房地產產品定位實用技巧

　　一、容積率配置技巧

　　如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進行產品定位，有的人可能會盡量節約和控制一樓面積，采用開放設計，塑造單棟高層建筑，以創造高層空間價值;有的人可能會將可建總建筑面積用于低矮樓層(例如一、二樓)，規劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業價值，一方面節省建設成本;有的人可能規劃數棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規劃，不論基于何種原因，產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積(樓地面面積)利用到極致。

　　同樣一塊土地，因為目的不同，可能導致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數個角度;

　　(1)空間價值與容積率利用的關系，例如商業氣息濃厚的區域，一樓店面價值可能數倍于高樓層的價值，因此總可建建筑面積應盡量分配于低樓層;反之，商業氣息弱的區域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。

　　(2)建筑成本與容積率利用方的關系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權衡所增加的成本及可能創造的空間價值，以決定最佳容積率利用原則。

　　(3)建筑工期與容積率利用方式的關系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業的風險。

　　(4)市場接受性與容積率利用方式的關系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區域，若考慮作高層建筑的規劃，就要審慎評估市場風險。

　　(5)周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關系，例如處于一片低矮建筑物區域，則向高層建筑發展，成為此區域的標志性建筑物;或向中層發展，在高度上暫領風騷;或規劃低矮建筑，以從眾隨俗?考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的后，最后就要真正進行容積率的分配。以使容積率能作最充分、合理的利用!

　　二、公共設施的定位技巧

　　在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設施;所占的比例愈低愈好，因為公共設施常被認為是虛的，徒有而無益。某些發展商或銷售代理公司則為了投消費者所好，訴求高實得率或低公共設施比的廣告策略。那么高實得率或低的公共設施比例對購房者而言又真的實惠嗎?

　　事實上，越是先進的國家如歐、美、日等國，越傾向于以包含私有面積及公共設施的整體規劃，來衡量建筑特的品質及價值，而我國在不斷追求提高居住水準的潮流下，也必然將朝這種趨勢發展。就發展或產品定位者而言，要認清許多公共設施之所以難被購房者接受，是由于設施本身不實惠，或由于設施真正的價值沒有通過適當的方法讓購房者充分了解，所以除了法定必要設施，需要運用規劃力求經濟實惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設施的功能及效益，才能針對個案性質作合理定位。

　　(一)具有保值效果的公共設施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設施的積極功能在于確保不動產的價值及未來的增值潛力。尤其對于使用頻率高、使用人數多的辦公室、商場或小套房等產品，這種公共設施尤其重要。

　　(二)具有實用性質的公共設施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設施的實惠在于它的公共性，例如任何個人想擁有一個私人游泳池都是奢侈的事，但是通過公共設施的分攤，卻使整幢建筑或整個社區的住戶都能長期經濟地擁有及使用游泳池。

　　(三)具有收益機會的公共設籬，例如地下室的商業空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費使用的設施等。由于這種設施的使用可收取租金或使用費，對于分攤設施的購買者而言，相當于購買有收益的長期投資標的，不僅可補貼管理費，同時也較易維護整體建筑的品質，在使用價值高的地段時頗為適當的設施定位。

　　(四)對環境有改觀的公共設施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環境改變物業升值中得到回報。

　　公共設施的規劃將越來越受到重視，產品定位者若能適當掌握各種公共設施的功能，可使公共設施空間發揮“小兵立大功”的作用。

　　三、樓層用途的定位技巧

　　不同的人對各樓層空間的需求不同，也就是各個樓層事實上是不同的市場，具有個別的供需情況、用途特性、交易性質及空間價值等，而這些差異的存在，能給予從事產品定位的人發揮創意的機會。

　　我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個市場個別考慮它們的定位特性。

　　(一)是頂樓市場，這種產品不論在采光、通風、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由于每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現供不應求的情況。

　　(二)是門面市場，通常是指建筑物的一樓至二樓。這種產品的價值在于它與外界環境的臨近性(例如臨路的店面、辦公室)，或者有將外界環境內部化的機會(例如擁有庭院的住宅)。這種地利條件及稀有性，使得門面市場的價值不但比其他樓層高，而且還常出現求過于供的現象。

　　(三)是地下室市場，這種產品有時具備獨立功能及用途(例如作為商場或停車位)，有時則可能成為其他樓層的連帶產品(例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設施空間)。

　　(四)是中間層市場，包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。這個市場各樓層之間的相對條件差異有限，而其所占有的空間比例又最大，因此一般所稱不動產市場景氣與否，多半是指中間層市場的供需狀況而言。

　　就產品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場的異質性之外，還要注意下列事項，以充分發揮空間的附加值。

　　(一)妥善運用規劃，以平衡供需失調現象。例如在商業氣息濃厚的黃金地段，借助一樓帶二樓或地下室合并規劃，以增加門面市場的供給量;或頂樓采取樓中樓設計，能滿足更多的頂樓市場需求者，都是創造更高價值空間的好方法。

　　(二)明確區分不同樓層市場，以針對需求設計產品。例如門面市場重視臨街性，在規劃上須注意維持眼好動線及聯外機會;頂樓市場追求通風、采光及視野等條件，因此須注意棟距開窗、隔熱等設計。

　　(三)合理利用容積率，以改變傳統空間觀念。例如拉高建筑物高度，超越鄰近建筑物高度;增加高樓層面積，以塑造“準頂樓”空間(即指與頂樓具備同樣采光、通風條件的高樓層);或利用二疊或三疊規劃，使得有天(頂樓)有地(一樓)的空間增加。

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