2013年房地產(chǎn)估價師案例與分析考前詳解9
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房地產(chǎn)拍賣底價評估
1、法律依據(jù)
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國拍賣法》以及其他有關(guān)規(guī)定。
2、幾條相關(guān)法律
①《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣后新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。=
②《拍賣法》第六條規(guī)定：拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)。
第五十六條規(guī)定：委托人、買受人與拍賣人約定傭金的比例。
委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣或者成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。
拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費(fèi)用，未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費(fèi)用。
3、房地產(chǎn)拍賣底價評估的特點(diǎn)
①強(qiáng)制處分。處分行為要在規(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價抵償債務(wù)。
②快速變現(xiàn)。買受人無時間充分了解標(biāo)的物，因此出價一般低于正常交易價格。
③市場需求面窄，推廣力度小。
④消費(fèi)者心理因素。認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格。
⑤購買者的額外支出。拍賣時所發(fā)生的費(fèi)用以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所發(fā)生的費(fèi)用，由于競買者要支付拍賣機(jī)構(gòu)傭金，成為購買者的額外成本。估價時應(yīng)該考慮是否扣除。
4、拍賣底價評估的技術(shù)路線
先確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度，然后可以先按正常市場價格對估價對象進(jìn)行估價，再按照這個偏低幅度對估價結(jié)果調(diào)減。
5、在建工程拍賣底價的評估
應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用，估價方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場比較法。
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