。

　　4.環境質量

　　環境質量的好壞越來越成為影響住宅價格的重要因素，特別是高檔住宅。環境質量主要包括綠化環境、自然景觀、空氣質量、噪聲程度、衛生條件等。

　　(二)影響居住房地產價格的主要實物狀況

　　1.建筑結構、類型和等級

　　建筑結構的不同直接影響建筑的工程造價，即建筑成本，從而影響住宅的價格。住宅建筑結構主要分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等。建筑的高度、每一層的層高的不同也會影響建筑工程造價，高層住宅的建造成本會高于多層住宅。

　　2.設施與設備

　　住宅的供水、排水、供電、供氣設施的完善程度，小區智能化程度，通訊、網絡等線路的完備程度，公用電梯的設置及質量等都會對住宅價格產生影響。

　　3.建筑質量

　　建筑質量、保溫或隔熱設施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質量等級。

　　4.裝修

　　對于新建住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格會產生較大的影響。一般情況下，可根據住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房，它們之間的價格差異很大，如近年來在北京、上海、廣州等大城市，出現了光裝修費就高達每平方米幾千元的住房，即該類住房的裝修成本就基本相當于普通住房的價格水平。然而對二手住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格的影響程度遠沒有一手房大，因為存在裝修的折舊問題。

　　5.朝向與樓層

　　朝向除了考慮采光、通風等因素外，還有一個重要的因素是景觀。當住宅四周的景觀都基本一致，通常東南朝向的住宅會優于其他朝向，價格最高，而西北期向最差，價格最低。但當住宅四周的景觀差異非常大時，景觀對住宅價格的影響就非常大，如當住宅北向面對的是美麗的海景、江景、山景、公園等，北向的住宅價格就會比同樓層的南向住宅高，而且甚至會高很多。

　　不同樓層住宅之間的價格差異取決于建筑的高度、是否有電梯。多層無電梯住宅的最優樓層是高低適中的樓層，例如7層住宅的最佳樓層是4、5層，其價格最高。而高層住宅由于普遍裝有電梯，樓層越高，景觀及空氣質量等越好，因此價格越高。