注冊房地產估價師房地產經營與管理復習講義（3）
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第一章 房地產、房地產產權、房地產業
第二節 房地產產權
一、產權與物權
1．產權及其內涵演變（產權物權化）
"產權"一詞源于西方的產權理論，我國對"產權"尚無經典性的解釋，法學界對此爭議頗大，大體有四種觀點：
第一種觀點認為，產權就是所有權。第二種觀點認為，產權即財產權。第三種觀點認為，產權有廣義和狹義之分。第四種觀點認為，產權是指所有權之外的財產權利，與所有權對立。對土地來說，所有權主要解決土地的歸屬問題，土地產權主要是指土地使用、流轉與轉讓的權利。
事實上，產權早已不僅僅限于所有權范圍，內涵早已擴展，不僅包括財產所有權，也包括財產他物權內容。
2．物權的概念及其分類
物權是指民事權利主體依法直接管理支配其財產并享受利益、排斥他人干涉的權利，具體包括所有權、用益權、使用權及居住權、地役權（或役權）、永佃權、典權、質權、抵押權、留置權等，并且可進一步分為自物權和他物權。
自物權是指權利主體對自己所有的財產依法享有的物權，即財產所有權，又稱為完全物權；他物權是指權利主體對他人所有的財產依法享有的權利，包括所有權以外的各種權利，如用益權、使用權、地役權、抵押權等。
他物權與自物權雖然都是物權、絕對權，可以對抗任何第三人，但他物權是所有權派生的，屬于限制物權，并且可以根據設立目的的不同，分為用益物權和擔保物權，前者包括役權、地上權和永佃權，后者包括典質權和抵押權。比如，抵押權人只有對抵押物的依約處分權，而無占有權、使用權和收益權，抵押權的行使只有在債務人到期不履債務時由抵押權人將抵押物折價或者變賣以優先受償。相反，自物權即所有權，具有對物的一切支配權，凡物所需要的一切權能它都具備，是一種最完全的物權。房地產產權是將房地產這一不動產作為一種重要的特殊的財產而形成的物權，依照國家法律對其所有的房地產享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權利，包括房地產所有權和房地產他物權。
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