權益因素

　　擁有一宗房地產，實際上就擁有了一定范圍的空間。但擁有者在該空間范圍內并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來自于建筑技術(包括建筑施工技術、建筑材料性能)及擁有者的經濟實力，還有除此之外的限制(以下均是指這類限制)。因為房地產是構成環境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會影響周圍和社會公眾的利益。

　　一宗房地產利用所受限制的種類和程度，對其價值有著重大影響。進行房地產估價，應充分調查了解房地產利用所受的各種限制及其內容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。對房地產利用的限制可歸納為以下3個方面：①房地產權利的設立和行使的限制;②房地產使用管制;③房地產相鄰關系的限制。

　　(一)權利狀況

　　土地和建筑物的權利狀況如何，例如擁有的是所有權，還是使用權、地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。拿地役權來說，對于供役地而言(在地役權關系中，有需役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而獲便利的土地為需役地;為他人土地的便利而供使用的土地為供役地)，是他人在該土地上享有的一種有限的使用權，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。

　　以共有的房地產為例，如果共有人較多，對于房地產的維護、修繕、處分等很難形成共識，部分共有人如果不堪其繁而轉讓其在共有的房地產中享有的份額，這時的成交價格多會低于正常價格。

　　此外，權利所對應的實質內容對價值也有很大的影響。例如，地下礦藏、埋藏物等是否自動地歸屬于土地擁有者，世界上各個國家和地區的規定不一。在中國內地，雖然境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可以通過政府出讓方式取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營，但取得的土地使用權不包含地下資源、埋藏物和市政公用設施。例如，《民法通則》第七十九條規定：“所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國家所有。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二條規定：“國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。”在中國中國臺灣，地下礦藏與土地也是分開的，其“土地法”第十五條規定：“附著于土地之礦，不因土地所有權之取得而成為私有。”在歐洲許多國家，地下資源的所有權與土地所有權也是分開的，規定地下資源屬于國家，地主開采地下資源要先向政府購買或將出售的收入與政府分成。在加拿大，地下礦藏在有些省，如安大略、魁北克和阿爾伯塔，成為單獨的產權，不再自動地附屬于土地。

　　美國關于土地所有權的規定與上述國家和地區不同。在美國，土地所有者同時也擁有地下的一切財富，因此，地主可以自由開采地下資源，或者將地下資源單獨出售給別人。從地下資源的有效利用看，美國的制度有一定的合理性。首先，因為每個擁有土地的人都會關心自己的土地下面可能有些什么寶藏，他會自己花錢請地質學家來考察，有點眉目之后他會請勘探隊來鉆探。一旦有所發現，他的土地價格立刻成倍地上升，否則他的投資將受到損失，他只能自認倒霉。這就從經濟上鼓勵了資源的發現，不用政府去費心。其次，礦藏的采收率(采集到的礦石占儲量的比例)成為地主自己關心的事，他必定會在經濟合理的范圍內盡量將地下資源采集上來，不會發生掠奪性開采。最后，私人擁有地下資源，使他有全權選擇資源的利用方式，包括將土地與資源一起出售，與開采專營企業聯營，出租開采權對資源開采所得分成并監督資源的合理利用，或放置等待市場價格更高時再進行開采等。他選擇的方案對全社會而言同時一定也是代價較小而產出的價值最大的方案。但美國的制度容易引起貧富懸殊，誘使一些人陷入風險和破產。選擇不同的規定各有其理由，區別在于有的更著重效率，有的更著重公平。

　　(二)使用管制

　　世界上幾乎所有的國家和地區對房地產利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對于房地產估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地以及城市規劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規定。

　　就規定用途來看，商業、辦公、居住、工業等不同用途對土地條件的要求不同;反過來，在土地條件一定的情況下，規定用途(例如是用于商業、辦公、居住還是工業或綠化)對地價有著很大的影響。規定用途對地價的影響在城市郊區表現得特別明顯：在城市發展已使郊區某些農用地很適合于轉變為城市建設用地的情況下，如果政府規定只能維持現有的農業用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。

　　容積率的高低對地價也有很大的影響，在估價時一定要弄清容積率的確切內涵。在城市規劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補交土地使用權出讓金方面，有的地方政府規定地下建筑面積不用補交或者只按照地上建筑面積土地使用權出讓金水平的一定比例(如1/3)補交。這些規定對地價都有很大的影響。

　　3.現實中的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于( )方面的制約。(2001年試題)

　　A.建筑技術

　　B.土地權利設置

　　C.相鄰關系

　　D.土地使用管制

　　答案：D

　　4.下列屬于土地使用管制的事項有( )。(2006年試題)

　　A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

　　B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施

　　C.某宗土地使用權中，要求容積率為2.0

　　D.甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為已土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商業房地產開發

　　答案：ACE

　　(三)相鄰關系

　　相鄰關系是指房地產的相鄰權利人依照法律、法規的規定或者按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產生的權利和義務關系。特別是從義務方面來看，相鄰關系是對房地產所有權、使用權的一種限制，因此，相鄰關系的存在對房地產價格有一定的影響。

　　一方面，相鄰關系要求房地產權利人應當為相鄰權利人提供必要的便利，包括：①應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利;②對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利;③對相鄰權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用其土地、建筑物的，應當提供必要的便利。另一方面，相鄰關系要求房地產權利人在自己的房地產內從事工業、農業、商業等活動及行使其他權利時，不得損害相鄰房地產和相鄰權利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照;②不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質;③挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰房地產的安全。