【摘要】"房地產估價師《案例分析》精選模擬題"是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產估價師《案例分析》考試，環球網校編輯為您搜集整理了"2017年房地產估價師《案例分析》精選模擬題四"，整理如下，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　案例一：

　　某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡。

　　請問：

　　1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　參考答案：

　　1)錯誤有：

　　①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　　②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。

　　③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應將重置價格減去折舊：

　　①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。

　　②可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。

　　③可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。

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　　案例二：

　　甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

　　請問：

　　1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環節?

　　2.裝修補償應如何確定?

　　3.對已存在的租賃關系，估價時應如何處理?

　　參考答案：

　　估價程序上應特殊注意：

　　1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關系第三人見證工作。并在報告中作出相應說明。

　　2)估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明。

　　3)公示期滿后，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉交分戶報告。

　　房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的，可以通過委托評估機構確定。

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