2011年房地產估價案例與分析備考復習資料13
瀏覽
收藏
具體分項核算如下：$lesson$
1 .項目全部建成后的市場價格：
根據委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象― XX 大廈在目前狀態下各功能部分的價格進行評估，確定 XX 大廈目前狀態的市場總值。本報告中根據使用功能，將 XX 大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：
酒店 ( 含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等 )
建筑面積 93584 . 80 ┫
場：建筑面積 7763 . 46 ┫
寫字樓： A 座 ( 智能型 ) 建筑面積 9910 . 64 ┫
B 座 ( 半智能型 ) 建筑面積 29016 . 44 ┫
1 . 1 關于 XX 大廈酒店部分的評估
XX 大廈的酒店部分按五星級酒店標準設計，預計在 2006 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地產市場上同類高檔商業型房地產的市場實際交易案例很少，而此類房地產在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。
收益法又稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據估價對象在未來可使用年限 ( 經濟收益年限 ) 內的經營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當的報酬率 ( 折現率 ) 將估價對象在未來可使用年限 ( 經濟收益年限 ) 內各年的凈收益折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。
采用收益法評估房地產價格通常采用下列步驟：
a .估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。
b .估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業物業在使用過程中的正常空置、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。
c .估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產的使用過程中為取得經營收益所花費的各種費用，包括：營業成本、營業費用、財務費用、管理費用、稅金及附加費以及經營者利潤等。
d .計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產所產生的收益。
e .確定報酬率。即投資者投資同類房地產所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。
f. 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數。
g .選擇報酬資本化法公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。本報告中假設估價對象在未來使用年限 ( 有限年 ) 內，每年可獲得穩定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：
V = A / Y 「 l ― 1 / (1+Y)n 」公式中
V ―― XX 大廈酒店部分房地產價格;
A ――年凈收益;
Y ――報酬率;
n ――收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。
更多信息請訪問：房地產估價師頻道 房地產估價師論壇
?2011年房地產估價師考試時間：10月15.16日
?2011房地產估價師網上輔導招生簡章
?2011年房地產估價師由黑敬祥等主講
最新資訊
- 2026房地產估價師教材什么時候出2025-11-17
- 2025年備考房地產估價師刷題可以嗎？2025-11-07
- 2025年房地產估價師全科備考攻略2025-10-01
- 房地產估價師2025年怎么備考?2025-07-20
- 2025年注冊房地產估價師備考經驗：如何高效利用零碎時間2025-07-07
- 2025年房地產估價師備考攻略經驗2025-06-26
- 2025年房地產估價師考試備考攻略：高效學習方法與實用技巧2025-06-01
- 備考指導：2025年房地產估價師備考順序安排和考試科目特點2025-05-26
- 2025年房地產估價師考試如何備考？需要了解哪些信息？2025-05-21
- 備考指南：2025年房地產估價師備考順序是什么2025-05-19
打卡人數
