編輯推薦：2020年注會《經濟法》第四章歷年考情分析及高頻考點匯總

本考點屬于《經濟法》第四章合同法律制度第九節幾類主要的有名合同的內容。

[內容導航] :

1租賃合同的期限

2.維修義務

3.租支付期限

4.買賣不破租賃

5.房屋租賃合同中承租人的優先權

[考頻分析]:

考頻: ★★★★

復習程度:掌握本考點。本考點屬于客觀題的常設考點。

[高頻考點]:租賃合同

1.租賃合同的期限

(1)租賃合同期限不得超過20年。

租賃合同屬于臨時性使用合同,租賃期限不得超過20年。超過20年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

(2)不定期租賃。

①租賃期限6個月以上的,合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。

②當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照《合同法》有關規定仍不能確定的,視為不定期租賃。

③租賃期屆滿F承租人繼續使用租賃物。出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效，但租賃合同為不定期。[解釋]不定期租賃合同,當事人均可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

2.維修義務.

出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

[解釋]融資租賃合同中,承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務。

3.租金支付期限

對支付期限沒有約定或者約定不明確,依照合同法有關規定仍不能確定,租賃期間不滿1年的,應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間1年以上的,應當在每屆滿1年時支付,剩余期間不滿1年的,應當在租賃期間屆滿時支付。

4買賣不破租賃

(1)租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

[解釋]所有的所有權讓與均不破租賃, 并非局限于買賣。

(2)出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。

[解釋]只有在房屋租賃中承租人才有優先購買權,對于其他標的的租賃,并不適用優先購買權。

5.房屋租賃合同中承租人的優先權

(1)出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。其他標的物租賃并不適用優先購買權。

(2)具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的 ,人民法院不予支持:①房屋共有人行使優先購買權的;出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、孜兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;②出租人履行通知義務后,承租人在15日內未明確表示購買的;③第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

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