2016年房地產估價師《經營與管理》模擬試卷三

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　　【摘要】2016年房地產估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生更好的參加房地產估價師《經營與管理》考試，環球網校小編為您搜集整理了"2016年房地產估價師《經營與管理》模擬試卷三"，現整理如下，希望對您有所幫助，祝考試順利!

　　特別推薦：2016年房地產估價師《經營與管理》模擬試卷匯總

　　11、2010年某市可供租售房屋面積3000萬㎡，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡;當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬㎡，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租住宅面積為320萬㎡。該市2010年住宅市場吸納率為(　)。

　　A、71.11%

　　B、88.89%

　　C、91.67%

　　D、93.33%

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】吸納率=報告期內吸納量/同期可供租售量=(1680+320)/(1800+450)。參見教材P41。

　　12、某銷售型住房市場年初的住房存量為120萬套，其中空置待售住房6萬套，本年新竣工住房15萬套，銷售住房12萬套，則吸納周期為(　)年。

　　A、0.50

　　B、1.25

　　C、1.75

　　D、3.64

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】此題的關鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納周期的定義。吸納周期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。參見教材P42。

　　13、某市2011年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是(　)。

　　A、半個月

　　B、2個月

　　C、半年

　　D、2年

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】吸納周期=1/吸納率。參見教材P42。

　　14、房地產價格，通常用不同類型房屋的(　)表示。

　　A、中位數價格

　　B、銷售價格

　　C、抽樣價格

　　D、成交價格

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】房地產價格，通常用不同類型房屋的中位數或平均數價格表示。參見教材P42。

　　15、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數為(　)。

　　A、房地產平均價格

　　B、房地產中位數價格

　　C、房地產價格指數

　　D、房地產同質價格

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】價格指數的定義。參見教材P42。

　　16、(　)是反映房地產開發商對未來市場預期的指標。根據開發商對當前銷售、未來6各月內銷售量的預期以及開發商對潛在購買者數量的調查結果構造。

　　A、住房市場指數

　　B、住房價格合理性指數

　　C、房地產價格指數

　　D、房地產眾數價格

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】住房市場指數是反映房地產開發商對未來市場預期的指標。根據開發商對當前銷售、未來6各月內銷售量的預期以及開發商對潛在購買者數量的調查結果構造。參見教材P43。

　　17、房地產市場供給壟斷性的原因不包括(　)。

　　A、房地產市場需求的廣泛性

　　B、房地產市場供給的異質性

　　C、土地所有權的排他性

　　D、土地的有限性

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】供給的壟斷與需求無直接關系。參見教材P43。

　　18、解決房地產市場信息不對稱問題的主要途徑不包括(　)。

　　A、發展房地產估價等專業服務

　　B、政府加強房地產市場信息的發布工作

　　C、加強開發商的管理體制

　　D、提高房地產市場的透明度

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】解決房地產市場信息不對稱問題的主要途徑，就是發展房地產估價等專業服務，政府加強房地產市場信息的發布工作，提高房地產市場的透明度。參見教材P45。

　　19、在我國土地公有制下，房地產權益通常是由一定期限的(　)組成。

　　A、土地使用權

　　B、土地所有權

　　C、房屋所有權

　　D、土地使用權和房屋所有權

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】在我國土地公有制下，房地產權益通常是由一定期限的土地使用權和房屋所有權組成。參見教材P45。

　　20、如果同一地區的某一類型物業的售價持續以大幅度上漲，那么該類型物業的出租需求就會(　)。

　　A、減少

　　B、增加

　　C、不變

　　D、同步遞減

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】某類物業或可替代物業間的租售價格比發生變化、售價太高，對出租住宅的需求就會增加。參見教材P46。

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　　21、房地產市場也存在資產市場和(　)這兩個層面。

　　A、信托市場

　　B、證券市場

　　C、資本市場

　　D、空間市場

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】房地產市場也存在資產市場和空間市場這兩個層面。參見教材P47。

　　22、房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變為小于供給增長率的轉折點上，空置率由(　)。

　　A、上升到下降

　　B、下降到上升

　　C、高于合理空置率到低于合理空置率

　　D、低于合理空置率到高于合理空置率

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】空置率是由下降到上升的一個拐點。參見教材P50。

　　23、在房地產市場周期循環中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的(　)。

　　A、第一階段

　　B、第二階段

　　C、第三階段

　　D、第四階段

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】參見教材P50、51。

　　24、物業的市場流動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產交易很少或有價無市，這是房地產市場的自然周期的(　)。

　　A、第一階段

　　B、第二階段

　　C、第三階段

　　D、第四階段

　　【答案解析】物業的市場流動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產交易很少或有價無市，這是房地產市場的自然周期的第四階段。參見教材P50、51。

　　25、下列關于房地產市場自然周期與投資周期關系的表述中，正確的是(　)。

　　A、自然周期與投資周期同步變化

　　B、投資周期在第一階段和第三階段滯后于自然周期

　　C、投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期

　　D、投資周期在第三階段和第四階段滯后于自然周期

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。參見教材P52。

　　26、下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是(　)。

　　A、市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因

　　B、可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

　　C、房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性

　　D、金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 D金融機構過度放貸是泡沫產生的直接助燃劑。參見教材P53。

　　27、產生房地產價格泡沫的基礎是(　)。

　　A、土地稀缺

　　B、城市化進程快

　　C、投機需求膨脹

　　D、過度放貸

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】土地稀缺是產生房地產價格泡沫的基礎。參見教材P53。

　　28、當宏觀經濟進入周期循環的波谷時，各國政府一般采用(　)的貨幣政策和財政政策抑制經濟衰退。

　　A、緊縮

　　B、擴張

　　C、提高利率

　　D、降低利率

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】當宏觀經濟進入周期循環的波谷時，各國政府一般采用擴張性的貨幣政策和財政政策抑制經濟衰退。參見教材P56。 29、

　　29、政府的土地供應計劃所確定的土地供給數量和結構，會直接影響房地產開發的(　)。

　　A、產品質量

　　B、產品性價比

　　C、規模和結構

　　D、產品檔次

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】政府的土地供應計劃所確定的土地供給數量和結構，會直接影響房地產開發的規模和結構。參見教材P58。

　　30、(　)是政府調控房地產市場的主要對象。

　　A、市場經濟

　　B、房地產價格

　　C、社會經濟

　　D、住房業市場

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】房地產價格是政府調控房地產市場的主要對象。參見教材P59。

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　　31、關于房地產和房地產市場，下列說法正確的是(　)。

　　A、傳統意義上的房地產市場，是指當前的房地產交易活動

　　B、房地產市場僅僅為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所

　　C、房地產市場是由潛在的房地產買者和賣者構成的

　　D、房地產市場由參與房地產交易的當事人、作為交易對象的房地產資產以及交易制度、促進交易的組織機構等構成。

　　E、房地產是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本及其他類型商品的最大區別

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】參見教材P29。

　　32、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與(　)有關，承擔的風險相對較少。

　　A、土地成本

　　B、建造成本

　　C、資金籌措

　　D、施工周期

　　E、市場營銷

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與建造成本及施工周期有關，承擔的風險相對較少。參見教材P34。

　　33、以下房地產市場參與者中，屬于專業顧問的是(　)。

　　A、會計師

　　B、開發商

　　C、房地產經紀人

　　D、建筑師

　　E、工程師

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】專業顧問包括：建筑師、工程師、會計師、造價工程師或經濟師、房地產估價師及房地產經紀人、律師。參見教材P34。

　　34、對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還應分析(　)。

　　A、價格結構

　　B、總量結構

　　C、檔次結構

　　D、投資結構

　　E、租買結構

　　【正確答案】 BDE

　　【答案解析】從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區域結構、產品結構、供求結構、投資結構和租買結構。參見教材P36。

　　35、北京市別墅銷售市場，是按房地產市場細分的(　)標準劃分的。

　　A、按地域細分

　　B、按房地產用途細分

　　C、按增量存量細分

　　D、按交易形式細分

　　E、按目標市場細分

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】參見教材P37-38。

　　36、下列選項中屬于工業物業市場的是(　)。

　　A、寫字樓

　　B、零售商場或店鋪

　　C、高新技術產業用房

　　D、研究和發展用房

　　E、工業寫字樓

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】 AB屬于屬于商業物業市場。參見教材P37。

　　37、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有(　)。

　　A、空置量

　　B、房地產價格指數

　　C、平均建設周期

　　D、吸納率

　　E、失業率

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 A屬于供給指標，C屬于供給指標。參見教材P38-42。

　　38、房屋施工面積包括(　)幾項。

　　A、本期完成施工的面積

　　B、本期新開工面積

　　C、取得施工許可證的面積

　　D、上期已經停建本期恢復施工的面積

　　E、上期開始施工跨入本期繼續施工的面積

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】參見教材P39。

　　39、國內生產總值有三種表現形態，即(　)。

　　A、價值形態

　　B、收入形態

　　C、產品形態

　　D、支出形態

　　E、生產形態

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】國內生產總值有三種表現形態，即價值形態、收入形態和產品形態。參見教材P40。

　　【該題針對“房地產市場結構與指標”知識點進行考核】

　　40、在下列房地產市場指標中，屬于市場監測與預警指標的有(　)。

　　A、空置量

　　B、住房市場指數

　　C、平均建設周期

　　D、房價租金比

　　E、失業率

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】空置量、平均建設周期是供給指標;失業率是需求指標。參見教材P39～43。

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　　41、房地產市場供給的特點主要有(　)。

　　A、具有競爭的完全性和充分性

　　B、具有高度的適應性

　　C、具有高度的壟斷性

　　D、市場供給具異質性

　　E、市場供給在短期缺乏彈性

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】參見教材P43。

　　42、房地產市場的特性有(　)。

　　A、可以配置存量房地產資源和利益

　　B、市場交易的復雜性

　　C、市場供給的壟斷性

　　D、存在廣泛的經濟外部性

　　E、顯示房地產市場需求變化

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】房地產市場的特性有：市場供給的壟斷性;市場需求的廣泛性和多樣性;市場交易的復雜性;房地產價格與區位密切相關;存在廣泛的經濟外部性;市場信息的不對稱性等。參見教材P43、44。

　　43、房地產價格迅速上升，產生的影響有(　)。

　　A、產生負外部性

　　B、產生正外部性

　　C、影響整體經濟的持續穩定發展

　　D、也會導致潛在金融風險增加甚至引發金融危機

　　E、會導致居民家庭住房支付能力下降，引發住房問題

　　【答案解析】房地產價格迅速上升，會導致居民家庭住房支付能力下降，引發住房問題，也會導致潛在金融風險增加甚至引發金融危機，進而影響整體經濟的持續穩定發展，從而產生了負外部性。參見教材P44。

　　44、在房地產市場中，引起需求增加或減少的原因主要有(　)。

　　A、土地供給的變化

　　B、原用于其他方面資金的介入

　　C、未來預期收益變化

　　D、政府稅收政策的影響

　　E、獲得金融機構融資的難易程度

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個：未來預期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費品味變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。參見教材P45。

　　45、房地產市場存在著(　)層面。

　　A、空間市場

　　B、資產市場

　　C、新增量市場

　　D、存量房市場

　　E、高檔住宅市場

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】房地產市場存在著空間市場和資產市場兩個層面。參見教材P47。

　　46、下列關于房地產市場周期循環的表述中，正確的有(　)。

　　A、房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生

　　B、在房地產周期循環的最低點，空置率最高

　　C、房地產周期循環的供求平衡點是長期均衡價格

　　D、在房地產周期循環的最高點，供給增長率等于需求增長率

　　E、在房地產周期循環中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 C供求平衡點不是長期均衡價格，而是長期平均空置率;D轉折點處供給增長等于需求增長，轉折點之前需求增長大于供給增長,轉折點之后需求增長小于供給增長;E租金和空置率非同向。參見教材P50-51。

　　47、根據房地產市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的(　)。

　　A、第一階段

　　B、第二階段初期

　　C、第二階段后期

　　D、第三階段

　　E、第四階段

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】注意，租金上升與租金增長率上升是不同的，后者指上升速度加快。ADE租金增長率在下降，到E時已為負。參見教材P50-51。

　　48、房地產泡沫的成因有(　)。

　　A、土地的稀缺性

　　B、投機需求膨脹

　　C、金融機構過度放貸

　　D、開發商對市場預測的偏差

　　E、開發商之間的博弈

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】選項DE是房地產開發過度的原因。參見教材P53。

　　49、國際上通行的衡量房地產泡沫的指標有(　)幾種。

　　A、期內可供租售量/歷史同期可供租售量

　　B、實際價格/理論價格

　　C、房地產價格指數/居民消費價格指數

　　D、房地產投資需求/房地產使用需求

　　E、房地產價格增長率/實際GDP增長率

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】從房地產泡沫的成因入手，“實際價格/理論價格”、“房地產價格增長率/實際GDP增長率”、“房地產價格指數/居民消費價格指數”、“房價收入比”、 “個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率”、“房地產投資需求/房地產使用需求”等指標，都從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。由于房地產泡沫問題的復雜性，很難用單一指標來衡量房地產市場上是否存在價格泡沫，因此國際上通常用綜合上述指標構造出的房地產泡沫指數，來反映房地產市場價格泡沫的程度。參見教材P55。

　　50、宏觀經濟周期循環的階段有(　)。

　　A、繁榮

　　B、衰退

　　C、蕭條

　　D、復蘇

　　E、重生

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】經濟周期的四個階段：繁榮、衰退、蕭條、復蘇。參見教材P56。

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