2014房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點:集聚程度
影響商務辦公房地產(chǎn)價格的因素
(一)影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況
1.集聚程度
商務辦公房地產(chǎn)的集聚程度對其價值產(chǎn)生很大影響,因為商務機構的大量集聚必然擴大這一區(qū)域的知名度、影響力,推動這一區(qū)域高檔寫字樓的建設并形成一定的規(guī)模,區(qū)域的知名度、寫字樓的知名度反過來影響這一區(qū)域中機構的知名度。因此,寫字樓特別是甲級寫字樓集聚的區(qū)域,其寫字樓的租金水平往往很高,如廣州的天河北路商務區(qū)集聚了中信廣場、時代廣場等一批甲級寫字樓,吸引了國外的大型企業(yè)及其辦事機構、國外駐穗辦事機構,世界500強企業(yè)分支機構、國內(nèi)大型企業(yè)及其辦事機構,中信廣場的租金水平成為廣州寫字樓的最高水平。
通常情況下,城市商務區(qū)及其等級往往是根據(jù)寫字樓的集聚程度來劃分的,中央商務區(qū)往往是高檔次寫字樓大量集聚的區(qū)域,也是寫字樓租金水平最高的區(qū)域。如上海寫字樓主要集聚在陸家嘴、外灘、虹橋、南京西路、淮海中路、徐家匯六個區(qū)域,從而形成了陸家嘴商務辦公區(qū),外灘商務辦公區(qū)、虹橋商務辦公區(qū)、南京西路商務辦公區(qū)、淮海中路商務辦公區(qū)、徐家匯商務辦公區(qū),其中陸家嘴商務辦公區(qū)的甲級寫字樓無論從數(shù)量還是從建筑面積來說都遙遙領先于其他商務辦公區(qū)而成為上海頂級的商務辦公區(qū),其寫字樓的租金水平最高。虹橋、南京西路、淮海路、外灘等區(qū)域是僅次于陸家嘴商務辦公區(qū)的次一級商務辦公區(qū)。相比而言,徐家匯商務辦公區(qū)的甲級樓供應量較少,甲級商務辦公樓面積大大少于以上區(qū)域,為第三級商務辦公區(qū)。其他區(qū)域無論是甲級寫字樓的數(shù)量、寫字樓規(guī)模及影響力都較小,為低級別商務辦公區(qū)。因此對寫字樓進行估價時,應分析估價對象所處區(qū)域寫字樓的集聚程度、商務辦公區(qū)等級以確定其租金水平。
2.交通條件
能否方便、快捷到達辦公地點,能否方便、快捷與客戶交流、會談是從事辦公行業(yè)特別是企業(yè)公司總部選擇辦公場所的重要條件之一。一座大型的寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公,這就要求寫字樓特別是高檔寫字樓必須具有很好的通達性,其交通連接需要在三維空間展開,即具有地下、地面及空間交通體系,此外是否有足夠的停車場地也會影響到寫字樓的易接近性。因此寫字樓所處區(qū)域的交通可達性、通達性、易接近性是影響其價值的重要區(qū)位狀況。
3.周邊環(huán)境
商務辦公房地產(chǎn)既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境繁華熱鬧,也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境優(yōu)美幽靜,但要求周圍環(huán)境整潔氣派,有現(xiàn)代化的都市氣氛,而不能雜亂無章。
編輯推薦:
2013年房地產(chǎn)估價師vip套餐搶先報名,不過免費重學 
2013年房地產(chǎn)估價師精品vip套餐震撼推出,終身免費重學 
環(huán)球網(wǎng)校友情提示:如果您在此過程中遇到任何疑問,請登錄環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道及論壇,隨時與廣大考生朋友們一起交流!
最新資訊
- 2026房地產(chǎn)估價師教材什么時候出2025-11-17
- 2025年備考房地產(chǎn)估價師刷題可以嗎?2025-11-07
- 2025年房地產(chǎn)估價師全科備考攻略2025-10-01
- 房地產(chǎn)估價師2025年怎么備考?2025-07-20
- 2025年注冊房地產(chǎn)估價師備考經(jīng)驗:如何高效利用零碎時間2025-07-07
- 2025年房地產(chǎn)估價師備考攻略經(jīng)驗2025-06-26
- 2025年房地產(chǎn)估價師考試備考攻略:高效學習方法與實用技巧2025-06-01
- 備考指導:2025年房地產(chǎn)估價師備考順序安排和考試科目特點2025-05-26
- 2025年房地產(chǎn)估價師考試如何備考?需要了解哪些信息?2025-05-21
- 備考指南:2025年房地產(chǎn)估價師備考順序是什么2025-05-19
