假設(shè)開發(fā)法(上)

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：假設(shè)開發(fā)法的公式及其計(jì)算，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的概念、區(qū)別及優(yōu)缺點(diǎn)。

　　熟悉：假設(shè)開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、操作步驟。

　　了解：假設(shè)開發(fā)法的其他用途。

　　要點(diǎn)說明：

　　1.假設(shè)開發(fā)法的基本原理

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。

　　假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn);適用的條件是房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提明確。

　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式;③估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;⑤測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　2.假設(shè)開發(fā)法的公式

　　假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按估價(jià)對(duì)象狀況可細(xì)化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房?jī)r(jià)值的公式，按開發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式可細(xì)化為適用于開發(fā)完成后出售、出租、營(yíng)業(yè)的公式。

　　3.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　根據(jù)考慮資金的時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方式來考慮資金的時(shí)間價(jià)值;傳統(tǒng)方法是采用計(jì)算利息的方式來考慮資金的時(shí)間價(jià)值。

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