三、房地產經紀人員技術能力與職責

　　凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。未取得職業資格證書的人員，一律不得以房地產經紀人或注冊房地產經紀人的名義從事房地產經紀活動。

　　1、房地產經紀人員職業技術能力房地產經紀人應當具備下列職業技術能力：(1)具有一定的房地產經濟理論和相關經濟理論水平，并具有豐富的房地產專業知識;(2)能夠熟練掌握和運用與房地產經紀業務相關的法律、法規和行業管理的各項規定;(3)熟悉房地產市場的流通環節，具有熟練的實務操作的技術和技能;(4)具有豐富的房地產經紀實踐經驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創新和開拓能力，能創立和提高企業的品牌;(5)有一定的外語水平。

　　房地產經紀人協理的職業技術能力：(1)了解房地產的法律、法規及有關行業管理的規定;(2)具有一定的房地產專業知識;(3)掌握一定的房地產流通的程序和實務操作技術及技能。

　　2、房地產經紀人員的權利和義務房地產經紀人享有以下權利：(1)依法發起設立房地產經紀機構;(2)加入房地產經紀機構，承擔房地產經紀機構關鍵崗位;(3)指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務;(4)經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要文件;(5)要求委托人提供與交易有關的資料;(6)有權拒絕執行委托人發出的違法指令;(7)執行房地產經紀業務并獲得合理傭金。

　　房地產經紀人協理享有以下權利：(1)房地產經紀人協理有權加人房地產經紀機構;(2)協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。

　　房地產經紀人、房地產經紀人協理應當履行以下義務：(1)遵守法律、法規、行業管理規定和職業道德規范;(2)不得同時受聘于兩個或者兩個以上房地產經紀機構執行業務;(3)接受職業繼續教育，不斷提高業務水平;(4)向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業務;(5)為委托人保守商業秘密。

　　例題(判斷)：房地產經紀人協理可以同時受聘于兩個或者兩個以上房地產經紀機構執行業務。( )

　　答案：錯解析：房地產經紀人協理不得同時受聘于兩個或者兩個以上房地產經紀機構執行業務。

　　房地產中介服務行業信用檔案第四節房地產中介服務行業信用檔案2002年8月，建設部印發了《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》，對全國房地產信用檔案系統建設工作進行了統一部署，建立了包括房地產中介服務行業在內的房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統方案。

　　一、建立房地產中介服務行業信用檔案的意義

　　1、建立房地產中介服務行業信用檔案的必要性建立房地產中介服務行業信用檔案是規范房地產市場行為，維護消費者合法權益，進一步啟動住宅消費，促進住宅與房地產業健康發展，拉動國民經濟增長和保持社會穩定的客觀需要。房地產估價、房地產經紀專業性強，涉及標的價值量大，服務對象廣泛，特別是隨著房地產金融業務的不斷發展和房屋拆遷估價業務的拓展，房地產估價結果直接關系金融風險的防范，關系到公眾利益。客觀反映房地產價值是房地產估價師和房地產估價機構的使命。為委托方提供真實的可靠信息是房地產經紀人的責任，而誠實信用是保障房地產估價活動客觀公正的基石，是保障房地產經紀活動的真實可靠的基礎。

　　因此，加快房地產估價機構和房地產估價師、房地產經紀人誠信體系建設，大力提倡誠信為本的企業發展理念，不僅是政府構建公平競爭的市場經濟秩序的需要，更是房地產估價、房地產經紀行業自身發展的迫切需要。

　　2、建立房地產中介服務行業信用檔案的作用通過建立房地產中介服務行業信用檔案，為各級政府部門和社會公眾監督房地產中介服務行業及執(從)業人員市場行為提供依據，為社會公眾查詢企業和個人信用信息提供服務，為社會公眾對房地產中介服務領域違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統，減少或避免商業欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發生，使失信者在擴大經營范圍、拓展業務等方面受到限制。

　　例題：建立房地產中介服務行業信用檔案的作用包括( )。

　　A、為各級政府部門和社會公眾監督房地產中介服務行業及執(從)業人員市場行為提供依據B、為社會公眾查詢企業和個人信用信息提供服務C.為社會公眾對房地產中介服務領域違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統D.無法減少或避免商業欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發生E、減少或避免商業欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發生答案：ABCE解析：無法減少或避免商業欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發生，是錯誤的。

　　二、房地產中介服務行業信用檔案體系(掌握)

　　按照《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》的規定，房地產信用檔案的建立范圍是房地產開發企業、房地產中介服務機構、物業管理企業和房地產估價師、房地產經紀人、房地產經紀人協理等專業人員(統稱執(從)業人員)。凡是從事房地產經濟活動的房地產開發企業、物業管理企業、房地產中介服務機構及執(從)業人員，不論所在地域、資質等級、登記注冊類型、規模大小，都是房地產信用檔案監督的對象。

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　　1、房地產中介服務行業信用檔案的構成房地產中介服務行業信用檔案是房地產信用檔案的重要組成部分。房地產中介服務行業信用檔案由房地產估價機構信用檔案、注冊房地產估價師信用檔案、注冊房地產經紀人信用檔案等房地產中介服務機構及其執(從)業人員信用檔案構成。

　　2、房地產中介服務行業信用檔案的內容房地產中介服務行業信用檔案記錄房地產中介服務機構和注冊房地產估價師、注冊房地產經紀人等執(從)業人員的信用信息。

　　房地產估價機構信用檔案的主要內容包括：機構基本情況、機構良好行為紀錄、機構不良行為紀錄、估價項目匯總、估價項目基本情況、股東(合伙人)情況、注冊房地產估價師基本情況、機構資質年審情況、投訴情況等。

　　注冊房地產估價師信用檔案的主要內容包括：個人基本情況、個人業績匯總、估價項目、繼續教育情況、科研能力表現、良好行為紀錄、不良行為紀錄、投訴情況等。

　　3、房地產中介服務行業信用檔案的管理(1)管理的原則。房地產中介服務行業信用檔案按照"統一規劃、分級建設、分步實施、信息共享"的原則進行，逐步實現房地產中介服務行業信用檔案系統覆蓋全行業的目標。各級房地產行政主管部門負責組織所轄區內房地產信用檔案系統的建設與管理工作。

　　(2)組織實施。建設部組織建立一級房地產估價機構及執業人員信用檔案系統。中國房地產估價師與房地產經紀人學會為房地產中介服務行業信用檔案的系統管理部門，在建設部領導下，負責一級房地產機構估價機構和房地產中介執業人員信用檔案的日常管理工作。

　　例題：( )為房地產中介服務行業信用檔案的系統管理部門。

　　A、建設部B、信息產業部C.中國房地產估價師與房地產經紀人聯合會D.中國房地產估價師與房地產經紀人學會答案：D解析：中國房地產估價師與房地產經紀人學會為房地產中介服務行業信用檔案的系統管理部門，在建設部領導下，負責一級房地產機構估價機構和房地產中介執業人員信用檔案的日常管理工作

　　(3)信息的采集。信用檔案信息依法從多種途徑采集，充分利用現有信息資源，從政府部門、房地產中介行業自律組織、房地產中介服務機構、執(從)業人員、其他中介機構及社會公眾等多種途徑獲得，并與機構資質審批、專業人員執(從)業資格注冊工作有機結合。不良行為記錄，除了要求房地產中介服務機構自報外，各級房地產行政主管部門、各級房地產中介行業自律組織也應及時報送房地產中介服務機構和有關責任人員的違法違規處理情況，房地產信用檔案將按規定予以公示。

　　房地產中介服務機構或執業人員獲部省級表彰或榮譽稱號，即可作為良好行為記錄載入該企業或執業人員的信用檔案。良好行為記錄由房地產企業及執業人員直接報送，或由各級建設(房地產)行政主管部門、房地產中介行業自律組織采集并審核后提交系統管理部門。

　　房地產中介服務機構或執(從)業人員出現違反房地產法律法規及相關法律法規、標準規范的行為，并受到行政處罰的，即可作為不良行為載人該企業或執業人員的信用檔案。不良行為記錄以企業自報為主，房地產企業應在受到行政處罰后10天內將有關信息直接報送系統管理部門;也可通過各級建設(房地產)行政主管部門、房地產中介行業自律組織將行政處罰意見和其他不良行為記錄提交系統管理部門。

　　(4)信息維護和更新。房地產中介服務行業信用檔案是由政府組織建立的，由系統管理部門對信息進行維護和更新。對涉及企業商業秘密的信息要注意保密，實行授權查詢;未經核實的信息不得在網上公示;不良記錄在公示前，必須經過嚴格的審核批準程序。

　　(5)投訴處理。房地產中介服務行業信用檔案系統專門設立了網上投訴欄目，社會公眾可以在網上對房地產市場違法違紀行為進行投訴，社會公眾按照統一格式提交有關房地產方面的投訴。按照《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》的規定，系統管理部門對收到的投訴信息，要進行登記、整理、分類，并根據被投訴對象和投訴內容，或轉交有關行政部門進行核查、處理，或轉給被投訴機構進行處理。房地產中介服務機構對系統管理部門轉去的投訴在15天內反饋意見(包括處理結果或正在處理情況)。無正當理由未按時反饋的，將在網上公示投訴情況。機構對已公示的違法違規行為進行整改后，可提請相關行政主管部門組織考核驗收，并在網上公布整改結果。如要撤銷公示，須由被公示單位提出申請，經相關行政主管部門同意，方可從網上撤銷;不良行為記錄分類在房地產中介服務行業信用檔案中保留一定期限。

　　(6)信息查詢。按照依法、合理保護企業商業秘密和分類、分級管理原則，房地產中介服務機構、執(從)業人員信用檔案內容分為公示信息和授權查詢信息兩大類。公示信息可直接在中國住宅與房地產信息網、中國房地產估價師網上免費查詢。授權查詢信息，如房地產估價機構信用檔案中估價項目名稱、委托人名稱、委托人聯系電話等內容，需按照房地產信用檔案管理規定的條件和程序進行查詢。

　　例題：房地產中介服務行業信用檔案系統管理部門將投訴轉給被投訴單位處理，而該單位在15天內沒有反饋意見時，即在網上公示投訴情況。( ) (2004年試題)

　　答案：√解析：房地產中介服務機構對系統管理部門轉去的投訴在15天內反饋意見(包括處理結果或正在處理情況)。

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