2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義:第五章五節(jié)

更新時間：2013-12-16 13:54:16 來源：|0

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摘要 2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義:第五章五節(jié)

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　　第五節(jié) 替代原則

　　替代原則

　　替代原則要求估價結果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。一般地說，任何理性的買者在購買商品之前都會在市場上搜尋并"貨比三家"，然后購買其中效用最大(或質(zhì)量、性能最好)而價格最低的，即購買"性價比"高或"物美價廉"的。如果效用與價格相比，顯示價格過高或效用過小，則人們會敬而遠之。具體地說，如果同一個市場上有兩個以上相同的商品同時存在時，則理性的買者會購買價格最低的;或者反過來，如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似的商品同時存在時，則理性的買者會購買效用最大的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出去，相互之問也會進行價格競爭。市場上買者、賣者的這些行為導致的結果，是在相同的商品之間形成相同的價格。

　　房地產(chǎn)價格的形成一般也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。這種相似的房地產(chǎn)之間價格相互牽掣的結果，是它們的價格相互接近。

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