第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素

　　一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　經(jīng)濟(jì)增長、繁榮或衰退等經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，影響著就業(yè)、收入和市場信心等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值(Gross Domestic Product，GDP)的增長。GDP是對一個國家或一個地區(qū)在一定時期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動的總成果的一種計量，從總體上反映了一個國家或一個地區(qū)的經(jīng)

　　濟(jì)活動的總規(guī)模、綜合實力和人民生活水平的高低程度。GDP的計算方法有收入法、支出法和生產(chǎn)法三種。按照支出法核算，GDP由消費(C)、投資(I)、政府購買(G)和凈出口(NX)四個部分構(gòu)成。一般地說，GDP增長，消費、投資、政府購買和凈出口都有增長，可能只是各自的增長幅度不同而已。GDP增長說明社會總需求也在增加。社會總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，會帶動對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設(shè)施等的需求增加，由此會引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。例如，20世紀(jì)80年代亞太地區(qū)的日本、新加坡、韓國和中國中國臺灣、中國香港等國家和地區(qū)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，地價也大幅度上漲 (盡管從事后的亞洲金融危機(jī)來看，這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶有泡沫成分，有人甚至稱其為泡沫經(jīng)濟(jì))。

　　二、居民收入

　　居民收入水平及其增長，對房地產(chǎn)價格特別是住宅價格有很大的影響。中國目前反映居民收入增長的指標(biāo)主要有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農(nóng)村居民人均純收入的增長。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個人所得稅、財產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實際收入。農(nóng)村居民家庭人均純收入是指農(nóng)村居民家庭總收入中扣除從事生產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營的費用支出、繳納稅款、上交承包金額后所剩余的部分。這部分純收入既可直接用于生產(chǎn)和非生產(chǎn)性建設(shè)投資，也可用于生活消費支出和儲蓄。

　　通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴(kuò)大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。至于對房地產(chǎn)價格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費傾向的大小。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化，即新增加消費占新增加收入的比例。

　　如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產(chǎn)價格的影響就不大。

　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入此時依消費順序會大部分甚至全部用于提高居住水平，這就會增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價格上漲。

　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因為其生活上的需要幾乎達(dá)到了應(yīng)有盡有的程度，邊際消費傾向較小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于儲蓄或其他投資，這對房地產(chǎn)價格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資或投機(jī)，如購買房地產(chǎn)用于出租后轉(zhuǎn)讓或?qū)⒊钟蟹康禺a(chǎn)當(dāng)做保值增值的手段，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。

　　三、物價

　　房地產(chǎn)價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同，在此把兩者區(qū)分開來，對它們之間的關(guān)系作一分析。

　　反映一般物價變動的指標(biāo)主要有居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)。居民消費價格指數(shù)(Consumer Price Index，CPI)是反映一定時期內(nèi)居民消費價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。居民消費價格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務(wù)項目等八個大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費價格指數(shù)和農(nóng)民消費價格指數(shù)計算取得。生產(chǎn)資料價格指數(shù) (Producer Price Index，PPI)也稱為生產(chǎn)者價格指數(shù)、工業(yè)品出廠價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)生產(chǎn)資料價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品、木材等項目。中國目前統(tǒng)計口徑中，房地產(chǎn)價格變動沒有納入居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)的變動并不直接反映房地產(chǎn)價格的變動，只是間接影響。房地產(chǎn)價格與一般物價的互動關(guān)系非常復(fù)雜。通常情況下，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時物價變動，房地產(chǎn)價格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價變動的百分比就相當(dāng)于房地產(chǎn)價格變動的百分比，而且兩者的動向也應(yīng)一致，則表示房地產(chǎn)價格與一般物價之間的實質(zhì)關(guān)系未變。

　　四、利率

　　利率的升降對房地產(chǎn)價格有一定的影響。下面先從幾個不同的角度分別說明利率升降對房地產(chǎn)價格的影響，然后說明利率升降總體上對房地產(chǎn)價格的影響。

　　從房地產(chǎn)供給的角度看，利率上升或下降會增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本(或者說財務(wù)費用、投資利息)，從而會使房地產(chǎn)開發(fā)成本上升或下降，進(jìn)而會使房地產(chǎn)價格上漲或下降。

　　從房地產(chǎn)需求的角度看，由于購買房地產(chǎn)特別是購買商品住宅普遍要借助于貸款，所以利率的上升或下降會加重或減輕房地產(chǎn)購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會減少或增加房地產(chǎn)需求，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降或上漲。

　　從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會使房地產(chǎn)價格下降或上漲。

　　從綜合效應(yīng)看，利率升降對房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降;利率下降，房地產(chǎn)價格會上漲。

　　五、匯率

　　貨幣有不同的幣種，如人民幣、美元、歐元、英鎊、日元、港幣等。不同的幣種，不僅名稱不同，而且貨幣單位不同，幣值也不相等，它們之間經(jīng)常需要換算或兌換。匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價格。在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益。例如，一個外國投資者以一定價格購買了一宗房地產(chǎn)，此后出售房地產(chǎn)時，相對于當(dāng)?shù)厥袌觯康禺a(chǎn)可能升值了，但如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對于國際交易，其房地產(chǎn)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資失敗。相反，如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對于當(dāng)?shù)厥袌龇康禺a(chǎn)沒有升值，但相對于國際交易也會獲得較好的房地產(chǎn)投資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格上漲;相反，會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格下降。