2016年房地產估價師《理論與方法》模擬試卷二

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　　11.根據合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。在被拆遷房屋的性質不能協商一致時，應當向( )申請確認。

　　A.當地拆遷管理部門

　　B.當地國土部門

　　C.當地行政主管部門

　　D.城市規劃行政主管部門

　　12.購買某類房地產，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產的資本化率為( )。

　　A.6.0%

　　B.6.9%

　　C.8.8%

　　D.9.0%

　　13.某宗房地產預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產的報酬率為7%。該宗房地產的收益價格為( )萬元。

　　A.650

　　B.687

　　C.585

　　D.630

　　14.某開發商通過出讓方式取得某宗土地使用權。價格為1000元/m2，容積率為3。后經批準容積率擴大至3.6，此時開發商應補交地價為( )元/m2。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.600

　　15.城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段。調查評估出的各地價區段在某一時點的( )。

　　A.基準價格

　　B.平均價格

　　C.正常價格

　　D.市場價格

　　16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現值是( )元。

　　A.76 800

　　B.79 104

　　C.77 952

　　D.81 562

　　17.某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A.43.8%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　18.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，從而不便于商務辦公，導致需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發生( )萬元的貶值。

　　A.548.19

　　B.558.15

　　C.567.39

　　D.675.40

　　19.某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命應為( )年。

　　A.40

　　B.43

　　C.47

　　D.50

　　20.下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是( )。

　　A.青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

　　B.征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

　　C.新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定

　　D.地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

　　參考答案：

　　11.D 12.B 13.A 14.B 15.B 16.B 17.C 18.C 19.B 20.C

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　　21.估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。

　　A.價值

　　B.價格

　　C.效益

　　D.利潤

　　22.建筑物的所有權可以分為獨有、共有和( )三種。

　　A.區分共有

　　B.區分所有

　　C.公有

　　D.私有

　　23.收益法是根據估價對象的未來收益來求取估價對象( )的方法。

　　A.利潤

　　B.價格

　　C.價值

　　D.收益價格

　　24.某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續期，至今已使用36年;預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產的報酬率為8.5%，則該宗房地產的收益價格為( )萬元。

　　A.90.52

　　B.91.52

　　C.92.52

　　D.93.52

　　25.運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來( )。

　　A.利潤

　　B.毛收入

　　C.價值

　　D.凈收益

　　26.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費用支出)，到期后要拆除作為商業用地。預計作為商業用地的價值為1 100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10%。則該舊辦公樓的價值為( )萬元。

　　A.1 005.34

　　B.1 006.61

　　C.2 005.34

　　D.2 006.61

　　27.某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產的收益價格為( )萬元。

　　A.368

　　B.552

　　C.561

　　D.920

　　28.適用于開發完成后的房地產出售的公式是( )。

　　A.V=VR-C

　　B.V=VP-C

　　C.V=VR+C

　　D.V=VP+C

　　29.某地區商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預測該地區商品住宅2006年的價格為( )元/m2。

　　A.849

　　B.865

　　C.882

　　D.915

　　30.城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估的各地價區段在某一時點的( )。

　　A.最低價格

　　B.平均價格

　　C.出讓地價

　　D.標定地價

　　參考答案:

　　21.A 22.B 23.C 24.B 25.D 26.B 27.B 28.B 29.C 30.B

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　　31.某房地產在2006年3月的價格為2009元/m2，現要調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數100)，則該房地產2006年9月的價格為(　) 元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　32.某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　33. 某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　34.在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況優于標準房地產狀況，得102分;

　　估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正系數為(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　35.下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是(　)。

　　A.某標準廠房

　　B.某酒廠廠房

　　C.某待出讓土地

　　D.某寫字樓

　　36.某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發后的地價為(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　37. 某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值為(　)萬元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　38. 某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為 200萬元。平均壽命為5年，有效經過年數為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為(　)萬元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　39.某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　40.某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產報酬率為7%，則評估該項目續建完成時的總價值為(　)萬元。

　　A.375B.57

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.476985

　　參考答案：

　　31.D.32.A.33.D.34.A.35.B.36.D.37.B.38.C.39.C.40.D.

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　　41.己知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2：若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于(　)元/m2。

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　42.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為(　)萬元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　43.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為(　)。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　44.運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是(　)。

　　A.待開發房地產開發建設開始時的具體日期

　　B.待開發房地產建設發包日期

　　C.取得待開發房地產的日期

　　D.房地產開發完成并投入使用的日期

　　45.下列關于假設開發法的表述中，不正確的是(　)。

　　A.假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法

　　B.運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用

　　C.假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房

　　D.假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余

　　46. 現有某待開發項目建筑面積為38.50m2，從當前開始開發期為2年。根據市場調查分析，該項目建成時可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和 20%，出售的平均單價為28507元/m2，若折現率為15%，則該項目開發完成后的總價值的當前現值為(　)萬元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　47.在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用(　)方法進行測算。

　　A.平均增減量法

　　B.平均發展速度法

　　C.移動平均法

　　D.指數修勻法

　　48.在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是(　)。

　　A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在

　　B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料

　　C.房地產市場在過去無明顯的季節變動

　　D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

　　49.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為(　)m。

　　A.22

　　B.28

　　C.38

　　D.50

　　50.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為(　)萬元。

　　A.23.4

　　B.28.6

　　C.33.4

　　D.46.8

　　參考答案：

　　41.D.42.A.43.A.44C.45.C.46.D.47.A.48.A.49.B.50.C.

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