第四章 房地產價格影晌因素

第二節 房地產自身因素

　　房地產自身狀況的好壞，直接關系到其價格高低，是不同的房地產之間價值高低差異的基本原因。所謂房地產自身因素，是指構成房地產區位、實物和權益狀況的因素。因此，房地產自身因素又可分為區位因素、實物因素和權益因素三類。

　　一、區位因素
　　房地產區位優劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。房地產區位優劣的判定標準，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于或接近經濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大、環境較好、基礎設施和公共服務設施較完備位置的房地產，價格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區僻野的房地產，價格一般較低。
杜能研究了農業距離城市的遠近對農作物區位及地租的影響，得出了在距離城市遠近不同的地區應配置不同的農作物，并指出隨著與城市距離的增加，農業經營方式是由集約到粗放，參見教材圖 4-3。
　　后人將杜能的這種區位與地租(地價)的關系推廣到城市內部，得出圖4－4所示的關系。

　　對圖4-4的理解如下：由于各種用途對交通都有要求，而且不同用途對交通的敏感程度不同，所以在完全競爭的市場條件下，每種用途的經濟地租曲線均是遞減的，并且梯度不同。一般地說，由于零售業對交通最為敏感，有所謂“一步三市”，其經濟地租曲線的梯度最大，在市中心所能產生的經濟地租為各種用途之最。專業服務業(如律師、會計師、估價師等)、輕工業和批發業因對交通沒有零售業那么敏感，其經濟地租曲線的梯度較零售業小。接下來的是居住用途，因為它對交通的敏感程度不如前者，所以經濟地租曲線的梯度要更小一些。在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經濟地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。農業由于在市中心和在較偏遠的市郊所產生的經濟地租差異較小，所以經濟地租曲線較平緩，梯度是各類經濟活動中最小的。
　　在完全競爭的市場條件下，各個土地使用者按照其產生的經濟地租決定自己的付租能力，向土地所有者租用土地，而土地所有者則把土地租給那些出價最高的使用者，即假設每一塊土地都由能夠支付最高租金的用途使用。這樣，城市中心就會為零售業所租用，其次為專業服務業、輕工業和批發業，再遠一些為高密度多層住宅，然后是低密度平房住宅，住宅以外才是農業。如果設想城市所在的地區為一均質平原，則各種用途會呈同心圓分布。
　　在同一街道，不同位置與地租及土地用途的關系如圖 4-5 所示。

　　房地產的區位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯系的社會經濟位置，是與該特定位置相聯系的自然因素與人文因素的總和。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變化。這種變化可能是由于城市規劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是由于其他方面的建設引起 的。當房地產的區位由劣變為優時，其價值會上升；反之，其價值會下跌。

　　房地產區位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為位置、交通、環境景觀和外部配套設施等方面。下面分別對這幾個方面對房地產價格的影響予以分析說明。
　　(一)、位置
　　位置包括房地產所處的方位、距離、朝向，當為整幢建筑物中的某個局部(如某層、某套)時，所處的樓層也屬于位置因素。在房地產價格影響因素中，判定一個因素是否屬于區位因素，可以把實際上不可移動的房地產想像為可以移動的，然后假設移動它。如果房地產移動之后會發生變化的因素，就屬于區位因素，反之就不屬于區位因素。
　　1．方位
　　一宗房地產的方位，首先是看它在某個大區域中的位置，再是看它在某個小區域中的位置。在大區域中的位置，例如由于風向、水流等原因，它是位于城市的上風、上游地區，還是位于下風、下游地區。由于自然、歷史等原因，一些城市形成了所謂的不同特色區域。
　　有資料表明，同一街道的商業房地產，因位于向陽面與背陽面的不同，價格有所差異。因為這能夠左右行人往來的多寡，從而影響顧客的多少，間接影響收益的高低。
　　2. 距離
　　距離是目前人們用于衡量房地產區位好壞的最常見、最簡單的指標。房地產的距離是指一宗房地產與重要場所，例如市中心、汽車站、火車站、機場、港口、碼頭、政府機關、同行業、工作地、居住地等的遠近。由于工作、居住、就學、購物、就醫等的需要，人們通常希望居住地與工作地近一些，同時還要便于就學、購物、就醫等。因此，一般地說，距離越近的房地產，價值越高。
　　空間直線距離是最簡單、最基礎的距離，但在路網不夠發達和地形復雜的地區(如山地城市), 它往往會失去意義。交通路線距離是指通過道路等來連接的距離，有時受路況(包括路面、交通流量等狀況)、交通管制等的影響，雖然距離不遠，但可及性、便捷性可能并不好，特別是在時間對人們越來越寶貴的情況下。交通時間距離從理論上講更為科學，但在實際中往往被誤用而產生誤導，原因是測量所用的交通工具、所處時段不能反映真實的交通時間情況。
　　在使用交通時間距離時，應采用與該房地產有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時段來測量。另外，有些房地產雖然來往所需的交通時間較短，但要經過較高收費的道路、橋梁或隧道等，這樣即使節省了交通時間，但可能并不經濟。經濟距離是更加科學但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統一用貨幣來衡量，以反映距離。
　　3. 朝向、樓層
　　對于某一套住宅而言，朝向、樓層都是重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光。
住宅的樓層影響到采光、視野(或景觀)、空氣潔凈、噪聲、室內溫度、便捷、自來水潔凈( 否有通過水箱、水池等供水的二次污染)、安全，以及頂層是否可獨享屋面使用權，地上一層是否可獨享室外一定面積空地的使用權等。
對于某一層商業用房而言，樓層是極其重要的位置因素。例如，商業用房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價格或租金水平差異很大。一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的60% 。
　　(二)、交通
　　出行的便捷、時耗等交通方便程度直接影響房地產價格。交通因素對房地產價格的影響，可分為可借助的交通工具、路況、交通線路數量、與交通站點的距離、停車的方便程度、交通管制等多個方面來考察。
開辟新的交通線路，從而會使房地產升值。但由于不同類型的房地產對交通的依賴程度不同，從而受影響的程度不同。從時間上看，開辟新的交通線路對房地產價格的影響主要在立項之后、建成之前，建成之后對房地產的升值作用一般會停止。從空間上看，離站點越遠所受的影響越小。但如果離站點過近，尤其是住宅，由于人流增加導致的喧鬧以及交通工具運行的噪聲等，有一定的消極影響。
　　某些房地產所處的位置看起來交通方便，而實際上并不方便，這可能是受到了交通出入口、立交橋、高架路、交通管制等的影響。其中，對房地產價格有影響的交通管制。交通管制對房地產價格的影響結果如何，要看這種管制的內容和房地產的使用性質。對于某些類型的房地產來講，實行某種交通管制也許會降低該類房地產的價值，但對于另一些類型的房地產來講，實行這種交通管制則可能會提高該類房地產的價值。例如，在住宅區內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高房地產的價值。
　　(三)、環境景觀
　　影響房地產價格的環境和景觀因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環境、水文環境、聲覺環境、視覺環境、衛生環境和人文環境等。
　　1. 大氣環境
　　大氣就是空氣，是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質?？諝赓|量的好壞,對人體健康十分重要。房地產所處的地區有無難聞氣昧、有害物質和粉塵等，對房地產價格有很大影響。尤其是化工廠、屠宰廠、醬廠、酒廠、垃圾站、公共廁所等都可能造成空氣污染，因此，凡接近這些地方的房地產價格較低。
　　2. 水文環境
　　地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產價格也有很大影響。如靠打水井來解決飲水的地區，地下水的質量或其受到的污染程度，對該地區的房地產價格有更大的影響。
　　3. 聲覺環境
　　汽車、火車、飛機、工廠、人群(如周圍是否有農貿市場、中小學)等，都可能形成噪聲。對于住宅、旅館、辦公、學校、科研等類房地產來說，噪聲大的地方，房地產價格較低 ；噪聲小、安靜的地方，房地產價格通常較高。
　　4. 視覺環境
　　房地產周圍安放的東西是否雜亂，例如電線桿、廣告牌、標示牌等的豎立狀態和設計是否美觀，建筑物之間是否協調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產價格有影響。
　　5. 衛生環境
　　清潔衛生狀況，包括垃圾堆放等情況，對房地產價格也有影響。
　　6. 人文環境
　　人文環境包括該宗房地產所在地區的聲譽、居民特征(如職業、素質)、治安狀況(如犯罪率)等。聲譽好、居民素質高、生命財產均安全地區的房地產價格必然高于其他地區。
　　此外，房地產所在地區的綠地率 ( 或綠化覆蓋率 ) 、容積率、建筑密度、建筑間距等也反映了其環境景觀狀況，它們的高低、大小對房地產價格也有影響。
　　(四)、外部配套設施
　　外部配套設施是指房地產外部的基礎設施和公共服務設施。如果是房地產內部的基礎設施和公共服務設施，則屬于房地產的實物因素。一般地說，外部配套設施完備，特別是有教育質量高的中小學、醫療水平高的醫院、購物中心、娛樂場所的，房地產價格就高；反之，房地產價格較低。

　　二、實物因素
　　(一)、土地實物因素
　　1. 面積
　　兩塊位置相當的土地，由于面積大小不等，單位價格會有高低差異。一般地 說，凡是面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，單位價格較低。但在特殊情況下可能有例外，即面積狹小的土地有很高的價格。
　　地價與土地面積大小的關系是可變的。一般地說，在城市繁華地段對面積大 小的敏感度較高，而在市郊或農村則相對較低。土地面積大小的合適度還因不同 地區、不同消費習慣而有所不同。
　　2. 形狀
　　土地形狀是否規則，對地價也有一定的影響。形狀規則的土地，主要是指正方形、長方形(但長寬的比例要適當)的土地。由于形狀不規則的土地一般不能有效利用，相對于形狀規則的土地，其價格一般要低。通常為改善這類土地的利用，多采取土地調整或重劃措施。土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。
　　3. 地勢
　　由于地面的平坦、起伏、高低等影響到房地產的開發建設成本或者利用價值,從而影響其價格。一般地說，平坦的土地，價格較高；高低不平的土地，價格較低。但是，如果土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格要高于地勢低的房地產的價格，因為地勢低不僅下雨時容易積水、潮濕，而且會影響建筑物的氣勢、可視性(即要被看得見) 。氣勢、可視性對于寫字樓都很重要，可視性對于商鋪很重要。
　　地勢對房地產價格的影響還表現在：在城市，如果人口劇增、工商業發展很快，土地需求增加，而土地向外發展受到山脈、河流等的限制，致使城市土地的經濟供給不能作適當比例的增加時，必然會使地價普遍高漲。
　　把地勢與當地的降水量結合起來，可以較好地看到地勢對房地產價格的影響。地勢雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大；反之，降水量大，地勢對房地產價格的影響就大。
　　4. 土壤及地基狀況
　　這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產價格的影響。土壤受到污染的土地，由于需要處理費用，其價格會降低；房屋所在土地的土壤如果受到污染，房價會降低。酸性土壤對混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。這些問題盡管目前在技術上都能解決，但無形中要增加房地產開發和消費過程中的成本，同樣會降低地價或房價。
　　對于建設用地來說，一般情況下，地質堅實，承載力較大，有利于建筑使用，地價就高；反之，地價則低。但不同的建筑物，如平房、多層建筑、高層建筑，對土地承載力有不同的要求，因此承載力對地價的影響程度也有所不同。
　　現代建筑技術進步在一定程度上可以克服不良土壤及地基狀況造成的土壤污染、地基承載力小、不穩定等問題，因此，地價與土壤及地基狀況關系的實質，是土壤及地基狀況的好壞決定著開發建設成本的高低。建造同樣的建筑物，土壤及地基狀況好的土地，需要的地基加固處理等費用低，從而地價高；相反，則地價低。不同地震烈度的建筑抗震設防要求，也可以說明這個問題。這些通過假設開發法可以清楚地看出。
　　5. 宗地內基礎設施完備程度和場地平整程度
　　一宗土地的基礎設施完備程度和場地平整程度，對其價格的影響是顯而易見 的：“七通一平”土地的價格，要高于“五通一平”土地的價格；“五通一平” 土地的價格，要高于“三通一平”土地的價格。

　　(二)、建筑物實物因素
　　1. 建筑規模
　　建筑物的體量、面積大小、開間等規模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。規模過小或過大，都會降低其價值。但要注意不同用途、不同地區，對建筑規模的要求是不同的。
　　2. 建筑結構
　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建筑物的穩固性和耐久 性不同。因此，不同結構的建筑物的價值會有所不同，特別是在地震多發地區。例如，磚混結構的價值一般要高于磚木結構的價值，鋼筋混凝土結構的價值一般要高于磚混結構的價值。不同結構的建筑物的造價一般不同，這通常也會反映到其價值上來。
　　3. 設施、設備
　　建筑物的設施、設備是否齊全、完好，例如是否有中央空調、電梯、集中供熱、寬帶等等，對其價值有很大影響。不同用途和檔次的建筑物，對設施、設備的要求不同。設施、設備齊全、完好的，價值就高，反之價值則低。
　　4. 裝飾裝修
　　房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修、粗裝修和毛坯房三大類。一般地
說，同類房地產，精裝修的價格要高于粗裝修的價格，粗裝修的價格要高于毛坯房的價格。當然，裝飾裝修是否適合人們的需要，其品位、質量等如何，是非常重要的因素，有些裝飾裝修不僅不能提高房地產的價值，還會降低房地產的價值。
　　5. 層高或凈高
　　人們對建筑物的需求本質上是對建筑物內部立體空間的需求，而不僅僅是平面，因此層高或凈高對房地產價格會有影響。層高或凈高過低的建筑物給人以壓 抑感，從而其價值一般較低。但層高或凈高也有一個合適的度，過高不僅會增加建造成本，而且會增加使用過程中的能源消耗，從而也會降低建筑物的價值。
　　6. 空間布局
　　空間布局影響到建筑物的使用，對房地產價格有較大影響。不同用途的建筑物，例如住宅、商場、寫字樓等等，對空間布局的要求不同。一般地說，平面布置合理、交通聯系方便、有利于使用的，價值就高，反之，價值則低。尤其是住宅，平面設計中功能分區是否合理、使用是否方便是決定其價格高低的重要因素。
　　7. 防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照
　　通風、采光、日照既有實物因素性質，又有區位因素性質。建筑物應滿足防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照等要求。具體要求可參見建筑設計規范。
　　8. 外觀
　　建筑物外觀包括建筑式樣、風格、色調、可視性等，對房地產價格有很大影響。凡是建筑物外觀新穎、優美，可給人以舒適的感覺，則價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形方面會讓人產生不好的聯想的，則價格就低。
　　9. 完損程度
　　建筑物的完損程度是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養護情況、工程質量等?？偟膩碚f，建筑物完好的，價值就高，反之價值就低。

　　三、權益因素
　　擁有一宗房地產，實際上就擁有了一定范圍的空間。但擁有者在該空間范圍 內并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來自于建筑 技術(包括建筑施工技術、建筑材料性能)及擁有者的經濟實力，還有除此之外的限制(以下均是指這類限制)。因為房地產是構成環境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”, 會影響周圍和社會公眾的利益。
　　一宗房地產利用所受限制的種類和程度，對其價值有著重大影響。進行房地產估價，應充分調查了解房地產利用所受的各種限制及其內容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。對房地產利用的限制可歸納為以下3個方面：①房地產權利的設立和行使的限制；②房地產使用管制；③房地產相鄰關系的限制。
　　(一)、權利狀況
　　土地和建筑物的權利狀況如何，例如擁有的是所有權，還是使用權、地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清晰等等，價值有很大的差異。拿地役權來說，對于供役地而言, 是他人在該土地上享有的一種有限的使用權，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。
　　(二)、使用管制
　　世界上幾乎所有的國家和地區對房地產利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對于房地產估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地以及城市規劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規定。
　　就規定用途來看，商業、辦公、居住、工業等不同用途對土地條件的要求不同 ；反過來，在土地條件一定的情況下，規定用途(例如是用于商業、辦公、居住還是工業或綠化)對地價有著很大的影響。規定用途對地價的影響在城市郊區表現得特別明顯：在城市發展已使郊區某些農用地很適合于轉變為城市建設用地的情況下，如果政府規定只能維持現有的農業用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會成倍上漲。
　　容積率的高低對地價也有很大的影響，在估價時一定要搞清楚容積率的確切內涵。在城市規劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補交土地使用權出讓金方面，有的地方政府規定地下建筑面積不用補交或者只按照地上建筑面積土地使用權出讓金水平的一定比例(如1/3)補交。這些規定對地價都有很大的影響。
　　(三)、相鄰關系
　　相鄰關系是指房地產的相鄰權利人依照法律、法規的規定或者按照當地習慣 ,相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產生的權利和義務關系。特別是從義務方面來看，相鄰關系是對房地產所有權、使用權的一種限制，因此，相鄰關系的存在對房地產價格有一定的影響。一方面，相鄰關系要求房地產權利人應當為相鄰權利人提供必要的便利，包括：①應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利；②對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利；③對相鄰權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用其土地、建筑物的，應當提供必 要的便利。另一方面，相鄰關系要求房地產權利人在自己的房地產內從事工業、農業、商業等活動及行使其他權利時，不得損害相鄰房地產和相鄰權利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照；②不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質；③挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰房地產的安全。

　　課后練習題

　　一、單項選擇題
　　1、同一因素在不同地區對房地產價格的影響可能是(   )不同的
　　A、不同
　　B、相同
　　C、有時相同，有時不同
　　D、不確定
　　2、不屬于房地產自身因素的是(    )。
　　A、區位
　　B、實物
　　C、權益
　　D、經濟
　　3、不屬于房地產外部因素的是(    )。
　　A、人口
　　B、制度政策
　　C、社會因素
　　D、區位
　　4、商業房地產的區位優劣主要看(    )。
　　A、繁華程度
　　B、臨街狀況
　　C、交通條件
　　D、商務環境
　　5、在城市租金支付能力由高到低排序正確的是(   )。
　　A、零售業、專業服務業、輕工業、批發業、高密度多層住宅
　　B、專業服務業、零售業、輕工業、批發業、高密度多層住宅
　　C、批發業、零售業、專業服務業、輕工業、高密度多層住宅
　　D、輕工業、零售業、專業服務業、批發業、高密度多層住宅
　　6、房地產權益因素不包括(    )。
　　A、權利狀況
　　B、使用管制
　　C、相鄰關系
　　D、稅收優惠

　　二、多項選擇題
　　1、有關不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的描述正確的是(  )。
　　A、引起房地產價格變動的方向是不盡相同的；
　　B、引起房地產價格變動的程度是不盡相同的；
　　C、不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的；
　　D、有些影響因素對房地產價格的影響與時間無關，有些與時間有關；
　　E、各種因素對同一類型房地產價格的影響方向和影響程度不是一成不變的。
　　2、下列屬于房地產外部因素的是(    )。
　　A、人口因素；
　　B、制度政策因素；
　　C、經濟因素；
　　D、區位
　　E、權益。
　　3、下列哪些(    )因素對房地產價格的影響，則會經過一段時間才會表現出來。
　　A、增減土地供應量
　　B、緊縮或放松房地產開發貸款
　　C、限制或放寬購房對象、
　　D、增減房地產交易稅
　　E、人民法院查封房地產宣判。
　　4、下列(   )的房地產價格較高。
　　A、位于或接近經濟活動的中心；
　　B、位于或接近要道的通口、行人較多；
　　C、位于或接近交通流量較大、環境較好；
　　D、位于或接近化工廠、廢棄物填埋場；
　　E、基礎設施和公共服務設施較完備位置。
　　5、影響房地產價格的環境和景觀因素包括(   )。
　　A、大氣環境；
　　B、水文環境；
　　C、聲覺環境；
　　D、視覺環境；
　　E、衛生環境和人文環境。
　　6、土地實物因素包括(     )。
　　A、面積；
　　B、形狀；
　　C、地勢；
　　D、土壤及地基狀況；
　　E、宗地內基礎設施完備程度和場地平整程度。
　　7、建筑物實物因素包括(   )。
　　A、建筑規模、空間布局；
　　B、建筑結構、層高或凈高；
　　C、設施、設備、完損程度；
　　D、裝飾、裝修、外觀；
　　E、防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照。

　　三、判斷題
　　1、各種因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響是不同的，同一因素在不同地區對房地產價格的影響可能是不同的。
　　2、當房地產的區位由劣變為優時，其價值會上升；反之，其價值會下跌。
　　3、一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，單位價格較低。
　　4、一般地說，平坦的土地，價格較高；高低不平的土地，價格較低。

　　參考答案
　　一、單項選擇題
　　1、A  2、D  3、D  4、D  5、A  6、D
　　二、多項選擇題
　　1、ABCDE  2、ABC  3、ABCD  4、ABCE  5、ABCDE  6、ABCDE 　7、ABCDE
　　三、判斷題
　　1、對   2、對   3、對  4、對