2013年房地產價格影響因素分析

　　內容：

　　①自身因素;

　　②環境因素;

　　③人口因素;

　　④經濟因素;

　　⑤社會因素;

　　⑥行政因素;

　　⑦國際因素;

　　⑧心理因素;

　　⑨其他因素。

　　1.自身因素

　　房地產自身狀況的好壞，直接關系到其價格的高低。所謂自身因素，是指那些反映房地產本身的實物、權益和區位狀況的因素。權益方面已在前面有關章節，如第3章中的“合法原則”、“最高最佳使用原則”，作了一些說明。這里主要分析一下區位和實物方面的因素。

　　1.1位置

　　人們的生活和生產等各種活動，都對房地產的位置有要求。房地產位置的優劣直接影響其所有者或使用者的生活滿足程度、經濟收益或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，如是坐落在城市還是鄉村，是位于城市中心區還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，是處于向陽面還是背陽面，價格會有較大的差異。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優劣所左右，所以，關于房地產有句名言：第一是區位，第二是區位，第三還是區位。盡管位置不能代表房地產的一切，但這句話說明了位置對房地產的重要性。

　　房地產位置優劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關鍵是要弄清楚什么樣的位置為優，什么樣的位置為劣。房地產位置優劣的判定標準雖然因不同的用途而有所差異，但在一般情況下，凡是位于或接近人們經濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大位置的房地產，價格一般較高;反之，處于閉塞街巷、郊區僻野的房地產，價格一般較低。具體一點來說，商業用途房地產的位置優劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況。居住用途房地產的位置優劣，主要是看其周圍環境狀況、安寧程度、交通是否便捷，以及離市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環境質量優良，居于其內又可保證一定的生活私密性。工業用途房地產的位置優劣，通常需要視產業的性質而定，一般來說，凡是位置有利于原料和產品的運輸，便于廢料處理及動力取得，其價格必有趨高的傾向。

　　房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變化，這種變化可能是由于城市規劃的制定或修改、交通建設或改道，也可能是由于其他建設引起的。當房地產的位置由劣變為優時，其價值會上升;反之，其價值會下跌。

　　1.2肥力

　　肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生長、繁殖所需養分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通過后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。

　　肥力對于農業是極為重要的，但對于其他產業并不重要，所以，肥力這個因素主要是與農地的價格有關。對于農地而言，顯而易見，土地肥沃，地價就高;相反，土地貧瘠，地價就低。在農地價格的決定因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地區，肥力對地價的決定作用越大。

　　1.3地質條件

　　地質條件決定著土地的承載力。土地的承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。

　　地價與地質條件關系的實質，是地質條件的好壞決定著建設費用的高低。建造同樣的建筑物，地質條件好的土地，需要的基礎建設費用低，從而地價高;相反，則需要的基礎建設費用高，地價則低。不同地震烈度的建筑抗震設防要求，也可以說明這個問題。這些通過假設開發法可以清楚地看出。

　　1.4地形、地勢

　　地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，例如是高于還是低于路面。

　　由于地形、地勢的平坦、起伏、低洼等影響到房地產的開發建設成本或利用價“值，從而影響其價格。一般來說，土地平坦，地價較高;土地高低不平，地價較低。在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格，要高于地勢低的房地產的價格。

　　地形、地勢對房地產價格的影響還表現在：在城市，如果人口劇增、工商業發展很快，土地需求增加，而土地向外發展受地形、地勢的限制(如四面臨山或有河流阻隔)，致使城市土地的經濟供給不能作適當比例的增加時，必然會使地價普遍高漲。

　　1.5土地面積和形狀

　　同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，價格較低。

　　土地形狀是否規則，對地價也有一定影響。形狀規則的土地，主要是指正方形、長方形(但長寬的比例要適當)的土地。由于形狀不規則的土地一般不能有效利用，相對于形狀規則的土地，其價格一般要低。

　　1.6日照、風向、降水量、天然周期性災害

　　一般來說，受到周圍建筑物或者其他物體遮擋的房地產的價格(尤其是住宅的價格)，要低于無遮擋情況下的類似房地產的價格。

　　同一街道的商業房地產，因位于向陽面與背陽面的不同，價格也有所差異。因為這能夠左右行人往來的多寡，從而影響顧客的多少，間接影響收益的高低。

　　農地中的坡地，陰坡地與陽坡地的價格差異也很明顯。

　　房地產價格與風向的關系在城市中比較突出，在上風地區房地產價格一般較高，在下風地區房地產價格一般較低。

　　把降水量與地勢結合起來看，對房地產價格的影響比較明顯。地勢雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大;反之，降水量大，地勢對房地產價格的影響就大。

　　凡是有天然周期性災害的地區，如有天然周期性水災的江、河、湖、海邊，土地利用價值低，甚至不能利用。如果勉強利用，一旦天災襲來，人們的生命財產都無保障。因此，這類土地的價格必然很低。

　　1.7建筑物本身

　　建筑物的規劃設計、平面格局、功能、質量、外觀形象等因素，對房地產價格均有較大影響。以建筑物的外觀形象為例，它包括建筑式樣、風格和色調等，對房地產價格有很大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優美，可給人以舒適的感覺，則價格就高;反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。

　　2.環境因素

　　影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素。這方面的因素主要有大氣環境、聲覺環境、水文環境、視覺環境和衛生環境。

　　2.1大氣環境

　　大氣就是空氣，是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質。空氣質量的好壞，對人體健康十分重要。房地產所處的地區有無難聞氣味、有害物質和粉塵等，對房地產價格有很大影響。尤其是化工廠、屠宰廠、醬廠、酒廠、廁所等都可能造成空氣污染，因此，凡接近這些地方的房地產價格較低。

　　2.2聲覺環境

　　汽車、火車、飛機、工廠、人群(如周圍是否有農貿市場)等，都可能形成噪聲。對于住宅、旅館、辦公、學校、科研等類房地產來說，噪聲大的地方，房地產價格較低;噪聲小、安靜的地方，房地產價格通常較高。

　　2.3水文環境

　　地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產價格也有很大影響。如靠打水井來解決飲水的地區，地下水的質量或其受到的污染程度，對該地區的房地產價格有更大的影響。

　　2.4視覺環境

　　房地產周圍安放的東西是否雜亂，如電線桿、廣告牌、標示牌等的豎立狀態和設計是否美觀，建筑物之間是否協調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產價格有影響。

　　2.5衛生環境

　　清潔衛生狀況，包括垃圾堆放情況，對房地產價格也有影響。

　　3.人口因素

　　3.1人口數量

　　房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲;而當人口數量減少時，對房地產的需求就會減少，房地產價格也就會下落。

　　3.2人口素質

　　人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產的需求，從而導致房地產價格升高。如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區的房地產價格必然低落。

　　3.3家庭人口規模

　　這里所說的家庭人口規模，是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭人口規模發生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起需用住房數量的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。一般來說，隨著家庭人口規模小型化，即家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需住房的總量將增加，房地產價格有上漲的趨勢。

　　4.經濟因素

　　影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟發展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，利率，物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費，居民收入。這些因素對房地產價格的影響都較復雜，下面僅說明其中幾個。

　　4.1經濟發展

　　經濟發展的一般定義包括：物質福利的改善，尤其是對于那些收入最低者來說;根除貧困，以及與此相關聯的文盲、疾病和過早死亡;改變投入與產出的構成，包括把生產的基礎結構從農業轉向工業活動;以生產性就業普及于勞動適齡人口而不是只及于少數具有特權的人的方式來組織經濟活動;以及相應地使有著廣大基礎的集團更多地參與經濟方面和其他方面的決定，從而增進自己的福利。

　　經濟發展預示著投資、生產活動活躍，對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設施等的需求增加，由此會引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。例如，20世紀80年代亞太地區的日本、新加坡、韓國和中國中國臺灣、中國香港等國家和地區，經濟持續高速增長，地價也相應地大幅度上漲(盡管從事后的亞洲金融危機來看，這種經濟發展帶有泡沫成分，有人甚至稱其為泡沫經濟)。

　　日本在第二次世界大戰后共出現過三次地價暴漲，雖然引起這三次地價暴漲的原因很多，但不可否認它也是與日本經濟的迅速發展密切相關的。第一次地價暴漲出現于1956―1962年，正值日本重化學工業化時期，太平洋沿海工業化區域的地價暴漲現象較為突出，而它的波及范圍擴大到大城市周圍地區的住宅用地。第二次地價暴漲出現于1967～1974年，正值日本開展地區開發和工業布局區向原有工業區外圍延伸的時期，這次地價暴漲以大城市周圍地區和主要地方城市的變動幅度最大。第三次地價暴漲出現于1984～1989年，是在日本向信息化轉變和東京向世界性金融中心城市過渡的時期發生的。對于這次地價暴漲，1988年2月6日原西德《法蘭克福匯報》文章《日本城市地價暴漲》說：“日本經濟在世界市場上的成就是引起房地產價格上漲的啟動器。短短幾年之內，東京因此變成了具有國際意義的銀行中心，東京的交易所在這期間能與紐約的華爾街媲美，這把國際銀行吸引到了東京。數量眾多的生產和商業企業在此期間也在東京開設了分支機構，因為盡管有貿易壁壘，繁榮興旺的日本還是提供了良好的銷售機會。”

　　4.2利率

　　從收益法可以看出，房地產價值與報酬率負相關;從求取報酬率的累加法可以看出，報酬率與利率正相關。所以，房地產價格與利率負相關，利率下降，房地產價格會上升;利率上升，房地產價格會下降。

　　決定利率水平的因素主要有下列幾個：

　　(1)平均利潤率。利息是來自利潤的一部分。企業借款是為了獲取利潤，如果利率高于利潤率，企業就要將其利潤全部付給貸款人，從而就不會去借款。因此，平均利潤率構成了利率的最高界限。但利率也不會等于零，否則就不會有人把錢借給他人。所以，利率介于平均利潤率與零之間。

　　(2)資金供求狀況。利率是資金的價格，它同任何商品的價格要受供求狀況影響一樣，要受借貸市場上資金供求狀況的影響。當借貸資金的供給大于需求時，利率會下降;反之，利率會上升。隨著資金供求狀況的變化，利率在平均利潤率與零之間波動。

　　(3)預期通貨膨脹率。在信用貨幣條件下，特別是在紙幣制度下，通貨膨脹使借貸資金本金貶值，給借貸資金所有者帶來損失。為了彌補這種損失，貸款人往往會在一定的預期通貨膨脹率的基礎上確定利率，以保證其本金和實際利息額不受損失。當預期通貨膨脹率上升時，貸款人會要求提高貸款利率;反之，利率一般會相應下調。

　　(4)國家經濟政策。利率是國家調節社會經濟活動的重要經濟杠桿，必定受國家的控制和調節。國家根據經濟狀況和經濟政策目標，通過中央銀行制定的準備金率和再貼現率影響市場利率，進而達到調節經濟，實現其目的。如中央銀行采用貨幣緊縮政策時，往往會提高再貼現率，從而引起市場利率上升;當采用貨幣擴張政策時，又會降低再貼現率，從而引起市場利率下降。

　　(5)國際利率水平。在國際經濟聯系日益密切的當代，國際利率水平及變化趨勢對國內利率也有重要影響。這種影響是通過資本在國際間的流動實現的。

　　(6)國際收支狀況。當一國國際收支持續出現大量逆差時，為了彌補國際收支逆差，需要利用資本項目大量引進外資。此時，該國金融管理當局就會提高本國利率;反之，當出現大量/頃差時，為了控制順差，金融管理當局可能會降低利率，以減少資本項目的外匯流人。

　　4.3物價

　　房地產價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同，在此將它們區別開來進行比較。房地產價格與一般物價的關系非常復雜。通常，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發生變動。此時物價變動，房地產價格也隨之變動，如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致，表示房地產價格與一般物價之間的實質關系未變。

　　不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，如建筑材料價格、建筑人工費的上漲，會增加房地產的開發建設成本，從而可能推動房地產價格上漲。

　　就宏觀來看地價上漲與一般物價上漲的因果關系，在日本存在著下列兩種看法：“有一種看法是重視地價上漲一抵押力量增大一信用膨脹一物價上漲這種因果關系的;另一種看法則認為存在著貨幣量的增加一物價上漲一地價上漲這種關系”。

　　從較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于二般物價的上漲率和國民收入的增長率。但在房地產價格中，土地價格、建筑物價格和房地價格，或者不同類型房地產的價格，其變動幅度不是完全同步的，有時甚至不是同方向的。

　　4.4居民收入

　　通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需的空間會擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。至于對房地產價格的影響程度，要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小而定。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化。

　　如果居民收入的增加，是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費傾向較大，但其增加的收人大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產價格的影響估計不大。

　　如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收人大部分甚至全部此時依消費順序會用于提高居住水平，這自然會增加對居住房地產的需求，從而會促使居住房地產價格上漲。

　　如果居民收入的增加，是高收入者的收入增加，因其生活上的需要幾乎已達到應有盡有的地步，邊際消費傾向甚小，所以，其增加的收人大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對房地產價格的影響就不大。不過，如果他們利用剩余的收入從事房地產投資或投機，例如購買房地產用于出租或將持有房地產當做保值增值的手段，則會引起房地產價格上漲。

    5.社會因素

　　影響房地產價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化。

　　5.1政治安定狀況

　　政治安定狀況是指有不同政治觀點的黨派、團體的沖突情況，現行政權的穩固程度等。一般來說，政治不安定則意味著社會可能動蕩，這會影響人們投資、置業的信心，從而會造成房地產價格低落。

　　5.2社會治安狀況

　　社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產所處的地區如果經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此會造成房地產價格低落。

　　5.3房地產投機

　　房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產，利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。房地產投機是建立在對未來房地產價格預期的基礎上的。關于房地產投機對房地產價格的影響，普遍認為它會引起房地產價格上漲。顯然房地產投機有許多危害，但這種認識是不夠全面的。一般來說，房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況：①引起房地產價格上漲;②弓I起房地產價格下跌;③起著穩定房地產價格的作用。

　　至于房地產投機具體會導致怎樣的結果，要看當時的多種條件，包括投機者的素質和心理等。當房地產價格節節上升時，那些預計房地產價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，哄抬價格，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產價格進一步上漲。而當情況相反時，那些預計房地產價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產，則會促使房地產價格進一步下跌。另外，當投機者判斷失誤，或者被過度的熱烈(樂觀)或恐慌(悲觀)的氣氛或心理所驅使時，也可能造成房地產價格的劇烈波動。但在某些情況下，房地產投機行為可能起著穩定房地產價格的作用：當房地產價格低落時，懷有日后房地產價格會上漲心理的投機者購置房地產，以待日后房地產價格，上漲時拋出，這樣就會出現：當房地產需求較小的時候，投機者購置房地產，造成房地產需求增加;而在房地產價格上漲時，投機者拋售房地產，增加房地產供給，從而平抑房地產價格。

　　5.4城市化

　　城市化又稱城鎮化、都市化，是當今重要的社會、經濟現象之一，但由于人們對城市的概念理解不一，對城市化的解釋和度量方法也相差很大。在有關城市化的各種定義中，一種較為主要的提法是：人口向城市集中的過程即為城市化。綜合不同學科，城市化一詞有4個含義：①城市對農村影響的傳播過程;②全社會人口接受城市文化的過程;③人口集中的過程，包括集中點的增加和每個集中點的擴大;④城市人口占全社會人口比例提高的過程。一般來說，城市化意味著人口向城市地區集中，造成對城市房地產的需求不斷增加，從而會帶動城市房地產價格上漲。

　　6.行政因素

　　影響房地產價格的行政因素，是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政行為等方面的因素，主要有房地產制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策、交通管制。

　　6.1房地產制度

　　房地產制度對房地產價格的影響也許是最大的。例如，在傳統土地使用制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地租、地價根本不存在。對住房實行低租金、實物分配，必然造成住房的租金、價格低落。而改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社會化，就使房地產價格顯現出來，反映客觀的市場供求狀況。

　　6.2房地產價格政策

　　房地產價格政策是指政府對房地產價格高低的態度以及采取的干預方式、措施等。政府對房地產價格干預的方式，可能是直接制定價格，也可能是通過其他一些措施或手段來調節價格。

　　房地產價格政策抽象來看可以分為兩類：一類是高價格政策;一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產價格;低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產價格上漲。因此，高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下落。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。

　　抑制房地產價格的措施是多種多樣的，它們影響房地產價格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產價格的措施主要有：①制定最高限價，規定房地產交易時不得突破此價格;②制定標準價格，作為房地產交易時的參考;③政府在房地產價格高漲時拋出一定量的房地產，特別是通過土地供應，以增加房地產的供給，從而平抑房地產價格;④征收房地產交易稅或增值稅;⑤建立一套房地產交易管理制度。

　　6.3行政隸屬變更

　　可以想象，由于行政隸屬變更，將某個非建制鎮升格為建制鎮，或將某個建制鎮升格為市，或將某個市由原來的較低級別升為較高級別，例如，縣級市升格為地級市，省轄市升格為直轄市，無疑會促進該地區的房地產價格上漲。同樣，如果將原屬于某一較落后地區的地方劃歸另一較發達地區管轄，也會促進這一地方的房地產價格上漲;相反，則會導致這一地方的房地產價格下落。

　　6.4特殊政策

　　在一些地方建立經濟特區，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區的房地產價格。例如，深圳變為經濟特區，海南島成為海南省并享受特區政策;中央決定開發開放上海浦東，都曾使這些地方的房地產價格大幅度上漲。

　　6.5城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃

　　城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃對房地產價格都有很大影響，特別是城市規劃對用途、建筑高度、容積率等的規定。就規定用途來看，不同用途對土地條件的要求不同;反過來，在土地條件一定的情況下，規定用途對土地價格有著很大的影響，具體表現在兩個方面：①就某一塊土地而言，它會降低地價;②從總體上看，由于有利于土地的健康協調利用，因此有提高地價的作用。但是，如果規定用途不妥，缺乏科學的理論和方法，也會兩敗俱傷，既降低單塊土地的價格，也會降低整片土地的利用率，從而使地價下降。規定用途對地價的影響在城市郊區表現得特別明顯：如果城市的發展已使郊區某些農用地很適合于轉變為城市建設用地，但如果政府規定只能維持現有的農業用途，則地價必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價會成倍上漲。

　　6.6稅收政策

　　不同的稅種、稅率及其征收環節，對房地產價格的影響是不同的。可將稅收分為房地產開發環節的、房地產交易環節的和房地產保有環節的。另外，考察稅收政策對房地產價格的影響，必須注意課稅的轉嫁問題。如果某種對房地產的課稅可以通過某種途徑部分或全部地轉嫁出去，那么它對房地產價格的影響就小，甚至不起作用。

　　直接或間接地對保有房地產課稅，實際上是減少了利用房地產的收益，因而會導致房地產價格低落;相反，降低甚至取消對保有房地產課稅，會導致房地產價格上升。

　　6.7交通管制

　　某些房地產所處的位置看起來交通便利，但實際上并不便利，這可能是受到了交通管制的影響。對房地產價格有影響的交通管制，主要有嚴禁某類車輛通行，實行單行道、步行街等。

　　交通管制對房地產價格的影響結果如何，要看這種管制的內容和房地產的使用性質。對于某些類型的房地產來講，實行某種交通管制也許會降低該類房地產的價格，但是對于另一些類型的房地產來講，實行這種交通管制則可能會提高該類房地產的價格。例如，在住宅區內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高房地產價格。

　　7.國際因素

　　現代社會，國際交往頻繁，某個國家或地區的政治、經濟、文化等，常常影響其他國家和地區。國際經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產價格也有影響。影響房地產價格的國際因素主要有世界經濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況。

　　7.1世界經濟狀況

　　世界經濟狀況，特別是周邊國家和地區的經濟狀況，對房地產價格有很大的影響。如果世界經濟發展良好，一般有利于房地產價格上漲。

　　7.2國際競爭狀況

　　房地產是不可移動的，不像汽車、小麥等可以移動的商品能在國與國之間進行貿易，開展競爭，從而價格相互影響。所以，這里所說的國際競爭，主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。當競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取低地價政策，從而會使房地產價格低落;但如果在其他方面采取優惠政策，吸引了大量外來投資者進入，則對房地產的需求會增加，從而會導致房地產價格上漲。

　　7.3政治對立狀況

　　如果國與國之間發生政治對立，則不免會出現經濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些一般會導致房地產價格下跌。

　　7. 4軍事沖突狀況

　　一旦發生戰爭，則戰爭地區的房地產價格會陡然下落，而那些受到戰爭威脅或者影響的地區，房地產價格也會有所下降。因為房地產不可移動，一旦發生戰爭，避難時無法隨身攜帶;如果遇到空襲或其他戰爭上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以，在遭受戰爭威脅時，大家爭相出售房地產，供多于求，房地產價格勢必大幅度下跌。

　　8.心理因素

　　心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個：①購買或出售心態;②個人欣賞趣味(偏好);③時尚風氣;④接近名家住宅心理;⑤講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數字等。

　　房地產需求者遍尋適當的房地產，當選定了合意的房地產后，如該房地產的擁有者無出售之意，則房地產需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達成交易，成交價格自然會高于正常價格。

　　有時房地產購買者出于自身的急迫需要，在與競爭對手爭奪中只求得到房地產，從而會抬高價格。深圳市1988年11月16日公開拍賣一塊土地的情況，可以看成是這方面的例子。這是一塊面積為4 241m2的土地，規定只準建7層住宅，建筑面積不超過7 700m2，底價為200萬元。拍賣一開始，27家國內外企業反應熱烈，.最后由深圳現代企業有限公司以2 000萬元奪得。按照樓面地價計算，地價高達2 597元/m2。根據當時的市場行情，如果建住宅出售，肯定虧本無疑。拍賣結束時，全場嘩然。深圳市政府某副秘書長表示，絕沒想到成交價格高得如此驚人，他原估計只有700萬元左右。深圳市國土局負責人在簽訂合同后向現代企業有限公司代表連聲說價錢太高了，但現代企業有限公司負責人卻稱價錢比他們預料的還低25%。原因是：這家公司為了生產錄像機，將聘請一批外國老師來指導生產，與其長期租用賓館接待這批老師，倒不如興建宿舍更為合算。因此，對于這家公司來說，出價的多少基本上取決于與租用賓館的比較，而不取決于未來正常的住宅銷售價格。

　　房地產擁有者偶然發生資金調度困難，急需現金周轉，無奈只有出售房地產變現，這時的成交價格多會低于正常價格。有債務糾紛的房地產，債務人為達到快速脫身的目的，會故意賤售房地產。

　　信風水的人認為，風水的好壞可以影響自己、家族、子孫后代的盛衰吉兇。即使在現代科技高度發達的美國，仍然有人講究風水。如《人民日報))1991年2月7日第7版刊登了儼看風水”熱在美國》一文，有關內容如下：近年來“看風水”熱在美國突然流行起來。無論在購買住宅，還是在修建辦公樓之前，都要先請陰陽先生看看“風水”，然后再作決定。凡被陰陽先生看過的住宅和辦公樓，判定“風水”好的，其售價要比其他住宅和辦公樓高一倍或幾倍;反之，則房地產公司即使虧本出售，購買者也不多。在美國許多城鎮，房地產價格的高低，往往取決于“風水”的好壞。里根當年在影界的一位朋友說，在里根先生搬出白宮后，他的幾位好友為他湊了200萬美元買了一幢住宅樓，這幢樓的“風水”就是來自中國香港的一位陰陽先生“看”過的，就連這幢樓的門牌號668'’也是這位陰陽先生擬定的，說668'’表示吉祥、安全、如意。

　　“看風水”雖然在一些人看來是封建迷信的東西，是根本不可信的，然而在實際生活中它對房地產價格的影響有時是不容忽視的。

　　9.其他因素

　　影響房地產價格的因素除了上面列舉的八大類之外，還有一些其他因素，如某些重要政治人物的健康與生死狀況，有時人們預期其會影響時局，從而會引起房地產價格的漲落。共有的房地產，如果共有人較多，對于房地產的維護、修繕、處分等很難形成共識，部分共有人如果不堪其繁而轉讓其在共有的房地產中享有的份額，這時的成交價格多會低于正常價格。

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