房地產投資的個別風險――僅對市場內個別項目產生影響、投資者可以控制的風險。

　　㈠收益現金流風險

　　指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。開發(置業)投資都面臨著收益現金流風險。開發投資：未來房地產市場銷售價格、開發建設成本和市場吸納能力等的變化，會對開發商收益產生巨大的影響;置業投資：未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，會對投資者收益產生巨大的影響。

　　㈡未來運營費用風險

　　指物業實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。新建成的甲級物業投資也會面對著建筑物功能過時所帶來的風險。評估房地產市場價值時，要注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產市場價值的影響。其他未來會遇到的經營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用。

　　㈢資本價值風險

　　資本價值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來運營費用水平。即使收益和運營費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預期資本價值和現實資本價值之間的差異，即資本價值的風險，在很大程度上影響著置業投資的績效。

　　㈣比較風險(機會成本風險)

　　指將資金投入房地產后，失去了其他投資機會及其相應可能收益，給投資者帶來的風險。

　　㈤時間風險

　　指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。強調在適當的時間、選擇合適的地點和物業類型進行投資，才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降到最低限度。其表現在：①選擇合適的時機進入市場，②物業持有時間的長短、③物業持有過程中對物業重新進行裝修或更新改造時機的選擇、④物業轉售時機的選擇以及⑤轉售過程所需要時間的長短等。

　　㈥持有期風險

　　指與房地產投資持有時間相關的風險。投資項目壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。置業投資實際收益和預期收益間的差異是隨持有期的延長而加大的。

　　上述所有風險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。

　　四、風險對房地產投資決策的影響

　　風險對投資決策的第一個影響，是令投資者根據不同類型投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。投資決策主要取決于對未來投資收益的預期或期望，不論投資風險的高低，只要同樣的投資產生的期望收益相同，則無論選擇何種投資途徑都是合理的，不同的投資者，由于其對待風險的態度不一樣，因而采取的投資策略會有差異。

　　按風險大小和收益水平高低，將房地產投資分為收益型、收益型加增值型和機會型。能承受低風險、收益水平的，選擇收益型投資→穩定租金(優質收益性物業);能承受中等風險、收益水平的，選擇收益型加增值型投資→租金收益和增值收益(未進入穩定期或剛竣工);能承受較大風險、期望較高收益的，選擇機會型投資→開發投資

　　風險對投資決策的另外一個影響，是使投資者盡可能規避、控制或轉移風險。投資者應該是風險管理的老師，投資成功與否在很大程度上依賴于投資者對風險的認識和管理。在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風險管理，涉及到風險的識別、分析和管理。

　　房地產市場是動態變化的，房地產投資者通過對當前市場狀況的調查研究得出的有關租售價格、成本費用、開發周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等有關估計，都會受各種風險因素的影響而有一定的變動范圍。隨著時間推移，這些估計數據會與實際情況有所出入。為規避風險，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數據。對于易變或把握性低的數據，最好能就其在風險條件下對反映投資績效的主要指標所帶來的影響進行分析，以供決策參考。

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