2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱《案例分析》第3章

　　第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估應(yīng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　(二)估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　　(三)不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

　　(四)搜集市場資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估方法的選擇

　　(一)市場法

　　(二)假設(shè)開發(fā)法

　　(三)成本法

　　(四)基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估常用方法

　　(一)市場法

　　(二)假設(shè)開發(fā)法

　　(三)成本法

　　(四)收益法

　　(五)基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

　　一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

　　(一)可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求

　　(二)不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　(三)其他限制條件

　　(四)與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估技術(shù)路線及估價(jià)方法

　　(一)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　(二)不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　(三)部分(局部)房地產(chǎn)

　　(四)在建工程房地產(chǎn)

　　(五)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)

　　(一)估價(jià)目的

　　(二)估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　(三)確認(rèn)估價(jià)對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　(四)合理確定假設(shè)前提和限制條件

　　(五)把握市場風(fēng)險(xiǎn)防止高估

　　(六)估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則

　　(七)市場變現(xiàn)能力分析

　　(八)說明與風(fēng)險(xiǎn)提示

　　(九)其他

　　第四節(jié) 房屋征收評估

　　一、房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵

　　二、房屋征收評估特點(diǎn)

　　(一)估價(jià)數(shù)量大

　　(二)涉及面廣，社會影響大

　　(三)估價(jià)對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　　(四)補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

　　三、房屋征收評估的相關(guān)規(guī)定

　　(一)房屋征收評估對象

　　(二)房屋征收評估目的

　　(三)房屋征收評估范圍

　　(四)房屋征收評估的時(shí)點(diǎn)

　　(五)房屋征收評估價(jià)值內(nèi)涵

　　(六)房屋征收評估標(biāo)準(zhǔn)

　　(七)房屋征收評估因素

　　四、房屋征收評估方法和結(jié)果確定

　　(一)房屋征收評估方法

　　(二)房屋征收評估結(jié)果確定

　　五、房屋征收評估技術(shù)路線

　　(一)市場法評估技術(shù)路線

　　1.收集和測算類似房地產(chǎn)價(jià)格

　　2.修正類似房地產(chǎn)價(jià)格

　　3.確定被征收房屋價(jià)格

　　(二)收益法評估技術(shù)路線

　　(三)成本法評估技術(shù)路線

　　(四)假設(shè)開發(fā)法評估技術(shù)路線

　　1.測算續(xù)建完成后的價(jià)值

　　2.測算續(xù)建成本和費(fèi)用

　　3.測算在建工程價(jià)值

　　六、房屋征收評估工作流程

　　(一)評估機(jī)構(gòu)選定

　　(二)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承攬

　　(三)評估委托

　　(四)評估準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)開展

　　(五)實(shí)地查勘

　　(六)初步評估結(jié)果公示

　　(七)提交評估報(bào)告

　　(八)解釋說明

　　(九)資料保管

　　七、房屋征收復(fù)核評估和鑒定

　　1.申請復(fù)核評估

　　2.復(fù)核評估

　　3.評估老師鑒定

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

　　二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)

　　(一)強(qiáng)制處分

　　(二)快速變現(xiàn)

　　(三)市場需求面窄、推廣力度小

　　(四)消費(fèi)者心理因素

　　(五)購買者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的技術(shù)路線

　　四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法

　　(一)商品房

　　(二)行政劃撥地上的房產(chǎn)

　　(三)在建工程

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類

　　(一)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

　　1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　(二)因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

　　(三)因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　(四)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　(五)因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　(六)因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

　　(七)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

　　(八)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

　　(九)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　　(一)房地產(chǎn)損害的分類

　　1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分

　　3.按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

　　(二)房地產(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

　　(一)房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

　　(二)房地產(chǎn)損害賠償評估價(jià)值定義

　　(二)損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

　　(一)修復(fù)費(fèi)用法(成本法)

　　(二)損失資本化法

　　1.凈收益減少收益年期不變型

　　2.凈收益不變收益年期減少型

　　3.凈收益、收益年期減少型

　　(三)賠償實(shí)例比較法

　　(四)損害前后價(jià)差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(一)規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(二)商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第七節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　(二)房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　二、估價(jià)的假設(shè)前提

　　三、估價(jià)方法的選用

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　(二)房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　考試要求

　　1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估;

　　2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估;

　　3.掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估;

　　4.掌握房屋征收評估;

　　5.熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià);

　　6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià);

　　7.了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。

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