第四章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概念

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設立，具有企業(yè)法人資格的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又稱為開發(fā)商或發(fā)展商，在有些法律文件中也稱為建設單位，通常其企業(yè)組織為公司，又稱為房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，一般具有高投入、高風險、回報周期長、綜合性強、關聯(lián)效應大等特征。

　　依據(jù)《中華人民共和國公司法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登記為有限責任公司或股份公司。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立條件

　　城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立、管理有明確的規(guī)定。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備下列條件：

　　(1)有符合公司法人登記的名稱和組織機構;

　　(2)有適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房;

　　(3)注冊資本100萬元以上;

　　(4)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員;

　　(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件做出高于以上的規(guī)定。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級

　　為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，原建設部于2000年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》(原建設部令第77號)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質管理。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質等級。

　　另外，各資質等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具備完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，且從未發(fā)生過重大工程質量事故。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的程序

　　新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

　　(1)營業(yè)執(zhí)照復印件;

　　(2)企業(yè)章程;

　　(3)驗資證明;

　　(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

　　(5)專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。

　　五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理

　　(一)管理機構

　　國務院住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質管理工作;縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質管理工作。

　　(二)實行分級審批

　　一級資質由省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門初審，報國務院住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門審批;二級及二級以下資質的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定。