市場法估價實務中必須關注的若干方面三
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三、各種因素的調整彈性嚴
市場法中還需進行各種因素(情況、日期、區域、個別因素)的調整。這些調整值不僅要符合定性(方向)的正確，還要符合定量(多少)的合理。
(一)日期調整所謂日期調整，是將可比實例在成交日期的價格調整到估價時點的價格。這里涉及到以下主要注意點：
①這一時間段內當地的類似房地產價格變化是否一致，如果不一致應該分時間段進行調整;
②價格變化所采用的參數必須是合理的，而且是有依據的，決不是按需而隨意求取;
③日期調整的方法與市場背景分析的口徑要一致。日期調整的方法有：價格指數法(定基、環比)及價格變動率法(逐期遞增或遞減、期內遞增或遞減);
④同一估價機構對于同區位的同類房地產的日期調整幅度要大致相同。
(二)區域因素調整區域因素主要包括商業繁華度、交通便捷度、基礎配套和公建服務配套完備度及環境景觀等因素。
繁華度主要包括：距市(區)級商業中心的距離;人流量、購買能力等顧客條件;商店密集程度、綜合吸引力、競爭能力等商業群體特性;街道性質、街道條件、街道狀況等子項因素。
交通便捷度主要包括：交通主、次干道數量，路網布置及道路狀況;公交線路數量;公交輻射范圍;公交順暢及交通管制;距公交站點的遠近;其他交通方式等子項因素。重點圍繞可及性(外部進入估價對象)和便捷性(自估價對象出去)。
基礎配套主要指“三通一平”、“五通一平”等。
公共服務配套主要包括周邊的文化教育、醫療衛生、購物(超市、農貿市場)、銀行及郵局網點、公園等。
環境景觀主要包括：大氣、水文、聲覺、視覺、衛生、人文(治安、聲望、素質)環境等。
需要注意的是：
①這些因素必須經過分析、比較;
②從定性上講要有充分的支持依據，決不是盲目的;
③從定量上講必須是當地類似房地產價值合理的調整;
④各因素(包括子項因素)的權重必須與房地產用途相匹配，不同的物業種類所考慮的因素(包括子項因素)的側重點是有區別的。
(三)個別因素調整個別因素包括的子項目很多，除了要注意與上述區域因素調整共同的注意點外，還要注意如下：
①各可比實例與估價對象所存在的對價格有影響的子項目因素都必須考慮進行調整，如溫泉因素、名校因素、位置特別因素等等;
②各子項目因素要避免重復交叉，如在考慮小區環境的同時不應再單獨考慮小區綠化、景觀、綠地率、小品等與小區環境有重復的子項目因素，不重復調整，否則調整值就不合理了;
③各因素的權重最好與調整的價值掛鉤，以便判定其合理性;
④不同物業房地產所考慮的子項因素是有區別的。
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