本文分享初級會計職稱《經濟法基礎》第六章財產和行為稅法律制度第三節土地增值稅法律制度知識點，詳細介紹土地增值稅應納稅額的計算公式、扣除項目、計稅依據的特殊規定、稅收優惠知識點。

第六章 財產和行為稅法律制度

考情分析：本章在最近3年的考試中，平均分值在15分左右，圍繞其它稅的稅法要素展開。本章涉及稅種較多，每個稅種均涉及稅法要素，考查的側重點不同，建議結合往年考試情況進行復習備考。

第三節 土地增值稅法律制度

【知識點】土地增值稅應納稅額的計算和稅收優惠 ★★

一、應納稅額的計算公式

1.土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

2.稅率：四級超率累進稅率

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

3.增值額=轉讓房地產取得的收入-扣除項目金額

4.收入形式：貨幣、實物、其它形式

二、扣除項目

1.新建房屋扣除項目

三、計稅依據的特殊規定

1.對于納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格的，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估，稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。

2.對于納稅人申報扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價，乘以房屋的成新度折扣率，計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。

3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，應按評估的市場交易價確定其實際成交價，并以此作為轉讓房地產的收入計算征收土地增值稅。

4.房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：一是按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;二是由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

四、稅收優惠

1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20% 的，予以免稅;超過20% 的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。

2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

3.企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額20% 的，免征土地增值稅。

4.自2008 年11 月1 日起，對個人轉讓住房暫免征收土地增值稅。

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考生看完以上《經濟法基礎》內容后，可以做下土地增值稅的相關歷年真題，檢測是否掌握考點內容

1.【2022-單選】2021年12月甲公司銷售自行開發的房地產項目，取得不含增值稅收入6000萬元，準予從房地產銷售收入中減除的扣除項目金額為 3500 萬元。已知土地增值稅適用稅率為 40%，速算扣除系數為 5%。計算甲公司該筆業務應繳納土地增值稅稅額的下列算式中，正確的是( )。

A.(6000-3500)×40%-3500×5%=825(萬元)

B.6000×40%-3500×5%=2225(萬元)

C.6000×40%-(6000-3500)×5%=2275(萬元)

D.(6000-3500)×40%-6000×5%=700(萬元)

【答案】A

【解析】(1)增值額=不含增值稅的房地產轉讓收入-扣除項目金額;(2)應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數=(6000-3500)×40%-3500×5%=825(萬元)。

2.【2022-單選】根據土地增值稅法律制度的規定，納稅人開發房地產項目發生的下列支出中，不計入房地產開發成本的是( )。

A.建筑安裝工程費

B.取得土地使用權時繳納的契稅

C.拆遷補償費

D.基礎設施費

【答案】B

【解析】選項 B，屬于取得土地使用權所支付的金額。

3.【2022-單選】2022 年 1 月甲公司轉讓辦公樓，取得不含增值稅收入 550 萬元。該辦公樓 2018 年 1 月購入，購房發票注明不含增值稅價格為 400 萬元，購房時繳納契稅 16萬元并取得完稅憑證。甲公司轉讓辦公樓不能取得評估價格，在計算土地增值稅時允許扣除的相關稅費為 5 萬元。計算甲公司轉讓該辦公樓土地增值稅增值額的下列算式中，正確的是( )。

A.550-(400+16)×(1+4×5%)=50.8(萬元)

B.550-400-16-5=129(萬元)

C.550-400-5=145(萬元)

D.550-400×(1+4×5%)-16-5=49(萬元)

【答案】D

【解析】納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計 5%計算。對于納稅人購房時繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準予作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除，但不作為加計 5%的基數。

4.【2019-單選】根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，在計算土地增值稅計稅依據時不允許扣除的是( )。

A.在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅

B.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款

C.土地征用及拆遷補償費

D.超過貸款期限的利息部分

【答案】D

【解析】對于超過貸款期限的利息部分，在計算土地增值稅時不允許扣除。

5.【2019-單選】2018年5月甲公司轉讓一幢辦公樓，該辦公樓于2009年購入，購買價格為1250萬元。當月由政府批準設立的房地產評估機構評定并經當地稅務機關確認，該辦公樓的重置成本價為 2000萬元，成新度折扣率為七成。在計算甲公司該業務土地增值稅計稅依據時，準予扣除的評估價格是( )。

A.2000×70%=1400(萬元)

B.(2000-1250)×70%=525(萬元)

C.2000×(1-70%)=600(萬元)

D.1250×70%=875(萬元)

【答案】A

【解析】舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價×成新度折扣率后的價格。

6.【2018-單選】根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，不屬于土地增值稅免稅項目的是( )。

A.個人轉讓住房

B.因國家建設需要被政府批準收回的土地使用權

C.企業出售閑置辦公用房

D.因城市規劃需要被政府批準征用的房產

【答案】C

【解析】選項 A，個人轉讓住房暫免征收土地增值稅;選項 BD，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征收的房產或收回的土地使用權，免征土地增值稅。

7.【2020-多選】根據土地增值稅法律制度的規定，下列情形中，屬于稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的有( )。

A.房地產開發項目全部竣工并完成銷售的

B.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

C.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的

D.取得銷售(預售)許可證滿 3 年仍未銷售完畢的

【答案】CD

【解析】選項 AB，屬于納稅人應當進行土地增值稅的清算的情形。

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2025初級會計經濟法基礎題庫入口

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初級會計《經濟法基礎》考試題型及評分標準

科目試題題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、不定項選擇題。

1.單項選擇題(本類題共23小題，每小題2分，共46分。每小題備選答案中，只有一個符合題意的正確答案。錯選、不選均不得分。)

2.多項選擇題(本類題共10小題，每小題2分，共20分。每小題備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的正確答案。請至少選擇兩個答案，全部選對得滿分，少選得相應分值，多選、錯選、不選均不得分。)

3.判斷題(本類題共10小題，每小題1分，共10分。請判斷每小題的表述是否正確。每小題答題正確的得1分，錯答、不答均不得分，也不扣分。)

4.不定項選擇題(本類題共12小題，每小題2分，共24分。每小題備選答案中，有一個或一個以上符合題意的正確答案。每小題全部選對得滿分，少選得相應分值，多選、錯選、不選均不得分。)

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