2014房地產估價師《案例與分析》復習指導(9)
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假設開發法(下)
一、大綱要求：
考試目的：
測試應考人員對假設開發法的基本原理、具體運用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：假設開發法計算中各項的求取。
要點說明：
假設開發法計算中各項的求取。
假設開發法計算中需要事先求取的內容主要有：開發經營期、開發完成后的房地產價值、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、開發利潤、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費、折現率。
二、內容講解：
7.4 假設開發法計算中各項的求取
7.4.1 開發經營期
開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的日期，即估價時點，終點是預計未來開發完成后的房地產經營結束的日期。開發經營期可分為開發期和經營期。
開發期可稱為開發建設期、建設期，其起點與開發經營期的起點相同，終點是預計待開發房地產開發完成(竣工)的日期。對于在土地上進行房屋建設的情況來說，開發期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發土地到動工開發(開工)的這段時間。建造期是從動工開發到房屋竣工的這段時間。
經營期根據未來開發完成后的房地產的不同經營使用方式而可以具體化。未來開發完成后的房地產的經營使用方式，主要有銷售(包括預售，下同)、出租、營業、自用。因此，經營期可以具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運營期(針對出租、營業、自用這些情況)。銷售期是從開始銷售已開發完成或未來開發完成的房地產到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發完成的房地產，即預售。在有預售的情況下，銷售期與開發期有重合。運營期的起點通常是待開發房地產開發完成(竣工)的日期，終點是開發完成后的房地產經濟壽命結束的日期。
確定開發經營期的目的，是為了把握開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等發生的時間和數額，預測開發完成后的房地產售價或租金，以及各項收入和支出的折現或計算投資利息等。
確定開發經營期的方法可采用類似于市場法的方法，即根據同一地區、相同類型、同等規模的類似開發項目已有的正常開發經營期來估計。
開發期一般能較準確地估計。但在現實中因某些特殊因素的影響，可能使開發期延長。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”，基礎開挖過程中發現重要的文物，原計劃籌措的資金不能按時到位，某些建筑材料、設備不能按時供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經濟形勢發生突變等一系列因素，都可能導致工程停工，使開發期延長。由于開發期延長，開發商一方面要承擔更多的投資利息，另一方面要承擔總費用上漲的風險。但這類特殊的非正常因素在估計開發期時一般不考慮。經營期、特別是銷售期，通常是難以準確估計的，在估計時應考慮未來房地產市場的景氣狀況。
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