2014房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)講義(6)
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統(tǒng)一面積單位
在面積單位方面，中國(guó)大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時(shí)還采用公頃、畝)，中國(guó)中國(guó)香港和美國(guó)、英國(guó)等習(xí)慣采用平方英尺，中國(guó)中國(guó)臺(tái)灣和日本、韓國(guó)一般采用坪。它們之間的換算如下：
平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格÷666.67
平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格÷10000
平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格×10.764
平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格×0.303
交易情況修正
交易情況修正的含義
可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過(guò)交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能是不正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格。
造成成交價(jià)格偏差的因素
(1)有利害關(guān)系人之間的交易。
(2)急于出售或急于購(gòu)買的交易。
(3)交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。
(4)交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。
(5)特殊交易方式的交易。
(6)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。
(7)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。
(8)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。
交易情況修正的方法
交易情況修正的方法，主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：
可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格
采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：
可比實(shí)例成交價(jià)格+交易情況修正數(shù)額=正常價(jià)格
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