2016年房地產估價師《經營與管理》模擬試卷一

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　　11、下列計算一半建筑面積的是( )。

　　A.無柱的雨篷

　　B.無頂蓋的室外樓梯

　　C.騎樓

　　D.無頂蓋的陽臺

　　答案：B

　　12、個人住房貸款比例不高于所購房屋價款或評估價值的( )%。

　　A.60

　　B.70

　　C.80

　　D.90

　　答案：C

　　13、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向( )籌集。

　　A.房管部門

　　B.物業管理公司

　　C.住房公積金管理中心

　　D.售房單位和購房人

　　答案：D

　　14、契稅的課稅對象為( )。

　　A.房地產的出售人

　　B.房地產的購買人

　　C.房地產的使用權人

　　D.發生權屬轉移的房地產

　　答案：D

　　15、屬于直接融資的金融工具為( )。

　　A.存款單

　　B.保險單

　　C.支票

　　D.銀行承兌匯票

　　答案：C

　　16、銀行向居民購買住宅提供抵押貸款的方式屬于( )。

　　A.商業信用

　　B.國家信用

　　C.消費信用

　　D.A和C

　　答案：C

　　17、保險人為債務人的信用提供擔保的險種稱為( )。

　　A.財產損失保險

　　B.保證保險

　　C.責任保險

　　D.信用保險

　　答案：D

　　18、保險合同的客體為( )。

　　A.保險人

　　B.保險利益

　　C.保險金額

　　D.被保險人

　　答案：B

　　19、股票與債券的共性是( )。

　　A.收益性

　　B.償還性

　　C.安全性

　　D.市場價格與票面價值的一致性

　　答案：A

　　20、投資基金證券的持有人與發起人的關系是( )關系。

　　A.股權

　　B.債權

　　C.契約

　　D.債務

　　答案：C

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　　21.房地產的( )是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脫離周圍的環境而存在，就是強調了位置對房地產投資的一個重要性。

　　A適應性

　　B對專業管理的的依賴性

　　C位置的固定性

　　D相互之間的影響性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產投資最重要的一個特性

　　22.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.

　　A 50.5

　　B 60

　　C 65

　　D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　23.某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )

　　A11.38%

　　B12.64%

　　C15.46%

　　D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　24.下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是( )

　　A 房屋出租

　　B 房地產抵押

　　C 土地使用權出讓

　　D 土地使用權轉讓

　　答案：C

　　解析：房地產一級市場為土地使用權出讓市場

　　25.一般來說，認知定價法所確定的價格(　　)價值定價法所確定的價格。

　　A高于

　　B低于

　　C等于

　　D高于等于

　　答案：A

　　26.某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8,則本期預測銷售量為( )萬臺.

　　A102

　　B120

　　C108

　　D88

　　答案:C

　　解析:Q=0.8*110+0.2*100=108

　　27.下列說法不正確的是( )

　　A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1。

　　B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1.2。

　　C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

　　D一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%一45%。

　　答案：A

　　解析：利息備付率對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2。

　　28.某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為( )

　　A P(1+i)n

　　B P(1+i*n)

　　C P*n*i

　　D A(1+i)n

　　答案：B

　　解析：Fn= P(1+i*n)

　　29.某投資者以1000萬元價格購得一物業5年經營權，目標收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元(凈收益發生在年末)，則該項目的財務凈現值為( )

　　A 101萬元

　　B 137萬元

　　C 256萬元

　　D 500萬元

　　答案：B

　　解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

　　30.從房地產投資的角度說,風險是指( )

　　A房地產投資結果的好壞程度

　　B獲取預期投資收益的可能性大小

　　C房地產投資項目激烈競爭程度

　　D房地產開發程度

　　答案：B

　　解析：從房地產投資的角度說,風險是指獲取預期投資收益的可能性大小.

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　　31.在房地產市場周期循環中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的( )。(2007年試題)

　　A.第一階段

　　B.第二階段

　　C.第三階段

　　D.第四階段

　　答案：C

　　32.下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是( )。(2007年試題)

　　A.市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因

　　B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

　　C.房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性

　　D.金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成

　　答案：D

　　33.將存量房屋市場分為租賃、轉讓、抵押等市場的劃分方式是( )。(2001年試題)

　　A.按照房地產的用途和等級劃分的

　　B.按照房地產的交易形式劃分的

　　C.按照地域范圍劃分的

　　D.按照房地產購買者目的劃分的

　　答案：B

　　34.在房地產市場的分類中，一級市場是指( )。(2001年試題)

　　A.土地使用權轉讓市場外語學習網

　　B.新建商品房租售市場

　　C.土地使用權出讓市場

　　D.土地使用權出讓市場和新建商品房租售市場

　　答案：C

　　解析：按增量存量細分市場的話，通常將房地產市場分為三級市場，一級市場是土地使用權出讓市場，二級市場是土地轉讓和新建商品房租售市場，三級市場是存量房地產交易市場。

　　35.在房地產產品生產過程中，承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是( )。(2003年試題)

　　A.建筑師

　　B.結構工程師

　　C.設備工程師

　　D.監理工程師

　　答案：A

　　解析：建筑師一般承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計、建筑施工合同管理等項工作。

　　36.市場的客體通常是指( )。(2003年試題)

　　A.買家

　　B.買賣

　　C.交易對象

　　D.交易價格

　　答案：C

　　37.某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年末完工轉入2003年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為( )年。(2004年試題)

　　A.0.5

　　B.1.5

　　C.2

　　D.3

　　答案：B

　　38.下列關于房地產市場特性的表述中，說房地產市場具有( )是不正確的。(2004年試題)

　　A.供給非同質性

　　B.需求多樣性

　　C.競爭充分性

　　D.交易復雜性

　　答案：C

　　39.產生房地產價格泡沫的直接誘因是( )。(2004年試題)

　　A.土地稀缺

　　B.城市化進程快

　　C.投機需求膨脹

　　D.過度放貸

　　答案：C

　　40.房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括( )子市場。(2005年試題)

　　A.租賃

　　B.銷售

　　C.保險

　　D.抵押

　　答案：C

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　　41、直線趨勢法公式y=a+bx中，x表示( )。

　　A、價格

　　B、常數

　　C、價格變動率

　　D、時間

　　答案：D

　　42、在市場法中，土地使用權年限調整屬于( )調整。

　　A、權益狀況

　　B、區位狀況

　　C、實物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　43、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( )。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　44、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產稅等，其收益價格估算可采用( )。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

　　45、某宗房地產采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當的差異，其最終估價結果應( )。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

　　46、路線價法估價的第二個步驟為( )。

　　A、設定標準深度

　　B、選取標準宗地

　　C、編制深度百分率表

　　D、劃分路線價區段

　　答案：A

　　47、某估價事務所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產于1998年6月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為( )。

　　A、1998年6月30日

　　B、現在

　　C、重新估價的作業日期

　　D、要求重新估價的委托方指定的日期

　　答案：A

　　解析：估價時點是所要評估房地產的價值是在哪個具體日期的價值，與作業日期和雙方指定的日期無關。

　　48、報酬率=( )+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠。

　　A、平均利潤率

　　B、安全利率

　　C、經濟增長率

　　D、銀行貸款利率

　　答案：B

　　49、房地產價格是由房地產的( )這兩種相反的力量共同作用的結果。

　　A、供需與價格

　　B、需求與價格

　　C、供給與價格

　　D、供給與需求

　　答案：D

　　50、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內在聯系的，其中( )是龍頭。

　　A、估價目的

　　B、估價對象

　　C、估價時點

　　D、估價目的和估價對象

　　答案：A

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